房地产低成本营销研究论文范文第1篇
摘 要：随着中国国际化进程的不断向前发展和逐步与国际融合，海外市场和国内市场的整合将带来物流业的可持续发展，为提高国内物流企业的竞争力创造了新的要求和标准。中国对物流企业成本控制的研究和实践的步子比较慢，因此国内成本计算大多数仍使用传统的成本核算方法。基于中国物流企业成本计算的当前适用方法和改革要求，本文分析了YT公司的成本控制现状，并针对性地提出了存在问题的相关建议。
关键词：物流企业;成本控制;核算方法
一、研究背景与公司现状
1.研究背景
现代物流被视为经济全球化的结果，是推动全球化的重要产业。从经济中呈现的流通、物流和运输可以看出，物流在经济环境中的地位是无法撼动的。通过物流可以大大降低企业的总成本，提高企业的周转率，减少库存闲置，增加利润率，企业可以获得巨大的经济效益。因此，物流已开始受到各国企业的重视，物流企业的成本控制被视为制定各种计划的新视角。以利润空间为工作目标，不断提高企业竞争力。
然而，我国物流公司的成本也在急剧上升。很多企业面临高成本和不充分利益的问题，急需有效管理成本。因此，企业还需要提高管理水平，优化成本控制的运作流程。由于对管理和服务的需求日益增加，该领域面临着激烈的竞争，正尝试着修改成本核算的传统操作方法。然而，考虑到大多数的物流企业目前来自仓储、运输、货代公司，物流费用自理和这些企业的不确定性，使控制企业成本有些困难。因此，研究企业成本控制的时候，应该考虑到管理物流企业需要由内而外的改进要求。
因此，本文以YT物流公司成本控制作为案例，在深刻剖析该公司当前成本控制现状后，通过提出采用作业成本法进行核算与加强信息系统与各部门之间的信息交流等建议，以此来提高成本控制效率，这对YT公司和中国物流行业改善成本、挖掘成本控制空间、针对性核算成本等问题，具有一定的理论意义以及现实价值。
2.公司简介
上海YT快递（物流）有限公司成立于2000年5月28日。是中国大型民营快递品牌企业。致力于成为“行业发展的龙头企业”和“创建民族品牌”的使命，旨在实现“YT快递——中国快递”。始终秉承“客户要求，YT使命”的服务宗旨和“诚信服务，开拓创新”的经营理念。公司拥有10个管理区，58个转运中心，5100多个分销点和5万多名员工。该服务覆盖中国1200多个城市。公司在中东和东南亚设置了港澳台地区的特别服务，并在香港注册Cats Alliance Express（CAE）公司开展国际快递业务。公司包含国内外公司，在国际国内快递和物流市场的开发与发展方面不断努力。公司主要的快递业务已形成多种保值服务产品，包括当天同城区、省际时间和航空分日，第二天航空公司到达并支付，收取付款，签署退货和其他增值服务产品。该公司的服务包括专业的快递服务，如储存、运送和特殊运输，以及量身设定的交付解决方法，以提供个性的全套式服务。
YT快递的内部组织结构是矩阵的结构（功能结构+区域结构+产品结构+客户结构），其空间组织结构更加复杂，影响因素更加多样化。它拥有超过12万名员工。覆盖中国超过1600个城市，包括200多个国家和地区，在中国有超过70个空运城市。业务范围覆盖31个省（自治区，直辖市）。市、乡（镇），营業网点超过45000个。
3.公司成本控制流程
YT公司目前以总公司为基础设施，物流转运中心和客户端为辅。其中物流转运中心主要由海运部、陆运部、储运部、信息资源部等若干部门组成。但YT公司的信息系统还未完全建立，只依赖于企业OA系统和即时信息工具保持各种部门之间的关系进行信息交换和对话，也只有配送人员可以与转运中心和总公司通信。
YT公司的成本主要包括储存成本、信息管理成本、运营成本和人力资源成本等。YT公司的基本控制流程为各部门先从总公司获得指令，进行日常的部门业务，其中的产品与快递的配送，以及其他运输业务也由配送中心完成。期末各部门核算自己部门业务所耗费的成本，并把核算成本回传给总公司，总公司根据回传的结果对成本进行控制，制定相应的决策。YT公司就是通过总公司和转运中心的双方对接形成像这样的循环来达到成本控制的目的。
4.YT公司成本核算方法
目前，YT公司采用传统的成本核算方法。传统的会计方法通常计算间接和直接成本。在计算物流服务业务的成本时，直接成本根据标准包含在成本中，并且成本被分配用于服务成本。这种成本核算方法是指在期末通过统计原理对现有会计数据进行分析，将成本分离，然后根据需要对总成本进行分类、分配和总结。
YT公司的核算系统流程是由申请人起草工作流程，经过各层审批，通过会计核算、审批系统和财务系统自动连接生成证书，最终反馈回配送中心和总公司。YT公司的成本不是以活动作为基础来计算，也不单独核算，而是全部涵盖在会计科目中，例如销售费用、管理费用和材料采购等。各部门无法确定和分配活动各环节产生的成本，也不能通过计算结果获得实际的数据。
二、YT公司存在的问题
1.核算方法不符合发展的需要
首先，从成本核算方式落后方面看，YT公司应用的制度和成本控制方法不能从宏观角度控制和管理企业成本，只是单独核算部分成本。运营成本、管理费用、销售费用等的混乱也使公司无法根据实际情况制定和控制相关的成本控制决策。企业成本、设备折旧费、固定资产税等，本应被财务部门包含在库存成本内整体核算却被计入在营业费用之中。根据该核算方法，YT不能确定究竟是什么样的信息阻碍了公司的成本控制计划所要控制的成本，所以不可能去制定一个可执行的成本应对策略或计划。根据该核算方法，YT不能确定究竟是什么样的信息阻碍了公司的成本控制计划所要控制的成本，所以不可能去制定一个可执行的成本应对策略或计划。
其次，根据全球发展趋势，物流成本中隐性成本的比例逐渐增加，如库存闲置成本。YT公司财务部门忽视隐性成本的重要性，无法更准确、更全面地计算企业成本，从而影响公司整体竞争力。从这里可以明显看出由于成本核算方式的落后，已经严重影响到了YT公司以及其他物流企业的自身发展，为了解决自身需求，企业应及时根据现代经济大环境去调整会计核算中使用的方法，使之真正适应企业的业务。
2.成本信息调节程度低
YT公司各项成本目前分散在会计科目中，分散了不同环节中活动产生的成本费用，财务部门无法确切计算每个环节和部分所产生的成本。YT公司目前拥有的成本核算中只含有传统的物流服务，而处理订单费用以及设备折旧费等与其相关的各类费用的记录部分缺失，以及由于计入经营费用所发生的误差，也导致了公司成本的不完整核算。这与YT公司各部门之间与中心的信息沟通和交流的缺乏以及对成本信息的分析不合理息息相关。
YT公司成本管理靠手工操作，工作手续和步骤都十分繁杂，导致了各部门无法及时向财务部门报告成本信息，大部分物流信息将在物流运营结束后的5个月至6个月内以会计账户的形式表示。如果从会计的角度来看，成本信息可以通过应计费用预先反馈，但很明显，目前的YT公司决策和管理者都没有意识到这个问题。此外，即使财政部门可以及时对成本信息进行响应，其他业务部门的信息却不能及时跟进，有时甚至是不可避免地导致企业成本和费用的少量发生。当信息被反馈给决策者，公司最终的计算结果和时间都不能作为数据，并根据管理部门进行成本控制决策。
3.运输作业成本控制管控能力差
在企业运输作业方面的成本进行研究时发现，运输成本其实是企业总成本中很重要的一部分，可以说是总成本的四分之一。因此，公司的管理层普遍认为，运输成本的控制是降低了企业成本的重要组成部分。然而，追求最低运输成本的想法会带来严重的损害。公司拥有庞大的运输队伍，公司独立拥有的运输车辆就有数百台，但是这些车的使用率只在半数以上，比较起来其实是出现了资源浪费的情况。除此之外，由于YT公司的业务大多与网上订单相关，数量极其庞大，然而需要的时间相当紧迫，因此通常需要航空运输。
因为YT公司没有建设好适合自身使用的成本控制系统，导致的管理力度不足，公司未能从整体角度来控制运输成本。由于追求及时交货，运输线路更加难以规划，导致在货物运输的整体费用中出现了不应该花费的费用，人力、物力上的消耗也过于铺张。
物流行业中的成本控制实则是一个巨大的系统高楼，运输费用仅仅只是其中的一层而已，需要各个部门从战略层对运输费用进行综合的把控。只有通过较为完善的成本控制系统对企业的数据进行筛选和分配，才能够从整体减少企业成本。
三、完善YT公司成本控制的对策
1.采用作业成本法进行成本费用分配
目前，中国的物流企业都处在开发和发展的初级阶段。由于成本核算与控制一直使用传统的方法，导致我国物流行业中容易出现成本过高而收到的利益却不尽如人意的现象。然而，使用作业成本法的会计核算方法，可以挖掘更多的成本，改变高成本和低利润的物流企业的现状。
