房地产开发管理制度范文第1篇
房地产金融风险，是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险。也包括整个房地产金融体系的风险。
房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，房地产金融是房地产业发展的重要方面。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。
一、房地产金融发展现状和特点
(一)房地产业金融发展的现状分析
目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。
(二)房地产金融发展的特点
1 发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。
2 融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
3 融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。
二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险
(一)个人贷款风险
近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。
(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险
我国2004—2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。
(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险
“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。
(四)银行管理风险
如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益以权谋私，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。
三、房地产金融发展中的风险形成因素分析
(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款
估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。
(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全
缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。
四、房地产金融风险的防范
(一)构建房地产业多元融资体系
可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。
(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关
银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
(三)改革商业银行风险管理制度
在我国，导致开发商贷款不良率高的原因之一是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一项目的开发贷款与住房按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险就会大大降低。
(四)个人住房贷款的信用风险防范
我国目前还没有建立个人信用制度，导致了个人信用不高，只能靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束的必然结果。通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险势在必行。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
房地产开发管理制度范文第2篇
【摘要】近几年来，房地产市场的发展恰似坂上走丸，一路高歌，所展现出来的巨大潛力是前所未见的，也由此诞生了不可胜数的财富奇迹。然而，在实际的房地产开发管理过程中，一些难点开始跟着显现而出，成为阻碍项目正常实施的拦路障，项目建设通常开工时红红火火，施工时焦头烂额，交工时心如火灼。本文针对房地产开发工程管理中一些“久治不愈”的顽疾展开了深入剖析，并由此“对症下药”提出了针对性的优化措施，以期能对推动我国房地产事业走向健康轨道提供一臂之力。
【关键词】房地产开发;工程管理;难点分析;对策探究
时至今日，房地产已然成为我国经济发展的支柱之一，与人民能否安居乐业休戚相关，与国家经济增长紧紧捆绑在一起，该产业质量发展的好与坏可谓关系重大，牵扯众多。不过，令人喜忧参半的是，房地产事业在如竹子拔节蓬勃发展的同时，其开发项目管理也开始面临愈来愈多的难题和困境，在一定程度上制约了开发项目的经济效益。只有采取行之有效的措施，攻克这些管理难点，如此才能为项目建设的顺利开展保驾护航，进而实现预期的项目工程管理目标，同时对提升项目工程管理水平也是大有裨益。