以作业成本法作为主要的成本计算方法获得的成本信息比传统方法更准确，这对成本的分配有很大帮助;从另一个角度来讲，作业成本法着眼于成本发生的全过程，因为它对不断发生变化的作业过程进行了全方位的监控，它可以加强原有决策的执行，不断为企业创造利润。作业成本法为企业提供了更为可靠的数据信息，这样不仅可以清楚地核算各个部门的成本，也让我国物流行业有了一个可信服的行业标准。通过这一基准物流企业可以与其他相似企业横向比较并找到自身不足的地方，找到可以控制成本的途径，提升企业真正的竞争能力。企业需要及时又精确的成本信息，同时还要有针对性的管理决策加以辅助，才能够对企业成本进行精准把控。
把总成本中不同类型的成本根据不同业务进行费用分配，并对各个环节进行透彻的分析，仔细区分作业流程中哪些是增值的部分，哪些是非增值的部分，提高整体的利用率，使企业整体的成本管理得到真正的优化和增强。作业成本法的理论在不断完善，现代计算机技术也不可同日而语，这让YT公司的成本控制在作业成本法的使用上增添了不少信心。
2.提高信息化水平来满足新型需求
首先，物流信息系统是电子商务企业获取物流活动信息和评估服务手段的基础。电子商务企业应在信息系统中建立与自身物流配送系统兼容的成本核算方法。而物流信息系统的成本核算符合国家和有关政府部门制定的政策规定。笔者认为企业在建设新系统的時候要吸取国外物流企业的经验和教训，同时也要关注国外高端先进的技术。当然，一些企业希望保留自己的原装系统，笔者认为完全可以扬长避短，并融合与现代经济相适应的指标，让重新计算出来的数据更具有符合发展的现实意义。而供应链管理系统在笔者看来是非常适合像YT公司以及有着相同规模的企业去系统化、信息化的管理成本。
其次，物联网是迅速被应用到现代通信技术解决方案的新模式。总成本中的经营成本可以说在整条供应链中是最重要的一部分。它包括了运输、仓储库存、装卸搬运等环节的成本开支。物联网模式下的供应链系统，使各个环节的作业高度衔接，对仓储库存以及设备的严格把控，提高了工作效率和作业水平，大大减少了不必要的成本支出。鉴于服务业务本质上需要大量的人力资源，物联网的使用不仅会提升管理水平以及自动化和信息化水平，而且可以精简企业对人工的使用。这样企业既可以获取高质量的人员配备，削减掉浑水摸鱼的员工，还可以为未来的企业工作环境打造良好的氛围。
3.加强部门信息互动并定制运输路线
目前，YT公司的成本控制模型和流程尚未考虑航运部门、汽车运输部门、陆运部门、仓储运输部门和物流发展过程中的成本和信息交互的要求。根据可持续发展的要求，航运部、交通部、陆运部和储运部等部门需要与外界沟通，形成良好的信息交流，降低运输成本，增加部门之间的联系。例如，通过确定成本标准化来执行成本分类，将某些界限模糊的成本分配到它应该放置的会计项目中。成本标准可以作为YT公司不同部门物流业务的各种资源消耗和支出规则之间的界限，可以被用作衡量成本的节省和超支以及每个部门和个人的相应奖励和惩罚的基础。
定制运输是降低运输成本的最直接有效的方式，同时也增加了成本分配的合理性。它利用货物对接，进行全负荷或非满负荷运输，甚至在使用包裹运输的某些情况下，适当地使用合适的运输路线，将快递正确又经济地运输到指定地点。大批量的产品可直接发货，而小批量的产品可通过配送中心交付。这种运输方式的管理很复杂，因为有大量不同的产品使用不同的运输程序。与此同时，定制运输网络的运行需要更多的信息基础建设和平衡投资。然而，这种定制型运输网可以根据自己的需求去选择支付方式，能够根据不同路线针对性地减少成本。物流企业要想采用定制运输就需要雇佣具有成本控制专业知识的工作人员，定制运输路线，其中找准成本控制关键点十分重要。首先，有必要对企业的日常业务进行深入分析，并通过作业成本核算方法计算成本。比较不同运输方式的成本比例和总成本中的存储处理成本，并根据比例制定目标路线。但是，由于运输成本控制关键点的不明确和原材料实施和成本控制的不明确，导致YT公司会偶发地忽略重复路径的成本，造成了不必要的成本耗费。要改善这个问题，我们还应该认真规划和计算不同运输路线所需的成本，以进行针对性的成本控制。
参考文献：
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房地产低成本营销研究论文范文第2篇
【摘 要】 在我国“看病难和看病贵”问题严重，许多学者认为导致这一现象的原因是公立医院公益性的丧失，其根本原因在于基本医疗服务这类准公共物品的短缺。我国医疗卫生制度的变迁说明，吸引社会资本参与基本医疗产品的提供，通过公私合作的方式进行资源配置是未来改革的必然选择。社会资本参与公立医院改革意味着不同性质的产权主体相融合，将从根本上改变公立医院的产权制度。混合所有制下的公立医院组织目标、组织性质、组织结构都将发生改变。会计是组织的信息系统，为适应新的组织模式下利益相关者的信息需求，必须改革当前公立医院会计制度，以保障改革的顺利进行。
【关键词】 公立医院； 公私合作； 会计制度
一、研究背景
从计划经济到市场经济转型过程中我国的医疗体制改革从未停止过。然而2005年《中国青年报》披露国务院发展研究中心《中国医疗卫生体制改革》课题组研究报告显示“我国医改基本不成功”。2008年两会召开前，相关专业机构针对北京、上海和广州三地就我国医疗改革现状进行了调查，调查显示近六成的受访者对我国的医疗改革不满意，53.7%的人认为药费太贵，61.8%的人认为医疗服务费太高，76.2%的人认为应该降低医疗费。随着医疗领域市场化改革的进行，“看病难看病贵”成为人们热议的话题，医疗领域乱象丛生，引起了全社会对于医务人员职业道德的大拷问。2009年中共中央、国务院发布的《关于深化医药卫生体制改革的意见》以人人享有基本医疗卫生服务为根本出发点和落脚点，旨在提高医疗服务的公益性水平，恢复公立医院的公益性是此次医改的关键。公立医院改革到底应该选择什么样的路径？是维持政府主导还是走市场化道路一直争执不下。由于我国公立医院在医疗服务提供领域一直占据着垄断的地位，因此，公立医院的改革究其本质更是我国医疗卫生产品提供方式的变革。医疗卫生产品具有准公共产品的性质，在准公共产品提供过程中存在的政府失灵的作用不容忽视，但并不意味着此类产品应当完全由政府提供，并且现代公共经济学最新研究表明应把公共产品提供与公共产品生产区分开来[1]，即便政府参与基本医疗服务的提供，也并不意味着政府必须承担全部基本医疗服务产品的生产任务，因此，不论是基本医疗服务的提供过程还是生产过程，社会资本都可以参与其中。公共产品理论的不断发展和公私合作模式在基础设施建设等准公共产品生产提供过程中的不断应用表明，社会资本在准公共产品提供过程中存在着巨大潜力，引入社会资本，通过公私合作的方式丰富基本医疗服务产品的生产和提供方式，为我国公立医院的改革提供了新的方向。基本医疗服务的提供必须依托市场机制发挥社会资本的活力，有效配置医疗资源将是改革的必然选择。社会资本的参与将导致我国公立医院产权制度的变革，与产权相关的其他方面也将随之发生重大变化，会计系统作为产权制度的重要部分将要面临哪些重要改革需要进行研究，以便于在公立医院产权变革的系统性政策设计时作出前瞻性和更完整的分析。
二、医疗制度改革的历程与困境
把医疗制度改革放在一个立体的维度下审视，从横向看医疗卫生体制是社会保障体制的一部分，受到经济发展和整体经济社会体制改革的影响和制约。从纵向历史变迁的角度看，当前的医疗制度不是凭空出现的，是经过不断的发展变革逐渐形成的，探讨医疗制度改革的方向目标和途径必须正确认识当前状况与面临的问题，以及当前制度形成的前因后果。
（一）低水平以公益性为核心计划经济体时期医疗制度
1949 —1978年计划经济时期，公有制占绝对主体，政府包揽一切，医院全部由政府兴建，属于全额预算单位。这一时期我国逐步建立起了公费医疗、劳保医疗和农村合作医疗制度。这一时期的医疗卫生政策取得了巨大的成功，在我国整体经济发展水平比较落后的情况下通过制度安排从农村到城市建立起整体医疗保障制度，大体满足了社会成员的基本医疗卫生服务需求[2]。这种完全由政府主导的管理体制，较好地实现了公平，人民健康水平在短时间内显著提高，但这一时期的医疗体制也存在着明显的弊端。尽管医疗保障覆盖的范围较广但医疗水平较低，同时过分追求全民所有制和平均分配，影响了医疗服务机构和医务人员的积极性，医疗服务机构效率低下，公费医疗制度使得供需双方缺乏节约意识，医疗费用的迅猛增长给我国财政造成了巨大压力。片面强调福利，脱离了我国经济发展水平，使得全国的医疗机构连年亏损，最终损害了人民群众的利益。计划经济时期的医疗政策表明，政府的过度干预容易造成组织运行的低效率，较高水平的公益性需要巨大的经济投入。
（二）以效率为核心市场化改革时期医疗制度