1、房地产项目工程管理难点
1.1决策机制不完善
决策阶段的踌躇徘徊、临时变阵、草率武断等，其所引起的问题如定时炸弹一样会在项目实施过程中爆发出来，从而给项目工程管理带来诸多不便，增加其难度。当工程必须仓皇上马或工程内容摇摆不定迁延日久时，因产品研究方面资源不充足，所谓决策就演变为个别领导“一时脑热”或者心血来潮盲目做下的决定，领导成为具体工作名副其实的掌舵者和操控者，决策没有建立在实际的经验和依据之上，在施工过程中一些意外常常不期而至，给工程管理带来了许多困扰和难题。
1.2房屋质量管理体系不完善
我国建筑市场正在日趋规范和完善，对施工质量的要求也随之水涨船高。质量是建筑的命脉灵魂，它的好坏既可以置施工单位于死地，也能令其长青不衰。其实，目前建筑施工市场的竞争程度之所以一再升级，归根结底还是对施工质量的竞争。然而当下，我国房地产工程施工管理却是过于宽松，各方缺乏严格规范的监管，管理体制缺失不健全，在质量管控方面尚有一些空白区，因此存在着不少潜在的安全隐患。
1.3成本控制不足
在房地产开发项目管理中，成本控制一直以来都是重点，同时也是难点所在。一旦成本控制出现缺失或漏洞时，将会对企业的效益产生深远甚至致命的影响，其作用绝对不可小觑，进而还可能会激发三方矛盾。由于房地产市场真正兴起的时间并不长，因而在成本控制方面还存在许多不足亟待完善，在项目前期策划和设计阶段造成了大量不必要的浪费，当项目正式实施起来以后，思想上也不注重对各个阶段进行科学的成本控制，从而导致预算的资金投入无法满足实际的花费开销，严重阻碍了项目后期的平稳运转，带来了许多不必要的麻烦。
2、房地产项目工程管理的优化对策
2.1做好调研工作，提高决策水平和效率
决策阶段好比是房地产项目的龙头，决定着其是否可行，同时对项目工程的进度安排、资金投入、人员调配等几乎起着决定性的作用，对于项目的全过程管理所发挥的影响举足轻重。对于房地产开发项目而言，效率和效益划等号的，如果决策阶段的工作效率拖沓滞后无疑会导致机遇白白流逝。因此，做好项目前期的调查研究工作，这是房地产开发商的首要之举，亦是管理者做出决策必不可少的前提条件。只有基于实际，纵览全局，统筹规划，对当地市场有着充分的调研，并具有明确详细的数据支持，只有具备了这些因素方能确保制定出来的决策是科学合理，具有较高水准的，并且效率也是最大化的。重视项目的前期调研工作，就必须重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的合理搭配与投入;要建立完善的决策支持机构，收集整合支持性资源;规范决策程序，切实提高决策水平和效率。
2.2健全房屋施工质量保障体系
房屋施工质量与开发项目的效益两者可以说是互为唇齿，彼此相连的。房屋质量是开发项目的核心所在，质量不达标，所谓的效益也都只是梦幻泡影而已，甚至还会成为施工企业走向灭亡的导火索。因此，对房屋施工质量的管理的重要性就显得不言而喻，但其是非常冗杂的，需要构建出一个完整的体系，并非单靠个人之力所能及，只有各方支持多措并施才能够得以实现。首先，施工单位必须对国家的相关规章制度严格恪守，在企业内部建立明确完善、公私分明、言出法随的质量责任制，对用户的意见要做到兼听则明，层层把关工程的质量，将“质量为先，效益次之”的理念值根于每位企业员工的心中。其次，政府也要落实国家的法律法规，做到执法必严，违法必办，坚决杜绝损公肥私、弄虚作假等恶劣行为，从而确保施工质量达到高标准。只有政府和企业强强联手，齐心戮力，方能建立健全房屋施工质量保障体系。
2.3逐步完善成本管理制度
资金之于企业，就好比血液之人体。保证房地产项目管理质量的首要之重，关键在于必须有一个健全明确的成本管理制度作保障，唯有如此，才能为接下来项目的有序健康运转打下坚实铺垫，进而创造良好的经济和社会效益。房地产开发是一项繁杂的系统过程，周期冗长，涉及面广，并且投资巨大，任一环节管理要想确保项目管理的质量，就必须对策划、设计、发包、施工等各个环节的成本进行科学的管控，责成相关部门人员出具详细的工作计划和工作安排，并定期对项目进展情况进行阶段性测评和质量评估，根据实际情况临机制变进行针对性的调整，从而使工程建设项目能在平稳的轨道上高速运行。
结语：
房地产开发是一项涉及面很广的工程，诡谲多变的市场环境使得风险大大加剧。如何在保证安全的前提下，优化成本控制，缩短工程周期，提高工程质量，这是需要广大工程管理者亟待思考、探究、解决的问题。因项目不同，所面对的环境也是有所差异，由此需要面临的难点和困境亦是大相径庭，导致常常难以实现预期的项目工程管理目标，经济效益和社会效益不尽人意。故而，在实际的房地产工程项目开发过程中，对其进行科学、规范、有效的管理，不断提升管理水平，只有这样才能切实保证房地产项目如期高质的完成，从而为企业平稳有序的发展注入无限源动力。
参考文献：
[1]何勇.论述房地产开发管理中若干难点及措施[J].建材与装饰，2014，000（005）：95-96.
[2]秦现为.房地产开发管理中若干难点及措施研究[J].城市建设理论研究：电子版，2015，5（028）：4168-4169.