1978—2003年属于医疗卫生领域市场化改革时期。1978年改革开放，也拉开了医疗卫生领域市场化改革的序幕。市场化改革大致可以划分为1985—1992年、1992—2003年两个阶段。1985年《关于卫生工作改革若干政策问题的报告》确立了市场化改革初级阶段“放宽政策，简政放权，多方集资，开阔发展卫生事业的路子”的医疗卫生决策指导原则[3]。为调动医疗服务机构的积极性推行各种形式的承包责任制，调整收费标准，卫生事业单位实行“以副补主”“以工助医”，总而言之是只给政策不给钱[3]，将医院设定为差额拨款单位鼓励医院创收。医院创收的同时其公益性开始受到影响，看病难看病贵的问题开始出现。1992—2003年属于改革的深化阶段，如果说改革初期的放权让利代表财政逐渐从医疗服务的供给中退出，1997年“建立社会统筹与个人账户相结合的医疗保险制度以来”意味着财政资金开始退出医疗服务的需求方[5]，地方政府普遍存在着不同程度的将医疗卫生行业等同于一般竞争性行业，在分税制的制度背景和政绩考核体系下，忽视了医疗卫生领域的政府责任。2000年之后随着国家对于社会资本办医准入条件的进一步放宽，也掀起了公立医院完全私有化的浪潮，宿迁医改、新乡医改等地公立医院被完全私有化，将市场化医改推向了高潮[7]。这一阶段的市场化改革促进了医疗卫生服务数量和质量的提高，“放权让利”的政策一定程度上解决了医院效率低下、供给不足的问题。但市场化改革带来了诸多严重问题，政府对于卫生医疗的投入迅速减少，过度的市场化严重损害了医疗服务的公平性和公益性，以药养医的补偿机制使得医疗费用迅速增长，“看病难看病贵”的现象日益突出。市场化改革虽然如火如荼，但社会资本办医力量仍然十分薄弱，公立医院依旧占据着垄断地位且并未摆脱行政干预，只能说是行政控制下公立医院内部的市场化改革。一方面市场化改革使得医疗机构产生严重的逐利机制，另一方面又缺乏市场机制的约束使得医疗服务提供领域乱象丛生。市场化所引起的一系列问题提示我们由于医疗卫生产品属于准公共产品，市场在准公共产品的提供方面存在着失灵，同时医疗卫生产品与每个公民息息相关，因此医疗卫生产品的提供在注重效率的同时更加不能忽视公平，维护医疗卫生产品的公益性是政府不可推卸的责任。如何行使好政府职责，激活医疗市场、提高效率的同时保证基本医疗服务的公益性是政府所面临的问题。
（三）以公益性回归为重点医疗卫生制度市场化改革的深入
2003年至今，改革的方向由市场化开始转向医疗卫生领域公益性的回归。2009年中共中央、国务院发布了《关于深化医药卫生体制改革的意见》作为我国新一轮医疗卫生体制改革的纲领性文件，明确指出改革旨在恢复基本医疗服务的公益性，建立起覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度。恢复公立医院公益性成为公立医院改革的核心。明确公益性的内涵对选择正确的改革路径十分重要，许多学者也对公益性的内涵进行了深入的研究。赵云和叶青[8]指出现阶段人们对公立医院公益性的界定扩展到了“看病难和看病贵”的双重对策性价值，被称为公立医院公益性的“公众受益论”。强调减轻经济负担是维护公立医院公益性的内涵，扩大医疗服务数量、提高医疗服务质量、优化医疗服务结构是维护医院公益性的外延。人们已经不仅仅满足于廉价和享有基本医疗服务卫生的权利，更加关注医疗卫生服务的内容，人们对公立医院公益性的要求除了减轻患者医疗经济负担外，开始将医疗服务的数量、质量、结构纳入公立医院公益性的范畴。“看病难和看病贵”问题出现的根本原因是基本医疗服务的供给不足，恢复公立医院公益性的根本必须解决基本医疗服务提供的短缺问题。因此新一轮医改的关键即为如何解决基本医疗服务供给的短缺。
科尔奈和瓮笙认为，国家有责任保证每一个公民享有基本医疗保障的权利，这种责任既没有要求国家控制或拥有机构提供这种服务，也没有排除这种可能性，关键取决于哪种所有制形式在有关国家最有效。基本医疗服务并不具有多少非竞争性和非排他性，因此基本医疗服务本质上属于私人物品的范畴，但是从社会伦理和人权的角度，基本医疗服务是每个公民的基本权利，实现人人享有基本医疗服务是政府的责任，以往的经验已经证明全面的政府管理必然带来效率的降低，全面的市场化将影响医疗卫生的公益性，因此公立医院改革不应拘泥于国有产权还是私有产权，政府和社会资本都至关重要，不可偏废其一。综观世界其他国家医疗卫生体制可以发现，美国医疗服务的提供以私立医院为主，少量公立医院保障贫困人口的就医，美国建立起了发达的医疗保险市场降低民众的疾病风险，同时通过财政投入拉起了最后一道防护网保证民众就医。英国医疗属于国家福利，但基本医疗服务的提供主体由私人承包，通过政府购买服务的方式保证医疗的公益性[9]。因此社会资本参与基本医疗服务的提供，既具有理论支持又具有世界范围内广泛的实践，在政府监督下引入社会资本参与公共产品的提供促进了投资主体的多元化，政府和社会组织相互协作，发挥各自的优势，以最有效的低成本为公众提供高质量的服务，公私合作的资源配置方式完全契合了我国改革医疗资源配置方式的思路，由政府主导变革供给模式是以恢复公立医院公益性为目的的公立医院改革的必然选择。
三、社会资本参与公立医院带来的变革
公私合作的资源配置方式的形成和发展主要归功于新公共管理运动中以引入私人部门积极参与为核心内容的公共服务供给的市场化改革。20世纪末，政府面临预算紧张和公共服务需求多元化的压力，政府垄断的低效率促使政府转向与私人资本合作。贾康和孙洁[4]提出，公私合作是指政府公共部门在与非政府主体合作过程中，使非政府主体利用其所掌握的资源参与提供公共工程等公共产品和服务，从而实现政府公共部门的职能并同时也为民营部门带来利益。我国也在积极探索通过公私合作的方式提高资源配置效率，引入社会资本通过公私合作变革基本医疗服务的提供方式是改革的主要方向，社会资本的进入必将带来一系列的变革，表现在：
（一）社会资本进入导致的产权制度变革
我国国有产权的公立医院依旧占据着绝对地位，引入社会资本通过公私合作的模式提供基本医疗服务，是从单一的政府配置资源到政府和市场共同配置资源的变革，是产权制度的变革。公私合作的产权制度改革改变了医院的公立属性，其一旨在改革单一公有产权搭便车、集体行动以及监管缺位的内在缺陷；其二通过公有产权维护公益性；其三利用私有产权的运营优势提高公立医院的服务绩效。公私合作被称为政府治理和市场治理之外的“第三条道路”。实现产权制度的改革需要做到以下几点：首先，产权制度变革的过程也是政府职能转变的过程，改革的最终目的是实现基本医疗服务的有效供给，在充分发挥私人资本和公益资本作用的前提下，政府应承担最后的担保责任以确保医疗服务的公益性。其次，政府参与是公益性目标实现的保证，但政府的参与方式必须明确，到底是监管者还是经营者，必须做到管办分离。作为监管者，政府一方面通过监管保证基本医疗服务的质量，另一方面应当保证制度公平，防止政府监管者的角色为政府参与提供保护伞，破坏市场规律造成行政垄断。政府作为参与者可以直接参与基本医疗服务的提供，也可以选择与社会资本合作或补贴的方式，政府参与模式应当根据公益性目标的实现进行选择，打破公立医院和私立医院的行政划分。再次，公立医院产权制度变革必须平等对待不同的利益相关者，公私双方在平等互利的契约规则下合作和发展，在保障医疗服务质量的前提下相互尊重利益诉求，保障私人资本的合理盈利。最后，政府应全面完善公立医院产权改革的相关制度体系，包括全覆盖的医疗保险制度和医务人才管理制度等。
（二）产权制度变革引起的组织目标变革
产权的多元化带来医院运营目标的多元化，社会资本包括以盈利为目的的私人资本和社会公益性资本，混合产权意味着不同利益关系的协调，必然面临经济效率与社会效率目标的兼顾。医院产权多元化既要保证医疗服务的有效供给，又要保证私人资本的适当利益追求，还可能要面对公益资本对公益价值的坚守。公立医院引入社会资本参与基本医疗服务的提供，其本质在于通过引入多元化的投资主体提供更多更高质量的产品和服务，缓解政府的低效率和财政资金短缺、投入不足带来的问题，公私合作的多元化产权制度必须服务于基本医疗服务的本质属性，公共利益应当是第一标准[10]。而仅仅强调公共利益忽视私人利益会导致合作障碍，不同的价值追求是多元化产权必然面临的问题。因此，产权多元化要求医院运营目标要多元化：首先，政府目标在于通过引入和规范社会资本提高基本医疗服务的公益性；保障医疗服务的公平性和医疗领域科研创新；以市场化运营提高财政资金使用效率。其次，私人资本目标一方面借助与政府的合作获得长期稳定的收益和良好的社会声誉；另一方面拓展资本涉猎领域，寻求未来更多盈利模式；再次，社会公益性资本更加关注社会弱势群体的利益维护，在医疗服务方面关注公平性和健康生活方式的教育与推广。最后，不同利益相关者的目标最终会在医院的运营目标中进行汇集，混合所有制的医疗机构必须兼顾不同利益相关者的目标以形成自身的运营目标，并通过有效的制度安排予以保障和协调。