作者简介：
阎佳琴（1998.05—），女，汉族，四川人，本科，东北林业大学，研究方向：工程管理。
房地产开发管理制度范文第3篇
【摘要】在房地产开发企业的管理中，政工工作是房地产开发企业管理的一项重要的组成部分。在当前的房地产开发企业管理中，应该加强思想政治工作，这对于保证房地产开发企业的健康稳定发展具有非常重要的意义，同时对于巩固中国共产党的领导地位也具有非常重要的作用。
【关键词】政工工作；房地产开发企业；管理
在房地产开发企业的管理中，政工工作是房地产开发企业管理的一项重要的组成部分。在当前的房地产开发企业管理中，应该加强思想政治工作，这对于保证房地产开发企业的健康稳定发展具有非常重要的意义，同时对于巩固中国共产党的领导地位也具有非常重要的作用。
一、政工工作在房地产开发企业管理中的作用
1、激发普通职工的工作热情
在当前的市场经济条件下，各个房地产开发企业之间的竞争其实就是核心力的竞争，而房地产开发企业的核心力具有不可模仿的特点。如果一个房地产开发企业想保持强大的竞争力，最主要的方式就是激发职工的参与热情，使得他们能够不断的创新。而政工工作的最大优势就是可以加强对职工思想上的教育，充分发挥职工的优势，相互弥补之间的缺点，减少内部矛盾，增强和谐，从而提升工作效率，促进房地产开发企业的发展。
2、提供激励和引导
政工工作的另一项重要的內容就是最大程度上调动职工的积极性。当房地产开发企业的效益比较好时，要时刻的提醒广大职工，不要骄傲，要保持清醒的头脑，以更加饱满的热情投入到工作中去。另一方面，如果房地产开发企业处在低谷，政工工作人员要鼓励广大员工，振作起来，及时的安抚员工的情绪，加强引导，让职工树立起信心，共同克服眼下遇到的困难。
二、当前房地产开发企业管理中政工工作的现状
虽然政工工作在房地产开发企业的管理中非常重要，房地产开发企业也特别的重视，但在当前，政工工作的局面不容乐观，还存在一些问题。如果这些问题不解决，对于建立一支凝聚力强的职工队伍，保证房地产开发企业顺利发展是颇为不利的。政工工作中存在的问题主要集中在以下几个方面：
1、制度不完善，职工参与热情不高
思想政治工作是思想层面的工作，具有非常强的主观性。每个房地产开发企业对于政治工作都没有做比较强制性的要求。另外，对于房地产开发企业政治工作的考核方面，也并没有做出具体的规定。即便在进行政工工作时，也大多采用的是突击式的教育方式，没有建立长效机制。这样的现状是员工对于政工工作抱有怀疑的态度，参与性也不高，最终的后果是大大减弱了政工工作本应该有的作用，会妨碍房地产开发企业健康有序发展。
2、对政治工作的认识不够
政工工作的主要目的是为了提升员工对党和国家大政方针政策的认识和了解，同时提升对本单位相关政策的了解。但是在当前房地产开发企业管理中，管理者还未真正的认识到这一点。由于每个房地产开发企业各有各的特点，员工的文化水平也各不相同，因此，他们在执行各项方针政策时，就会表现出很大的区别。除此之外，一些房地产开发企业的政治工作人员对政工工作的认识不到位，认识比较肤浅，他们以为政治工作就是走形式，既然是形式，就可有可无。因此，在日常的政治工作中，就不会用心去做，只是流于形式。有上级党委的领导来视察了，便突击搞一下。这些现象使得房地产开发企业管理中的政工工作顺利开展起来比较困难，同时也使得大部分员工的思想处在一个放任的状态，非常不利于房地产开发企业员工队伍的稳定和施工质量的保证。
三、加强政工工作在房地产开发企业管理中的具体措施
鉴于政工工作在房地产开发企业管理中所具有的重要意义，因此，必须加强政工工作在房地产开发企业管理中的作用。具体措施主要体现在以下几个方面：
1、加强基层党组织，凝聚人心
房地产开发企业管理中，要充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用。要向广大员工宣传党的各项方针政策，吸收更多的优秀人才加入党组织，以便他们能在基层发挥先锋模范带头作用。要重视普通党员的思想动态，时刻关注他们。同时应该鼓励职工中的党员向其他人员宣传党的各项方针政策和本单位的工作精神。使他们能够真正的发挥模范先锋带头作用。
2、在房地产开发企业文化理念中加强政工工作
房地产开发企业管理部门的政工工作主要面向的对象是基层员工，因此，要想把政工工作做到实质，充分发挥出政治工作的作用，就必须使得政治工作的开展围绕着房地产开发企业文化来进行。这样做的目的是调动广大员工的参与性。因此，如果想要实现这样的效果，首先要做的就是必须深入房地产开发企业的基层，与广大员工接触，真正的了解员工在生活和工作中遇到的困难，及时的帮组他们去解决。其次就是要关注职工工作的环境，努力为职工创造一个温馨快乐的工作环境。在和谐的房地产开发企业文化中，职工能很快的将压力释放，从而缓解自己的心情。最后，作为政工工作人员，要关注职工的思想状况，帮助他们提高理论知识。只有理论知识提升了，职工的思想政治觉悟才能提高，他们才能真正的得到进步。
3、政工工作要加強对员工的帮扶，提高实际效果
对于一些员工存在的问题，要善于从源头上去发现，及时的帮助他们去解决，以免酿成后患。首先是要帮助广大职工认清当前的形式。可以通过观看纪录片的形式，向职工宣传当前的政策，使得职工能够站在更高的高度上，分析社会发展的趋势、房地产开发企业发展的趋势，从而增强自己的自信心，提高工作的积极性。其次是要时刻关注员工的思想状况，帮助他们转变已有的、过时的观念，注意排解他们的情绪。要紧紧的围绕房地产开发企业的实际情况，关注他们在工作和生活中遇到的问题，对于有不良情绪的员工要进行及时的引导，帮助他们摆脱不良情绪。最后是要关注员工的切身利益，向他们宣传最新的政策法规。对于和切身利益相关的政策法规，要向他们讲明讲透，使他们能够及时了解到，从而维护自身的合法权益。
伴随着房地产开发企业的不断发展，房地产开发企业所遭遇到竞争也愈加的激烈。要想在激烈的市场中胜出，政工工作就显得非常重要了。当前我国房地产开发企业管理中对政治工作的重视程度不够，很大一部分流于形式，因此，加强政工工作在房地产开发企业管理中的作用非常重要。
房地产开发管理制度范文第4篇
摘要：在房地产业发展过程中，代建制管理模式得到逐步完善，其不仅能够有效促进房地产业建设，而且还能优化房地产项目管理。本文对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，分析代建制管理模式在房地产开发中的应用，总结出加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律法规建设和加强代建技术力量四项强化代建制管理模式的措施，希望本文能够为广大代建制项目工作者提供有效帮助。
关键词：房地产 项目开发 代建制管理
随着代建制的不断发展和完善，代建制管理模式逐渐进入到房地产行业的开发建设当中，通过招标方式，在竞标者中选取最具经济性和专业性的项目管理单位，负责该项目的管理与建设，优化房地产企业的项目开发管理，提升房地产项目开发效率和专业性。但在房地产项目开发中实施代建制管理也不免存在一些待强化因素，本文对其进行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期为房地产开发项目管理的优化和提升能有所贡献。
一、代建制管理模式在房地产开发中的应用
随着我国房地产业的蓬勃发展，其市场竞争的压力也逐渐增加，为满足市场发展需求，提升企业竞争力，各房地产企业愈加强调于专业细分与整合做大的要求。代建制原为政府投资项目的管理模式，该项管理模式皆是以满足政府项目需求而制定，如图1所示，
与传统房地产项目开发的工程承包体系相比其具有节省项目投入成本、强化管理力度等优势，所以代建制管理模式逐渐被房地产企业所采用。代建制管理模式在应用过程中主要呈现出以下几方面特点：1.通过公开招标、邀请招标或直接指定等方式选择项目管理公司，作为项目建设期间的法人，全权负责项目建设全过程的组织管理。2.业主方无需再抽调人员成立基建班子，减轻了工作压力，提高建设管理的专业性等。将代建制管理模式与工程承包相比较，在管理权限问题上，承包商的权限要大于代建制企业。随着代建制管理模式的广泛运用，也暴露出一些问题，为房地产项目开发工作带来一定风险，使部分房地产开发项目的顺利开展带来一定的安全隐患和经济隐患，如图2所示。
二、在房地产开发中强化代建制管理模式的措施
（一）采取工程风险的规避措施
代建企业往往以代建管理费为限对项目承担责任，但代价管理费往往只占项目开发成本的很小比例，一旦项目出现问题委托方和代建方都将面临很大的风险。因此，应针对房地产项目开发中代建制管理模式所存在的工程风险问题给予完善，以此实现代建制管理模式的有效强化。通常情况下，在建筑工程项目的施工过程中，其风险因素具有以下几项特征，即：多样性、规律性和综合性。因此代建企业应在开展项目建设时，对相应的工程风险实施评估，采取有效措施对风险进行规避，或把握工程项目的风险影响度。针对房地产项目施工开发中代建制管理规避风险措施主要包含以下几种：风险自留、风险转移和风险分散等。
风险转移：项目风险承担者通过有效手段，将该项目的工程风险转移至其他承担者，或部分风险责任移至于其他承担者，即为风险转移。通常情况下风险转移途径为：工程保护条款、工程担保和工程保险等。对该三项风险转移途径进行运用，将工程风险所造成的损失降至最低。如果是不可预见原因所带来的工程风险，可由工程保险承担此损失，进而最大限度的减少投资者和代建者的风险损失，保障其经济利益。
风险分散：将该项目施工划分出若干部分，并将其分包于各个施工单位，在提升各分包施工单位经济利益的同时，将工程风险进行分散转移，以此达到预期效果。