（三）组织目标变革引起的运营方式变革
公私合营下产权多元化必然带来运营方式的变革，公私合营具有多种不同的模式，世界银行将公司合作分为外包类、特许经营、私有化三类，包括服务外包、管理外包、BOT、TOT等多种合作方式[6]。公私合作是指政府、营利性企业和非营利性组织基于某个项目的合作。公私合营是一种新的合作方式，并且基于准公共产品的特点公私合营往往意味着长期合作。首先，合作的基础是彼此尊重地位平等，通过契约保障合作关系的权利与义务，收益共享风险共担。合同订立后，政府作为合同一方的执行主体，需要按约定行使合同权利、履行合同义务。政府本身也是监管者，作为合同的监管方，其主要任务是建立测评服务标准，保证服务产品的提供达到预期水平。其次，对于不同医疗产品和服务选择不同的合作方式，切忌一刀切。应当对公立医院进行充分分类，分别确定其社会功能和运营目标，在此基础上确定政府的控制程度，选择相应的运营模式。再次，混合所有制的医院基于不同合作方式选择适合自身的运营方式，兼顾计划性、市场性和公益性，在市场化运作的基础上兼顾不同运营目标。最后，有效的治理结构设计和制度变革成为当务之急。
公私合作最初被看成是为减轻政府财政压力、解决投入不足而引入的融资模式的变革，然而公私合作模式一旦启动和运行，就要求从宏观到微观，从观念意识到业务流程的一系列变革，需要在法律法规、监管体系和医疗产业模块化的合理设计等方面做全面深入的变革，制度支撑是公私合作模式运行的关键，因此公私合作应当是全方位的制度创新。
（四）组织运营模式的变革引起的资源管理方式的变革
公立医院引入社会资本意味着组织可支配资源的增加，组织内部产权主体多元化、目标多元化，不同的产权主体有着不同的利益诉求，资源的有效配置成为实现组织目标的基础。由于不同产权主体追求的目标不同，因此不同产权主体对于组织内部的资源配置必然存在着分歧，如何通过资源配置协调不同主体的目标追求，是社会资本参与公立医院改革成功的关键。医院的社会功能包括科学树立医疗观念、提供医疗卫生服务、医学科研创新、开发医疗产品服务社会以及培养医学人才等，公立医院引入社会资本在目标的定位上更加多元，首先意味着资源配置上要服务于组织目标的实现，在资源有限的情况下必然存在资源配置上的利益博弈。其次，公立医院资源来源渠道发生变化，筹资投资管理成为重要的财务管理内容。再次，强化资源控制，提高使用效益，降低风险成为财务制度和业务制度的重要部分。最后，医院作为服务的提供方，人力资本对于组织具有重要作用，做好人力资本的管理，完善组织的绩效评价工作也成为医院管理的重要部分。因此，资源管理方式从政府主导向市场和公益双主导的变革要求混合所有制的医院变革财务管理体系，重视会计信息在利益相关者之间的信任作用和对整个业务管理的支持作用，有效的会计信息系统能够更好地对组织资源进行管理，为实现组织目标服务。
四、社会资本参与公立医院改制带来的会计变革
会计是一项对产权经济具有基础性控制功能与社会性意义的管理活动。我国产权会计学者认为，会计对产权的贡献是与生俱来的，并一直成为产权思想的忠实随从；其产生、发展和变更的根本使命是：体现产权结构，反映产权关系，维护产权意志[12]。会计需要运用自身的专业技术将企业财产价值准确度量出来，这个过程是界定产权，认定受托责任。认定（确认、计量和记录）的目的是为了解除（会计报告），解除的目的在于保护产权[13]。引入社会资本对公立医院进行改革是产权制度的改革，为适应新的产权制度，保护产权，需要对现行会计系统进行变革；会计系统是组织的信息系统，是对组织资源配置过程的跟踪和反馈，为适应公私合作新的资源配置方式需要对现行会计系统进行变革；会计信息是管理者进行管理和决策的基础，是组织绩效评价的依据，社会资本的进入使得组织的管理者和管理模式、组织的绩效评价方式发生变革，为适应新的管理者的管理理念，为组织绩效评价提供依据，必须改革会计信息系统。
（一）公立医院会计制度面临变迁
公立医院引入社会资本改变了组织的产权属性，那么首先面临的问题是这类组织应该适用什么会计制度？我国公立医院属于事业单位范畴，一直执行事业单位会计准则，2010年财政部颁布《医院会计制度》，新制度在医院范围内全面推行权责发生制，加强成本的核算与控制，加强预算管理，完善财务报告体系，在促进医院精细化管理、强化预算约束、完善成本核算、提高医院财务信息公信力方面效果显著，但《医院会计制度》依然是以事业单位会计准则为基础制定形成的，社会资本的进入使得公立医院的性质发生改变，事业单位会计准则无法满足社会资本产权对于会计信息的需求。我国私营医疗机构按照其注册监管机构不同分别适应《企业会计准则》和《民间非营利组织会计制度》，公立医院引入社会资本是否还适用《事业单位会计准则》下的《医院会计制度》？这是首先要面对的问题。公私合营下公立医院是一个独立的法人，但与普通企业不同，公立医院具有营利性和公益性双重使命，与企业目标存在差异，因此企业会计准则同样不能完全适用于公私合营下的公立医院。在国际上大部分国家以公共利益为使命，同时具有企业特征受政府监管的组织普遍适用非营利组织会计准则，在我国同样存在着非营利组织会计制度，但由于我国非营利组织的界定仅限民间不以营利为目的的三大类组织，因此非营利组织会计制度适用范围比较狭窄，随着公立医院改制的逐步推进，迫切需要一套能够指导公私合营下公益组织会计工作的会计准则。随着我国《慈善法》制定，应该制定介于政府组织和企业组织之间的我国非营利组织的会计准则，混合所有制的医疗机构应该归属于非营利组织，执行《非营利组织会计准则》。
（二）产权多元化导致利益主体多元化
产权的变革必然带来利益相关者的变革，我国的公立医院一直处于政府运营和管理之下，政府承担医院运营的责任与后果，是公立医院最为重要的利益相关者。公私合营下，社会资本产权主体与政府共同承担运营的责任与结果，因此社会资本所有者与扮演经营者角色的政府成为共同利益相关者。同时，公立医院必须适应市场化环境才能满足社会资本进入的条件，社会资本背后是按照市场规律运行的产业链，医药及医疗器械供应商、银行、医疗保险机构等都将成为公私合营下公立医院重要利益相关者。组织内部，医务人员将不同于事业单位制下仅仅扮演执行者的角色，公私合营下医务人员作为市场经济中组织的重要组成部分，是组织重要的利益相关者。组织的外部，扮演监管者角色的政府需要对整个医疗市场进行监管，制定医疗卫生产品和服务的标准、税收政策等，是公私合营下公立医院的外部重要利益相关者；医院服务的承受者以及更为广泛的社会公众也是医院的利益相关者。利益相关者的多元化一方面要求医院兼顾不同利益相关者的利益需求，另一方面必须建立信息透明机制，解脱医院受托责任的同时，建立利益相关者之间的信任。
（三）兼顾公共性和营利性需求的治理结构
公私合作是一种介于政府和市场之间的资源配置方式，是医疗卫生领域内公共资源与营利性资源的重新整合。社会资本的进入使得利益相关者多元化，相应的委托代理关系更加复杂。为实现公共性与营利性两种不同性质资源在组织内部的融合与有效配置，必须建立起完善的公立医院法人治理结构。医院法人治理结构的基本构架由权力、决策、执行、监督这些机构组成，并明确建立对管理者履行职责过程中的越权和违规行为的防范与制约机制，以及对损害投资者合法权益及其后果的纠正与补救措施[15]。一方面要防止国有资本产权虚置导致国有资产公益性损失现象的发生，另一方面防止追求利润导致公益价值观的丧失。公立医院法人治理机构的设计应当从内部和外部两个方面出发，其中内部治理是指医院内部的治理结构和治理机制，外部治理是指从外部性出发，政府及其利益相关者通过不同途径对医院内部治理行为进行监督的制度安排[14]。
（四）信息需求的多元化导致会计信息系统的变革
社会资本的营利性信息需求和国有资本的公益性信息需求，对公私合营下公立医院会计提出了更高的要求。公立医院的预算会计信息系统无法满足各方各类的信息需求，必须基于需求构建多元化的信息系统，包括预算会计信息、财务会计信息和绩效会计信息，包括更为细致的成本会计信息等。在可量化的信息确认计量报告的基础上，整合管理会计的相关信息，编制和披露医院年度绩效报告，全面披露医院的财务状况、运营结果和绩效评价的信息，满足不同利益相关者的需要，为行业绩效对比和建立专业标准提供信息支持，同时，为政府在宏观上进行资源配置提供信息支持。会计信息化条件已经为会计信息生产与报告更优模式的构建提供了可能。信息化条件下，会计信息系统可以提供尽可能多的情况，由信息的使用者根据自己现实的决策需要去自行析取[16]。会计信息化不仅仅是技术方式的改变，也将从根本上影响会计理论的构建。公私合营下的公立医院，由于目标的不同国有资本与社会资本对于会计信息的需求差异较大，借助于技术的进步，在满足不同需求的基础上多样化会计信息的提供，对于合作的顺利进行至关重要。