风险自留：在风险承担人没有做风险分散措施的情况下，遭遇工程风险，并且承担人还不能将该风险转移至其他承担人处，为风险自留。在该问题中，风险承担人需做好风险解决措施，并预估风险可能造成的损失，将工程风险损失降至最低。一般情况中，代建人可通過相应的风险基金，对风险所造成的经济损失进行补偿，以此实现将综合损失降至最低化的情况。
（二）提升项目风险识别能力
在房地产项目开发环节中，代建企业不仅承担着项目管理风险，而且还要担任起项目法人的责任，因此便可以看出代建企业在整体房地产项目开发过程中所具有的重要性和关键性。相关风险因素的发生具有不确定性，所以为保障项目开发工作的正常进行，减低项目风险，代建企业应采取有效措施，提升项目风险识别能力，加强风险防范意识，在工程前期对该项目进行全方位考察，如有条件可邀请相关管理咨询公司或组建风险防控部门，对该工程项目的风险进行预测，对后期可能发生的风险事故提前做好防范，将其给予化解，实现代建企业认识风险、了解风险、判断风险、解决风险和应对风险的能力[1]。
例如：某代建企业针对房地产项目开发工作中所存在的风险问题，组建起工程管理风险管控部门，围绕工程项目风险开展工作，人员配置问题上以常年从事工程施工的工作人员为主。在工程项目前期，该部门工作人员到施工现场进行实地考察，对相应的工程风险、经营风险等风险因素开展预估，并制定有效的风险防控措施，对整体工程的风险系数与经济价值做详细的对比，为企业管理者提供有效的数据参考，帮助其作出决策，并在项目施工过程中，加强管理力度，对施工作业开展严格检查，以此将代建项目的风险降至最低。
（三）完善相关法律法规建设
在房地产业与建筑业的飞速发展中，国家相继颁布出多项法律法规，保证该两项行业的健康、可持续发展，使其实现正规化，并且在该两项行业发展过程中，发挥出积极作用。但由于代建制管理模式具有一定的新颖性，所以在该行业中相关的法律法规暂时还不完善，进而为各个代建企业的经营和发展带来一定的安全隐患，使其部分合法利益无法得到保障。针对此问题，相关部门应积极完善代建制管理模式的法律法规，为代建行业的发展提供助力，使其在房地产项目开发环节中，实现责任划分明确、利益具有保障[2]。针对这一问题，建议其法律法规中应以下列两项内容为重点：
第一，明确代建人定义。在房地产项目开发环节中，房地产企业与代建企业应先了解并划分代建人的定义、管理范围、职能等内容，保证各方责任明确以及双方的经济利益。在工程施工过程中，确认建设方的权限与责任、代建方的权限与责任以及双方共同的权限与责任。
第二，角色的明确。在房地产项目开发过程中，建设方将该项目的权限与责任交于代建方，而代建方做为项目法人应为建设方获取更多的经济利益，在该项目工程的从始到终，皆由代建方实施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是该项目的组织者和协调者，该问题也应当在法律法规中给予规定。
（四）加强代建方的技术力量
为确保房地产项目开发工作的有效开展，代建方应积极提升其技术力量，由于代建方属于独立于施工企业与房地产企业之间的第三方管理服务企业，所以其应更具备专业能力和管理能力，保障房地产企业与施工企业的经济利益，以及开发项目的运作效率。在发开项目建设过程中，代建方应采取多项措施保证施工进度、施工质量、成本等各方面因素的标准，例如：在施工合同进行中，强化合同违约条款的执行，督促施工方的施工进度和质量等问题。对项目施工进行严格管理，对各项检查内容要严格排查，对施工企业要执行定期考核，充分发挥代建方的作用与价值，经过各代建企业的实际应用证明，该些方法具有一定成效，提升项目施工的总体成效，促进房地产业、建筑施工业和代建管理业的健康、可持续发展[3]。
三、结语
综上所述，代建制管理模式在房地产开发领域中的应用，使其项目开发工作的整体效率得到提升。通过加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律建设和加强技术能力的措施，实现代建制管理模式的强化效果，进而能够为房地产项目开发环节提供更好的服务与帮助。对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，不断完善代建制管理模式，为房地产企业与代建项目企业未来的良好发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]秦爱侠.代建制管理公司财务管理中的问题及措施[J].纳税，2020，14（06）：95+98.
[2]李渊泽.工程项目管理“代建制”管理模式风险及对策分析[J].四川水泥，2019（11）：186.
[3]易飞.我国代建制模式存在的问题及对策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.