（五）信息披露目标与方式面临的变革
市场化的运行有赖于信息的流通，完善医疗服务市场必须完善信息披露制度。事业单位制下的公立医院，并不强制要求其进行信息披露，医院只需向上级主管部门报告运营成果，为促进医疗服务市场的形成，保护各方利益必须完善信息披露内容与制度。从信息披露的内容来看，现行公立医院会计报告主要包括资产负债表、收入费用总表、医疗收入费用明细表、现金流量表、财政补助收支情况表和附注，并且通过财务情况说明书对预算执行、成本控制和绩效考评情况进行说明，其报告的主要对象为政府财政和卫生主管部门。随着社会资本的进入需要改革信息披露机制，首先，信息披露目标多元化。满足出资者的监督和评价要求；满足组织运营者的决策和管理要求；满足社会公众的评价要求；满足公益价值观的树立要求；满足其他利益相关者的决策和监督要求。其次，信息披露内容多元化。既包括可货币量化的会计要素的确认与报告部分，又包括对会计要素的解释与定性分析部分；既包括结果性信息，又包括运营过程的信息；既包括营利性、公益性信息，又包括组织行为合规性或合法性信息。再次，信息披露方式的多样化。变革财务报告单一披露方式，建立医疗机构信息公开平台，将医疗机构的合作信息、政策规范信息、会计信息以及绩效评价信息和行业创新信息进行分类整合披露，既利于混合所有制的医院提高运营管理绩效，又利于利益相关者使用信息，树立社会公信力。最后，从披露制度上讲，应当完善法律法规，明确披露程序和披露范围，满足公立医院利益相关者的知情权。
（六）公私合营模式下的绩效评价变革
政府和社会资本的合作实质上改变了政府配置资源的方式，政府和社会资本合作提供医疗产品和服务，医院的绩效成为长期合作的基础。管理者通过绩效评价促进组织为实现目标高效运行，不同性质的产权由于其目标不同，因此管理过程中绩效评价的重点与方式都存在着不同，社会资本的进入必将改变公立医院原有的绩效评价标准与方式。公私合营下的公立医院需要以政府目标板块、社会公益板块、经济效益板块、科研创新板块、服务规范性板块（包括专业规范和法律规范）建立绩效评价指标体系。按照组织的不同层次进行绩效评价，才能真正让医院混合所有制的运营步入正轨。而要进行全面的绩效评价，相应的信息支持必不可少，更进一步对会计信息系统的变革提出了要求。
综上所述，公立医院引入社会资本的变革是个系统性变革的工程，其对于医院会计的变革提出了更高要求，既要纳入宏观改革方案中做系统性研究，又要在会计理论与实践的改革中做深入研究，任重而道远。
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房地产低成本营销研究论文范文第3篇
一、问题的原因
中小城市的交通拥堵在近10年来急剧增加。随着居民大量的购买汽车，在交通参与中的汽车、非机动车、行人对路权的争夺异常激烈。从我国交通历史的发展变革来说，非机动车和行人在参与交通的相对数量中并没有太多增长，而且其本身占用交通空间较少。但是大量的私家车的涌入，以及新手司机和对交通意识淡薄的司机造成交通拥堵。经常在城市的交叉路口出现拥堵现象，以及在很多支路出现一辆车的行动受阻，造成大面积拥堵问题。
为此本文从宏观、中观、微观三个层面，对交通问题进行低成本优化的方案进行讨论。
二、三个层面的分析
（一）宏观层面
要解决中小城市的交通拥堵，在政策层面以及交通规划上，就要适当取舍、优化。主干道、快速路的交通通畅的保持必须得到保证。凡是和主干道交通连接的支路，要起到为主干道卸载交通压力的作用。在新的城区规划中要积极考虑200米左右的辅路。通过研究我们发现主干道的交通通畅保持比较有效，但是经常发生在主干道及支路，干路和支路的交叉发生了交通拥堵，导致主干道的通行压力加大。在此低成本化的优化方案是提高次要的道路以及支路的交通通行能力，那么这就需要整个城市的交通管理部门，协调城市的城市管理部门以及规划部门共同完成次要道路的和支路的交通通行能力。建议建设层次分明的慢行交通系统。对适宜发展慢行交通的土地，讨论其合适的利用方式，将城市交通道路的设计以及路网的承载能力进行共同优化。并且将非机动车及步行系统的通畅性纳入着重考虑系统内。
（二）中观层面
在城市发展的过程中，交通规划与管理部门及市民越来越高的意识到公共交通对解决城市拥堵带来的便利性。但是在城市道路的交通实际运行中，公交车的停靠站往往会造成此处的拥堵，其原因在于早先的规划道路，并没有考虑到公交车的线路数量的增加和车辆的数量的提高。可喜的是已经有部分城市的新建道路中提出了港湾式公交车停靠站，但是我们同样可以看到，在交通规划的过程中，因为土地的使用问题严重挤压了非机动车车道。那么在未来的规划过程中，需要考虑非机动车道以及人员的通行土地使用。所以在新的规划中，在港湾式停车区，需要保证非机动车道及人行道的通畅，避免将地面停车区设置在港湾停靠站后方的人行道当中。
具体的交通执行包括交通规划以及交通警察的相互配合。在全国提倡文明行车车让人的浪潮中。我们更应该看到车让人造成的一些弊端。机动车驾驶人是经过政策法规，驾驶学校培训及相关的社会监控，基本上比较遵守交通法规和社会制度。但是行人的管控难度非常大。行人的管控难度，更多的反映出了行人在出行时对交通意识的模糊，这种矛盾出现在交通路口人行通道上及车辆通行过程中。如果能实现所有的交通路口形成按键式人行道通行。并在当地媒体及交通实际运行中进行大力的宣传，可以极高的提高行人对按钮式人行道红绿灯的使用，提高交通通畅的保证率。参照德国的按键式通行分为两种模式，当启动按键后，需要给司机留有10秒钟的反应时间，也给行人留有10秒钟的组团时间。当人行道绿灯亮起后，行人有20～40秒不等的通行时间。同时给予读秒提示。当人行道红灯亮起后。再次按下按钮时，此时有一分钟左右的间隔。来提高机动车的通行率。并且此种机制会给行人一种督促作用，当有成团通过时，行人会加速成团，而不会恶意的提高行人通行率而降低机动车行驶率。效果非常明显，建议严重考虑。
通过大数据调查以及巡警巡逻调查的数据分析，检索出哪些路段的拥堵原因主要是以机动车道路被抢占为主。在这些道路可以进行设置有效的栏杆，限制非机动车及行人进入其他道路，提高相应的道路通行率。但此种方案，需要考虑周边居民及商户的需求以及合适的停车场。参照上海市在外滩景区采用了一种便利的三分钟停车方案，所有车辆此处均可以停车上下乘客，只有三分钟。车辆进入自动拍照，有效地解决了停车接送乘客及道路拥堵的矛盾。借助这样的思想，可以在设置人行道及非机动车道栏杆的情况下，合理的设置停车点。解决乱停车的痛点。
还有一个普遍性问题，就是在交通拥堵的路口，交警一般会设置禁止调头标志，要求车辆继续向前进，在合适的路口进行调头。但是往往我们发现合适的调头处，因为交通通行的原因并不具备及时性，甚至有一些会因为左转红灯而限制车辆掉头。这样的问题的产生。一方面有交通规划的原因，一方面也有现实的情况存在。我们完全可以在这种情况下采用虚实结合箭头和虚实双黄线，在保证不影响对向车道的情况下，进行合理的调头行驶，提高交通效率。
相同的道理，右拐车道可以让绿灯情况下直行车借用，但是这个方案尚在探讨当中，操作的好，确实可以提高道路通行率，操作不好，反而降低了右拐车道的通行效率，总而言之，交通问题是个社会问题，所有人都参与其中，整体的人员素质是影响交通通行效率的一大因素。
（三）微观层面
道路规划过程中。经常性的有道路将右转车道和直行车道并用，但是在交通灯的设置上又没有很好的规划，形成了右拐和直行经常性的矛盾。单独交通中，此种方式极大限制交通运输承载力。新的改革方案建议保证所有道路的右向通畅性，并且在交通规划中以及交通法律执行过程中，直行车道占用右拐车道，在保证右拐车道不堵塞的情况下不予追究。显而易见就是当绿灯时直行车道可以借助右转车道进行通行。但是当红灯执行时，右转车道上必须畅通无阻。还有例如H型的交通路口，在这种路口进行左拐的时候非常容易造成交通堵塞，原因就是红绿灯的设置和开灯时间问题。这种规划和建议方式需要交通规划及交通管理部门共同完成。那么从微观层次上来说明中小城市的交通规划还有很多需要进行改善的地方。
通过观察可以发现中小城市的交通，公共交通停靠站经常有行人会跑到交通道路上来观察来车方向是几路车。这种习惯的形成，基于我国长年累月的交通习惯导致在新的规划方案中我们建议。将公交车的线路号码印在右侧反光镜车壳上。使得行人在观察时一眼望去即可以看到所有来车方向车辆限购号码。行人不下交通车站。提高交通通行率。