作者单位：西安沣东地产有限公司
房地产开发管理制度范文第5篇
通常情况下, 房地产开发项目管理的实质就是高效地达到预期的目标。在这样的一个过程中, 主要是借助于系统工程的相关手段或是理论等来具体实施, 进而实现对整个过程的全方位部署和管控, 当然最终的目的还是要能够为房地产行业的发展提供强有力的支持。而今, 摆在房地产开发商面前的首要问题, 则是怎样高效地提升相关工程项目的管理效率, 从而为整个项目的科学化推进提供支持, 就当前的发展形势来看, 这样的部署尤为关键。
一、房地产开发项目管理的意义
之所以要对房地产开发项目实施管理, 很大程度上是为公共环境的有效维护提供保障, 从而对整个工程项目的实施提供基础条件。再者就是通过系统化科学化的项目管理, 进而为整个工程的高效化推进提供保障, 不仅其中的材料使用和资费消耗能够得到明确的记录, 而且还能确保整个工程依照项目计划的规定有序推进, 从而最大限度上地提升工程的施工效率。所谓的控制管理, 也就是借助于统筹谋划以及决策部署和后续的反馈以及适度调整等方式来进行, 与此同时为确保相关操作的高效精准, 通常会以一种分解的方式对各类指标或是项目实施区域化的检验, 进而对工程涉及到的各个细小环节实施全方位的管理和协调, 当然任何一个开发商设定管理的目标极为明确, 那就是以最小的成本代价实现最大的经济效益, 随着近些年来工程建设当中对环境保护的持续重视, 环境效益的获得也是一个重要的内容。
二、房地产开发工程项目管理所存在的问题
(一) 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善
未能对市场做到精准系统的分析, 并且在具体决策的过程中执行力不够。由于没有具体的项目可行性的分析, 因而要想进行后续的规划和部署显然不可能, 与其按照先期的经验执意为之, 也不过是浪费资源和精力。如此一来工程项目的决策就很难达到设定的标准, 并且会使得工程的预期推进受到严重影响。例如在建设的过程中时常会出现一些原则性或是功能性方面的大变动, 这样剧烈的调整显然不利于工程的平稳推进。而如果是工程迫不及待地着急出手, 那么随之带来的影响恐怕也是极为致命的, 由此可见决策在其中的作用切忌大意。
(二) 施工图设计文件供应迟慢, 变更多
由于在市场研究和分析阶段出现不细致或是不规范等相关的问题, 进而使得投资决策阶段的问题被转嫁到了决策的实施阶段, 而原本属于工程设计工程的专属工作, 却因开发商在其中的利益主导, 进而导致施工图技术文件屡屡延迟, 当然最大的问题还是在于其中过多的频繁的变更和临时调整。需要注意的是, 大多数开发商的项目规划和建筑方案并不是专业的设计团队来完成的, 而是由开发商的高层全权代理, 这样就使得相关的实施机构无所适从, 而要想达到高效的操作效果简直比登天还难。
(三) 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施
就当前的工程管理来看, 特别是对于那些高层建筑和大型小区的开发建设, 分工与配合往往极为困难, 其中牵扯的矛盾和利益纠纷也极为尖锐, 从而使得具体的项目管理经受着极为沉重的压力。一般来看, 高层项目或大型小区在工程量未免会涉及到诸多繁杂的施工机构, 其中各个施工机构的操作时间以及强度控制也各不相同, 因而难免会给工程的管理人员造成很大的压力, 如果没有事先设定完备翔实的计划, 那么必定会很难确保整个工程的稳步推进。
三、房地产开发工程项目管理优化措施
(一) 加强房地产开发项目风险管理
对于风险的防范, 主要有以下两种方式:其一是风险回避, 也就是以一种防范决策失误或是在判定决策存在某种风险的情况下及时中止, 显然这样的方式过于消极和被动, 并且并不是对所有的风险都适用。而只有在情况极为特殊的时候才会使用此类方式, 大多数情况下开发商追求最大效益的心理一般不允许出现这样的操作;其二是风险转移, 也就是借助于具体设定的规范, 以实现对一种特定风险的无形转移。显然这样的方式在当前的具体操作中较为可靠。一般情况下, 风险转移都是借助于以下两类方式来完成的:第一种是签合同, 在合同的风险承担中完全由乙方承担。第二种是办理保险的方式, 把不能预知的风险转嫁给保险公司, 以此达到对工程稳定安全运行的切实保障。
(二) 全面完善项目成本管理
对于项目成本的管理, 大多数情况下是通过公司各个部门的通力协作来完成的, 并且这样的协作贯穿于项目实施的整个过程, 因而其中各个环节的衔接和控制务必确保严谨, 从而确保项目进行的稳定高效。对于房地产工程的项目管理来说, 如果要达到对整个实施过程的成本管理, 就务必要着眼于前期的决策, 其中涉及到的各类项目的造价控制, 以此达到对整个工程项目成本的科学化控制。
(三) 项目质量管理
通常情况下, 房地产项目建设质量的保障是通过项目的管理来实现的。然而需要注意的是, 建筑产品与工业产品有着本质的区别, 相对来看工业产品质量的影响因素较少, 反观建筑产品, 其质量的影响因素尤其繁杂, 其中涉及到的人员、材料以及机械和施工方法等, 任何一个环节处理不当或是出现问题, 最终所造成的结果都是产品质量的不合格。另外, 项目管理的综合性极强, 其涵盖了诸多学科, 例如建筑、结构和暖通以及电气等各类因素, 因而在具体管理的时候务必要做到与这些内容的高效对接和精准控制, 而未来的管理团队的建设也应着眼于此, 以达到高效全面的管理效果。
四、结语
就当前的发展状况来看, 房地产开发项目管理当中存在的问题依旧很多, 我们必须正视并做到科学地应对, 进而在项目管理的总体布局上统揽全方位的工作部署, 当然这也是我国房地产持续向好发展的必要一环, 在项目管理获得高效科学的效果之后, 相信对于房地产项目的开展也是极为有益, 从而为我国房地产行业的稳定健康发展提供强有力的支持。
摘要：做好房地产开发项目的管理可以提高项目的实施进度, 故而, 本文结合实际, 对房地产开发项目的管理要点进行研究, 希望可以给该领域的研究者提供一些帮助。
关键词：房地产开发,项目,管理,要点
参考文献
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[3] 秦哲.浅议房地产开发工程管理困境及改进措施[J].科技经济导刊, 2015 (13) :195-196.
[4] 崔晓明.房地产开发中工程管理的应用解析[J].居业, 2016 (01) :86.
房地产开发管理制度范文第6篇
一、房地产开发项目财务管理基本论述
房地产开发企业进行财务管理是企业参与市场竞争的必然选择，利用财务管理对房地产开发项目的经济情况实时监控，让原本静态化的数据信息能够在财务管理下实现动态化的转变，以实现房地产开发项目的既定目标。同时明确房地产开发项目的财务管理目标，控制开发项目各项支出，制定科学合理的财务分析模式，对房地产开发项目资金情况及时了解。房地产开发项目建设周期长、涉及部门多、资金投入大，其复杂性不言而喻，在房地产开发项目过程中，如果某一个环节出现失误，便会出现连锁反应，影响其他环节的正常进行。因此房地产开发项目过程中的每一个环节都要详细地记录，让财务管理人员对其进行准确的分析，以给企业领导提供关键性决策建议，让房地产开发项目能够高效率、低成本的开发，提升房地产开发企业的经济效益，实现房地产开发企业的可持续发展。
二、房地产开发项目财务管理的重要性
（一）增强房地产开发企业市场竞争力
房地产开发行业在我国发展已久，其经营建设模式在不断的实践过程中已经初步完善，形成适合中国房地产开发的经营体系。我国房地产开发企业所采用的管理模式基本相同，随着市场经济改革，其管理方式也只是稍做变动，并无大的创新举措，其原因是市场竞争激烈，许多企业对于创新抱有一定的怀疑态度，为了不让企业陷入创新风险，部分企业仍然在原地踏步式地发展。但是，部分企业经过对市场分析和了解，发现了提升企业竞争力的重要手段，便是进行财务管理。在进行财务管理革新后，房地产开发企业的发展规模开始逐渐扩大，让复杂的房地产开发项目能够在科学的财务管理模式下顺利开展，可见提升财务管理水平是提升企业竞争力的重要手段。
（二）实现房地产开发企业信息化发展
我国已经进入信息化时代，“互联网+”的应用让众多企业实现转型发展，同时也衍生了较多的新行业。作为中国近代发展较快的房地产行业，也必须跟随时代的变化，让企业进行信息化管理，在大数据支持下进行数据化的财务管理。地产行业覆盖区域广，若按照传统的方式将财务信息从基层传递至领导层，可能会产生信息传递不及时的现象，从而导致高层领导依据失效的信息做出错误的决策。将现代化技术融入财务管理中，能使财务管理实现实时动态管理，避免了财务管理过程中重复的数据收集，减少财务管理人员的时间成本，提升工作效率且降低人工操作的错误率。
三、房地产开发项目现代化财务管理模式的构建
（一）现代化财务管理方式的原理