此外，应该发挥我国在宣传上的优势，绝大部分地区在容易让司机对交通信号不清楚和容易让司机钻空子的地方少有明确的提示或者警告标语。一味的靠摄像头只能解决部分问题，真正的拥堵问题的解决是需要全社会的努力。在交通信号不明的地方提高指示标语的明确性，能够减少司机的误操作，尤其是在H型红绿灯路口以及有条件通行的情况下。而在一些特殊路口，在容易使司机产生占用道路的情况下，明确的警示标语可以威慑司机的违规行为，提高道路的通行率。
结束语：
城市交通的拥堵还是靠整体环境运行，在这种情况下，需要全民参与，包括行之有效的宣传和导向性标语，这样才可以在司机行人不明的情况下，更好的提高交通运行效率。
摘要：中小城市的汽车保有量大量提高,道路却并没有及时的提高其承载能力,造成了中小城市严重的拥堵。而交通改造历来都是大成本投入,造成了城市拥堵问题长时间得不到解决,本文旨在研究低成本化优化目前的中小城市交通拥堵的问题。
关键词：中小城市,交通拥堵,低成本
参考文献
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房地产低成本营销研究论文范文第4篇
2015年两会，环境保护问题引人关注。在环境保护问题上，低碳经济的发展已经占据了全球经济发展的主导地位，其中低碳消费属于低碳经济的主要表现方式。低碳消费作为低碳经济模式的主要选择，他代表的是现如今消费者对下一代和社会负责任的表现，在消费时主动承当起环保的责任，以一种低耗能、低污染的消费方式进行消费。因为我国房地产的开发量大、在建设过程中能源消耗量也非常大，所以我国的房地产实行低碳经济是非常有必要的。
一、我国房地产业发展的现状
进入21世纪，我国的房地产经济水涨船高，创造出了无数的财富，在我国的众多地区，房地产已经成为当地的经济支柱。在房地产经济日益火爆的背景下，大多数的民众纷纷向房地产进军，认为一夜暴富不是空想。然而，在房地产快速发展的同时，也产生了不容小觑的经济泡沫。这种问题显然已让国家和政府提高了重视，因此也出台了一系列政策进行合理调控，在各种有效性政策的全面实施下，我国的房地产经济逐渐走向理性道路。此外，我国在步入小康社会以来，城镇居民的收入呈持续上涨态势，消费方式亦逐渐发生改变，居民对住房的要求也日益提高，面对城镇人均住房面积的不断加大，同样刺激了房地产经济的发展。
二、低碳经济对我国房地产经济的影响
.发展低碳经济的必要性。 低碳经济成为全国经济发展潮流，而我国的经济发展模式仍停留在高耗能、高污染的阶段，为响应国家“节能、环保、低碳”概念的号召，大力发展低碳经济也成为我国的必然选择。首先，要承担起保护环境的责任，完成节能减排的要求；其次，要调整产业结构，提高利用能源的效率，发展新型工业，建设文明的生态环境。
低碳经济对房地产经济带来的积极影响。
调整了房地产业内部的结构。房地产业内部结构不合理，开发商的不断炒作，对消费者形成了不健康的心理暗示。很多消费者只看重房子的地理位置和价格，而把房子的质量问题放在其次，急于买房，但低碳房子的出现很好的改变了这一现象。
有效的推动房地产节能减排。节能减排是发展经济的条件，不过很多商者只顾眼前利益，而不为国家的未来考虑，对于破坏环境熟视无睹。但是低碳经济与传统的经济发展截然相反，低碳经济在保证环境不受污染的条件下健康发展，推动房地产的节能减排。
有利于房地产的长期发展。在当前环境下，房地产经济虽然发展繁荣，但物极必反，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。但是，在低碳经济的环境下，使用低碳物品的开发商，会比较注重房屋的安全品质，并不是只顾经济利益，会用比较长远的眼光来看待房地产业发展，这在很大程度上有利于房地产经济发展的健康、稳定性。
3.低碳经济对房地产经济带来的消极影响。
低碳经济提高了房地产的产业成本。目前没有健全的技术来发展低碳经济，低碳经济的使用导致了房地产企业成本的增加。因为研发新技术需要投入资金，而且低碳经济以运用新能源为主，开发新能源的成本也比较高，所以，使用低碳技能必然会增大房地产成本。许多大型开发商，在不能肯定低碳经济是否有利可图时，都不会在低碳经济上投入太多的资金，而小型的开发商户又没有厚实的资金来投资利用低碳技术，因此也给低碳经济的发展带来一定阻碍。
低碳经济的使用导致了房价的提高。使用低碳经济增加成本的同时，也会使土地的应用受到影响，于是一些开发商把土地低碳化和建筑低碳化当做卖点进行炒作，造成房价的提高。不过，低碳建筑目前还没有广泛使用，只有较少的高端消费者才有能力消费，而部分人把低碳建筑和高价高质量建筑混为一谈，无形之中就提高了房价。
低碳经济不利于房地产经济发展。能源是支持房地产产业发展的基石，为了使房地产更加繁荣，很多企业增大对木材和煤炭此类廉价能源的消耗量，只有使用廉价能源满足房地产的要求。但为了发展低碳，转而用昂贵的新能源，对房地产造成了沉重的经济负担，这样房地产企业会受到限制，影响房地产经济和国民经济的发展。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
政府加大政策支持力度。低碳经济的发展不但有利于环境的可持续发展，而且还有利于我国经济的长期发展，政府应该提起重视。低碳经济在房地产行业中的发展，政府应该颁布相应的赏罚政策，对积极使用低碳技术的商户给予一定的奖赏，而对于不能节能减排的商户给予严厉的惩罚和打击。这样做不但有利于调整产业结构，而且还有利于我国低碳经济的发展。政府可以改革税收政策，对发展低碳经济的企业减免一定的税收收取，并制定相应的节能减排的指标，以此达到发展低碳经济的目的。
提高房地产公司的重视。房地产公司不能只顾谋利，更应该关注低碳住宅和环保建筑，建立低碳环保文化。在房地产开发的过程中，一方面要以创新为主，应用各种具有低碳环保性能的新工艺、新能源、新技术、新材料，将低碳环保、节能减排进行到底。另一方面，也可以借鉴西方国家的房屋产业化，应用工业化生产方法建筑房屋，达到节能减排、提高质量、促进低碳经济发展的目的。
树立低碳消费的消费观念。国家和房地产企业应该积极的去帮助消费者，树立低碳消费观念，提醒消费者在购买房屋时，不要只追求夸张奢华的住房，消费者购买房屋后，应该积极安装节能设施，如节电、节水的设备。消费者在平常生活中，应该养成随手关灯、关闭水龙头的好习惯。我国人口众多，如果每个人都能有低碳消费的观念，人人节约，将有利于低碳经济的大力发展，也能为国家的下一代创造更好的生活环境。
.积极推广建筑节能标准和技术。开发城市低碳建筑，具体措施如下：其一设立建筑物的节能标准和制度增大检查力度、执行力度，如建立检查机构；其二，对原先高耗能的建筑物进行改造，提高其环保力度，如建立专门的审查改造团队；其三，对生产节能减排材料的企业加以大力支持；其四，激励消费者购买节能减排产品，如对购买者实行减税优惠；其五，提供低碳建筑物进行展示，如让消费者免费入住、亲身体验。
实行建筑节材。通过减少建筑房屋的建材与类别减少排放量，保证绿色建材的切实使用，减少房屋装饰物的消耗量。在房屋中用钢量的多少与房屋结构的坚固程度并没有直接的关联，所以对房屋的结构进行优化，可以在减少房屋用钢量的同时，加强房屋的稳固性。在选择建筑材料时，尽量以无污染、无排放或低耗能的材料为主。当然，从国家深林保护法的角度说是不提倡、不鼓励的，但可以用竹子来替代木头，从而实现节能减排与建筑物实用的价值。
总而言之，低碳经济是房地产未来发展的必然趋势，低碳经济对于房地产经济的发展是一把双刃剑，有利也有弊，房地产行业应该对于有利的方面大力发展，对于存在的弊端加强优化与改进。低碳经济的长久发展，需要全社会的支持与关注，一起努力，共同探索出一条有利于环境和经济同时发展的道路，为低碳经济的发展谋一个更好的明天。
（作者單位：哈尔滨市房地产交易中心香坊房产交易管理一所）
房地产低成本营销研究论文范文第5篇
[摘要]本文从房地产销售价格指数与房地产租赁价格指数以及居民消费价格指数的关系出发，利用计量工具对我国35个主要城市1999～2005年间的数据进行分组面板分析，认为通过研究销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数的关系，能够很好地判断各类房地产市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，从而为判断房地产的发展现状和今后的发展趋势提供新的方法与依据。
[关键词]销售价格指数 租赁价格指数 居民消费价格指数 消费行为 投机行为①
[作者简介]熊颖佳（1978—），江西南昌人，深圳中信城市广场投资有限公司营销主任，中山大学岭南学院硕士研究生，研究方向为房地产经济；杨扬（1982—），河南洛阳人，中山大学岭南学院博士研究生，研究方向为产业经济；林惜斌（1981—），广东汕尾人，中山大学数学系博士研究生，研究方向为信息安全。