在房地产开发项目财务管理过程中，财务管理人员需要制定明确的财务管理目标，比如整个项目的净利率、项目经营性净现金流、项目回正周期等指标。有了明确的目标，才能利用现代化技术进行设计和规划。现代化财务管理方式所需要解决的核心问题是构建完善的信息共享平台，通过计算机网络技术及大数据技术让信息共享平台能够及时反馈房地产开发项目的相关信息，让财务管理人员及时了解项目资金的使用情况以及项目开展情况。财务管理人员根据反馈信息制定反馈报告，对项目的进一步发展制定规划，实现项目与市场之间的紧密结合，对市场风险进行预防工作，避免房地产开发项目受到重大损失。
（二）财务管理模式的具体思路
房地产开发企业利用现代化技术进行财务管理，需要以企业自身资金情况作为重要依据，同时根据项目的运营节点制定具体的规划。想要将现代化财务管理模式融入房地产开发项目的每个环节，就需要遵循全局性原则，让参与房地产开发项目的工作人员全部参与到财务管理中来。将财务管理的总体指标分解成各个部门的细节指标，如工程人员严格按照节点施工，销售人员按照既定目标实现销售任务，财务管理人员加快销售回款等。同时对完成任务的部门进行实时奖励，以挖掘每个员工的最大潜能。财务管理人员实时监控项目的资金情况，强化企业财务管理下的内部控制，让项目与企业能够得到更好的发展。为了达成项目财务管理的目标，财务人员可多向其他领域的同事学习，进行业财融合，以在合适的时机提出建议，让各个部门协助完成目标。
（三）财务管理的原则
财务管理必须要遵循以下三个原则：合法性原则、适应性原则、整体性原则。合法性原则是任何行业、企业、项目都必须要遵循的，这是其发展的基础原则，在财务管理过程中帮助企业实现经济效益最大化，就必须要在中国法律法规允许的范围内进行相关的经济活动;房地产开发企业在进行财务管理过程中，必须要根据企业自身特点制定科学有效的财务管理方式，将国际企业财务管理方式本土化是企业财务管理适应性原则的重点;企业财务管理必须要与参与项目的部门之间进行密切的联系，否则财务管理人员很难用全局性的眼光看待项目的发展，因此财务管理方式必须要具有整体性。
四、房地产开发项目财务管理模式的实施策略研究
（一）明确财务管理建设的正确思路
企业在发展过程中会逐渐形成自身的特点，是属于企业自身的特征，因此在进行房地产项目开发过程中，也需要注重项目的特征，根据项目特性制定科学的财务管理运行模式及财务管理系统。构建前的准备工作需要从房地产开发项目特征入手，要求各个部门配合财务管理部门的工作，制定每个部门的业绩指标，并对各个部门的执行情况进行考核，将考核的结果直接与绩效挂钩，形成良性的循环系统，确保每个部门之间能够实现快速对接。
（二）科学设立财务管理理念
财务管理的目的是为了构建有效的财务信息共享平台，增强企业各部门之间的黏合度，以完成整个项目的财务指标。但在此之前需要科学地分析房地产开发项目开展过程中可能会遇到的各种问题，设置具有解决问题的系统模块，让财务管理更加系统化，实现房地产开发项目的统一管理，然后根据各部门工作的不同进行细致化调整，建立有效的财务管理模式，促进企业项目的开展。
（三）提高财务管理人员的综合素质
财务管理需要财务管理人员的配合，因此在房地产开发项目财务管理工作进行之前，需要对财务管理人员进行定期的培训，确定参与项目的人员都具备良好的专业素质。同时，企业需要根据项目的发展情况，聘请优秀、高能力水平的专业财务人员，建立财务管理团队，让企业项目财务管理更加合理规范，并制定科学的激励措施，激发财务管理人员的工作激情，不断提升企业财务管理工作效率。
五、结语
房地产开发项目进行财务管理是当下市场经济发展的必要手段，传统的财务管理方式已经无法适应当下的经济形势，因此必须要根据市场变化制定有效的项目财务管理计划。运用合理的财务管理模式，促进企业发展，让企业在竞争激烈的市场中立于不败之地。
摘要：近年来由于房地产行业房价上涨过快、投资过热等现象, 国家对房地产行业下发了相关宏观调控政策, 使得房地产行业回归理性, 加之房地产市场竞争的不断加剧, 房地产企业利润空间不断缩减, 粗放型的房地产项目财务管理模式已不能适应当前房地产企业的发展需求。在此背景下本文对房地产开发项目财务管理模式进行研究, 提出房地产开发项目现代化的财务管理模式, 以提高房地产开发项目财务管理水平, 促进房地产企业的可持续发展。
关键词：房地产开发项目,项目财务管理,管理模式研究
参考文献
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[3] 冯斌.房地产开发项目的财务风险控制[J].中国总会计师, 2015 (12) :79-81.