1998年前后，中国的住房货币化改革政策开始出台，与此配套的个人住房消费信贷亦逐渐普及。在金融业务创新和住房改革的综合作用下，中国的房地产业逐渐启动，并持续快速发展，同时也带来了房价的攀升，房价是否已经超出居民的购买力，房地产市场是否存在泡沫，已经成为近年来的研究热点问题。
探讨销售价格指数(si)、租赁价格指数(ri)、居民消费价格指数(cpi)（以下称三大指数）的关系，明确它们的相互作用机制，并试图从三大指数的关系来判断不同城市的房地产市场是消费动机占主导地位还是投机动机占主导地位，从而为正确判断城市房地产发展现状提供理论依据。
一、房屋销售价格、房屋租赁价格及相关理论
（一）房屋销售价格和房屋租赁价格
1.房屋销售价格的确定
一般根据市场的供求关系确定均衡价格。需求方面的房地产商品，兼具耐用消费品和投资品的特性，必须同时考虑消费需求和投资需求。同时，由于房地产作为大额耐用消费品，价格往往是年收入的几十倍， 所以在考虑消费需求时，必须区分有效需求与无效需求。供给方面房地产的供给取决于政府的宏观政策（主要反映在对信贷政策的调整上）、土地的供给、开发成本、房地产产业的整体收益等。 由于土地资源是有限的，可以说弹性是趋向于零的。而商品房则可以通过开发建设不断得到补充，满足市场的需求，相对而言，房地产的供给是有弹性的。
理论上的均衡价格，往往与实际的销售价格背离。开发商的定价实践中，很少从寻求均衡价格的角度出发。消费者的预期对房价有很大的影响力，甚至有学者指出目前是预期在推动房价上涨。
2.房屋租赁价格的确定
根据价格形成机制分析，房屋的租赁价格，在理论上应当由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、地租和利润等八项组成。其中，折旧费、管理费、维修费是属于成本的范畴，其他则属于盈利的范畴。租金对于投机者来说是一个重要的指标，按照租金成本理论，租金正比于房价支出的利息收入，即购房资本的生息能力。
目前各地租赁市场的发育程度参差不齐，普遍缺乏完善的法规制度和管理体系。其中经营房屋租赁的中介也是鱼龙混杂。信息的不对称，租房中介对租房市场的控制，及租赁消费的相对短期性等因素使实际的房地产租赁价格更加难以预测。
（二）房屋销售价格与租赁价格的关系
房屋租赁价格和销售价格的相互作用机制主要表现在房租/房价比的变化上，合理的房租/房价比可以有效促进销售和租赁市场的健康发展，而过低的房租/房价比内生地加剧了住房紧缺，使房租/房价比和房价/收入比进一步失调。理论上房屋销售价格与租赁价格的波动趋势应基本一致，但实际数据往往并不支持，如武汉1999-2004年si和ri基本背离。目前有学者按si与cpi，ri与cpi的关系对城市分类，来研究各类城市的房地产市场，我们认为，不同城市有不同的市场化发展阶段，分析需进一步的深入和实证的支持。中金公司关于2006年房地产发展的报告按照购房成本与租金的比率来分析中国房地产市场是否产生泡沫的问题，结论是如果购房成本大于租房成本，房价将难于持续增长，由此推断销售价格与租赁价格不可能长期背离，有回归的趋势。对于两者的相互作用机制，文章给出了理论分析，并有抽样数据支持，但没有实证分析。
二、 本文主要工作及创新
对于房地产的销售价格和租赁价格相互作用机制的研究，目前还没有完善的理论和可靠的实证支持。我们利用Eview5.0对我国35个主要城市1999-2005年间的24个季度数据做面板数据分析。发现从全国整体而言，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在统计学显著正回归关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。由于不同城市的房地产市场有着不同的发展状况，因此我们对35个城市进行分类研究，回归结果表明不同类别城市的房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间的回归关系各不相同。据此，再分别对这些城市房地产市场的发育现状以及未来趋势进行分析比较。
从目前掌握的文献判断，按照实证的方法来研究该问题的文献尚不多见。本文的一个突破点就是应用实证研究并且采用分组的方法来探讨销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数之间的关系。我们认为通过分析这三大指数的关系，能够很好地判断市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，同时可以较为客观地给出不同城市的房地产市场发育现状，并能推测其未来的发展趋势。
（一）数据解释
数据选择1999-2005年间24个季度我国东中西部35个主要城市的房地产销售价格指数(si)、房地产租赁价格指数(ri)、土地交易价格指数(pi)、居民消费价格指数(cpi)四个指标。35个主要城市包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、重庆、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐，价格指数均为与上年同期价格相比所得，主要解释为变量的波动关系①。
1-24代表1999-2005年间的24个季度，其中1对应为1999年第一季度，由于缺省2004年第一季度的数据和2005年第一季度的数据，因此21、22、23分别对应为2004年第二、三、四季度的数据，24对应为2005第二季度的数据。
（二）研究方法
首先，建立模型并通过eviews5.0软件对35个给定城市样本24个季度的面板数据（panel data）进行分析和研究，得出基于全国35个大中城市的房地产销售价格指数、房地产租赁价格指数与居民消费指数之间的关系。其次，还需要针对不同类别的城市分别做面板数据综合分析，总结出可靠的结论。
根据《中国城市房地产市场分析(2005年文献)》的分类，将上述35个城市分为以下4组：
1组：房地产市场发展过热的城市：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄。
2组：房地产市场发展较为活跃，并有过热苗头的城市。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
3组：房地产市场发展处于相对正常状态的城市：广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
4组：房地产市场发展相对不足的城市：昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐①。
（三）模型设定
模型的设定和模型内部的变量选择侧重于揭示三者之间的关系。同时，土地价格是影响房地产供给的重要因素，综合供给与需求两个方面的因素，我们将模型设定为：si=β0 +β1*ri+β2*pi+β4*cpi,
（四）数据分析
1.利用views5.0软件对面板数据（panel data）进行分析。
利用hausman检验及个体效应与时间效应的显著性检验判断，所选模型应采用“固定个体和时间效应模型”。回归结果显示si、ri、pi之间存在正相关关系，而si与cpi之间关系不明显，说明从全国35个主要城市整体来看，si偏离cpi。
2.运用面板数据分析法对前述房地产发展状况不同的四类城市进行回归。
（1）第一类城市回归结果与全国35个主要城市整体回归结果相近，si与ri、pi之间存在显著正相关关系；而si与cpi之间关系不显著。第一类城市普遍存在投资推动价格的现象，房地产市场投机行为占主导地位。投机者考虑的只是资本赢利水平，租金对投机者来说是一个重要指标，也是消费者预期的重要指标。所以该地区si与ri存在显著回归关系是合理的。同时由于房价不断攀升并与居民消费能力不断偏离，si与cpi关系不显著。
（2）第二类城市回归结果除si与pi的关系不非常显著外，其余与第一类城市类似。以上海为例（见图1），si与ri存在相同变化趋势，在17到20季度之间出现销售价格增长突高于租赁价格增长的现象，21到24季度销售价格增长呈下跌趋势，至24季度销售价格与租赁价格增长速度较为接近。由此可预见近期上海市的房价/租金比应出现降低的趋势。
（3）第三类城市回归结果表现为si与ri的回归关系不显著，si与cpi存在显著回归关系。第三类城市均是经济发展较快的副省级城市，人均收入水平较高，人口流动较大，市场投机行为相对少，房地产消费群体中满足自住需求的占多数，si与cpi存在显著回归关系是合理的。同时，由于投机行为相对较少，租金即房地产投资收益率的波动对房价影响不显著。综合而言，这类城市房价增速稳定，发展较为健康。以广州为例（见图2），si与ri均平稳上涨，且近两年内si与cpi几乎同步变化，充分体现自住需求主导的态势。但随着海内外资金不断涌入，投机行为将逐渐增加，如何防止泡沫、保持房地产健康发展是今后要关注的问题。
（4）第四类城市回归结果为si与ri、pi、cpi之间均不存在显著回归关系。历史数据表明，第四类城市的房地产发展尚处在起步阶段，市场机制尚未完善，因此三大指数之间不存在显著回归关系也十分正常。如何加快该类城市房地产市场的发展、提升房地产业的竞争力是需要探究的问题。
三、主要结论
综合以上全国数据与四组分类数据的分析结果，得出以下结论：
1.从全国范围看，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在显著的正相关关系；而房地产销售价格指数与居民消费价格指数之间的关系不显著。同时，我国房地产市场的发展呈现区域不均衡的态势，可分为发展过热，发展态势正常，发展处于起步阶段几种情况。
2.投机行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与租赁价格指数存在显著的回归关系，销售价格指数与居民消费价格指数不存在显著的回归关系。
3.消费行为占主导的房地产市场，其销售价格指数与居民消费价格指数存在显著的回归关系，而销售价格与租赁价格不存在显著的回归关系。
4.在房地产市场化程度不够高的城市，其销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数之间均不存在显著的回归关系。
5.通过考察销售价格指数、租赁价格指数与居民消费价格指数的相互关系，能够很好地判断出房地产市场上是投机行为占主导还是消费行为占主导。这对于判断房地产市场的发展现状，研究房地产的发展的内在影响因素，均有重要意义。
四、政策建议
1.由本文的实证结果可以得到，我国存在四类房地产发展状况不同的城市，因此房地产政策应当贯彻区别对待、因地制宜、分类指导的原则，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度，对存在泡沫的地区进行有力的控制。
2.在租赁市场发育不成熟的城市，积极发展房屋租赁市场，使之与销售市场形成合理的产业链，使房地产市场能够实现梯度消费，实现房地产市场的健康协调发展。事实上，发展商品房租赁市场具有单一的销售市场不可替代的优势。其一，适应居住流动性增强的趋势，满足更多的住房需求 （这部分需求对于销售市场来说，不构成有效需求）； 其二，降低房屋空置率，便于回收部分资金；其三，商品房经营方式的多样化有利于优化价格形成机制，形成合理的租售比。
3.由第一类、第二类、第三类城市的比较结果发现，要准确判断房地产市场现状及其走势，严格区分不同的房地产需求特点是关键。目前中国由于没有很好地在理论上和统计指标的技术支持上，满足区分房地产不同种类的需求分析，在相当程度上引起对当前房地产业走势判断的混乱。当然，这种需求区分，不仅仅只是理论性的还需要进一步利用数据、统计及某些政策手段，对不同的市场进行市场分割，分别进行长期跟踪监测。
4.实证表明房地产价格与土地价格之间存在稳健的回归关系，因此强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应是十分必要的。
5.目前判断房地产泡沫的主要指标包括：房地产平均价格与居民平均年收入比、房地产月供与居民月收入比，以及住房空置率等；但这就存在评判标准的设定问题。运用本文的方法，通过研究销售价格指数，租赁价格指数，与居民消费价格指数的相互关系，可对判断房地产泡沫提供更加有说服力的依据，以便更好地制定房地产政策。
①分类主要依据2004-2005年各城市房地产市场状况，随着时间推移，部分城市的归类可能与该等城市当前房地产市场的实际现状存在一定出入。
（收稿日期:2006-04-20 责任编辑:垠喜）
房地产低成本营销研究论文范文第6篇
【摘 要】随着房地产企业成本核算要求的不断提高，研究其中的问题及其解决措施凸显出重要意义。本文首先介绍了房地产企业成本核算的主要内容，分析了成本核算存在的问题，并提出了房地产企业成本核算中问题解决对策。
【关键词】房地产企业；成本核算；问题；解决措施
一、前言
作为房地产企业经营中的重要工作，其成本核算问题在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升房地产企业成本核算的实践水平，从而有效优化其最终整体效果。本文从介绍成本核算主要内容着手本课题研究。
二、房地产企业成本核算的主要内容
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等；（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。
三、房地产企业成本核算存在的问题分析
从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：
1.成本对象选择随意
对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。
2.成本分配随意
财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税[2009]31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。
3.成本账面值不能反映真实成本
目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。
4.成本预估随意
房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。
四、房地产企业成本核算中问题解决对策
1.明确核算对象。房地产企业开发在进行成本核算时必须运用单项的开发工程，在核算过程中要充分考虑各种问题。合理的对费用进行分配和归集，某些项目在建设时周期较长，规模较大，针对这些项目，在进行成本核算时，可以用经济责任制与开发项目区域结合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相应的具有非常大的不同，当出现这种情况时，成本核算必须单独进行，以免造成成本与收益不能匹配。
2.对费用进行合理的分配和归集。在對相对复杂的过程进行成本核算时，不能直接将所有项目归集到成本核算对象中。应按照相应的分配方法进行分配，例如在对基础设施进行分配时，按照其因果关系进行分配。在分配过程要做到公平合理，即使项目在施工时与规定的成本没有较为直接的联系，也要按照公平合理的原则进行分配。
3.建立健全各项管理制度保障成本核算中的准确性。房地产开发企业在成本核算中，要结合公司实际，制定管理制度与相关核算方法，启用专门人才设置会计机构，建立各项管理制度，使会计考核做到有章可循，有制可依，对于大型项目，应专门设立成本核算机构，保证数据的真实性和准确性，杜绝虚增成本现象的出现。
4.明确成本核算周期。由于房地产开发具有开发周期长的特点，在进行成本核算时需按照生产周期进行核算。使企业及时计算利润与相应的应交税金，使企业可以及时的进行成本核算。
5.提高对竣工结算的重视。针对部分企业重视工程结算而忽视项目结算的现象，可以采取将未完工项目计入成本的方式，即“预提费用”。采取这种方法的好处是可以对支出成本进行调整，使项目预算在施工时可以按照原定计划进行。在对竣工的项目进行成本核算时应按照归集成本进行核算。
五、结束语
通过对房地产企业成本核算问题及其解决措施的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，房地产企业成本核算工作中还存在着多方面的问题，有关人员应从其客观实际出发，研究制定最为符合实际的问题解决策略。
参考文献：
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[2] 郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化.2010（03）：112-113.
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