房地产项目管理论文范文第1篇
摘要：信息技术是21世纪的新型技术，将该技术应用到建筑施工项目管理中，能够提高项目管理水平和工作质量，基于此，文章结合实际，在分析信息技术在建筑工程管理应用必要性的同时，对信息技术的应用要点进行阐述，希望分析后能够给相关管理工作人员提供参考，从而促进建筑事业的发展。
关键词：建筑施工管理；信息技术；应用；分析
经济的快速发展，信息交流也越来越重要，信息技术也越来越多的应用到各行各业，对于建筑施工等行业，信息技术的引进是时代潮流，只有尽快更好的将信息技术应用到建筑的每个环节，才可以更好的提高传统的工作效率，增强行业中的竞争力。
一、信息技术在建筑工程管理中应用的必要性
如今我们的技术飞速发展，建筑工程本身就比较复杂繁琐，项目的难度也在逐渐变大。对于这些困难，项目经理则需要制定好具体的施工计划，要求以专业化地对待工程的复杂性，并且要与技术人员进行具体的相关技术的沟通。每个施工项目的成功都离不开各相关人员的配合进行，工程人员的协调工作也增加了项目的难度，再加上工程进行时会遇到的环境问题，综合来看，建筑工程在一定程度上较为复杂。
高质量而又保证速度的同时完成施工离不开信息技术和网络计划的帮助。信息技术可以帮助我们在整体上规划项目，更加科学地安排工程。而网络计划可基于其反馈作用协调施工的管理工作，更好地解决问题。
二、信息技术在建筑施工管理中存在的问题
在建筑施工管理过程中，由于环境因素的影响信息技术在应用时还是会存在一些难点问题，这些问题主要体现在以下几方面：
1局限性
信息技术主要运用在计算机上面，雖然在建筑业领域里面对施工管理存在一定的局限性，但是仍然可以提高一些办公效率。目前的市场上只有少数建筑业公司运用了计算机的信息技术，但他们也仅仅是用这种技术来做一些简单的事情，比如说打印报表，或者是检索一些文件。而计算机技术可以更好地运用与数据分析和技术整合当中。
2孤立性
但是部分企业已经充分利用信息技术来建立局域网还有项目管理系统。但是这种信息技术的运用，还仅仅是体现于公司内部的数据流动，并没有对外开放。这种自我封闭的方式并不利于长期发展，对整个行业发展也会有一个很大的局限性。
3应用范围窄
信息技术多用于在施工的前期，造价预算，设计还有数据标志，但在其他领域并没有用到。因为到了施工阶段的时候，工程进度所需要用到的材料，成本，质量等，都是根据建筑工程中一些老职员的经验和实际工作能力来决定的。在他们看来没有必要运用工程信息技术来计算，而且他们也没有意识去应用这些技术。
三、 信息技术在建筑工程管理中的应用
1进度控制信息化管理
所有的工作进度都需要一个大致的规划。进行合理的规划之后再将工作任务，分别派发到各个下面阶级，网络的子网络和项目工程的分解结构都需要细心分装任务，好让信息化技术更好的应用在这两者上面。分好模块，并将剩下几个任务都完成，再按规矩上传之后，就需要对整体的工作进行汇总。分析计划表上的进度，和实际操作的进度。再进行一个大致的对比，因为所有的模块都是相互关联的，所以即使放在一个系统里分析也不会有太大的差错[1]。
2材料与机械设备管理信息化
网络中存在各种各样的信息，信息库里面的信息可供大家开发和探索。其中包括材料一些内容十分值得借鉴。材料的进价和售价，还有使用方式，就在里面十分实用。包括一些所必需的机械技术，都可以在里面找到。对于一些所需要保养的设备，在进场时候就设置好编号，以便于后期再该保养的时候，可以对工人们进行提醒。而且一些需要消耗的建材或者机器，也可以及时备录在案。以便后期检查核对。
3质量与安全控制信息化
无论是或大或小的工程，都应该有相对完善的管理规范。这些规范所判定的质量检测标准，可以督促我们去检查和控制工程质量。工程质量检测，还有工程项目划分，到最后的质量验收，都在信息技术所划分的模块之内。我们可以通过对模块的划分，来分别管理工程的整个进度，这样也有利于管理者对工程进度进行及时的管理和监控。当然在管理过程中，需要注意安全，需要对人员们进行安全培训，平时也多进行对工程设备安全的检查。
众所周知，信息技术存在于建筑工程中，具有一定的重要性。然而部分建筑企业及单位的部分领导层却没有清楚认识信息技术，或者说低估了信息技术在整个施工过程中的作用。他们将信息简单化，觉得所谓信息化，即购置硬件设备，连接互联网，分析项目，建立系统，加上后期维护。显而易见，这些领导者对建设信息技术的理解太过片面，但是领导者的决策对一个企业的好坏起决定性作用，同样他们的认识直接影响整个建设进程。因此，我们必须要加深单位领导对信息化的理解程度，改变思维定势，了解信息化可带来的利益之大，帮助其作出正确决策，推进信息化建设进度，具体形式可以采用培训[2]。
4制定战略计划并实施
现今很多人都开始体会到信息技术可转变建筑企业的运行模式。那么如何评价一个单位的信息化建设程度呢？主要可以通过观察它在管理过程中的信息技术应用水平。要提升信息技术应用水平，就需要建立完善的管理系统，在此之前必须做出准确细致的规划，也就要求企业充分考虑整个建筑管理过程中的实际情况，在其中融合运用信息技术。
5大力推进计算机
在施工管理中，有3个控制过程需要我们重点注意，依次为工程进度、工程质量和所需成本。一个企业，要想成功，就必须注重涉及这些过程的计算机技术，即推行有关的软件。举例来说，假如我们的目标是控制建筑进程的快慢，第一步是了解过程的必需工作及机动的时间，还有两个概念之间的制约关系，如何了解？可以借用相关的网络计划技术。第二步就是控制管理工程推进的进度，当然，也有专门的进度控制软件，方便快捷，功能多变。既能了解具体进度，又能优化时间，还能增加稳定因素，减少外界环境的影响，防止外在因素拖延实际的进度。
四、结束语
信息技术对于建筑工程的进步发挥了巨大的作用，不但能够帮助采集数据加以分析，而且还提供有力可靠大量的信息支持，既能减少时间提升效率还能节约成本，且随着技术的发展，信息传递也很迅速。简而言之，在建筑工程领域，大力普及和应用信息技术势在必行。
参考文献：
[1]路玉伟.简析建筑施工管理中信息技术的应用[J]. 建设科技. 2016（01） .
[2]徐钦.建筑施工管理中信息技术的应用[J].住宅与房地产. 2015（09） .
（作者单位：南阳荣和置业有限公司）
房地产项目管理论文范文第2篇
随着我国社会经济文化的不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分，而由于资金链、市场需求及营销策划等各个环节中的不确定性，为房地产投资项目带来了较大风险。本文简要概括了国有施工企业运作房地产投资项目的风险特点，并对房地产投资项目的主要风险因素进行简要分析，提出了有参考意义的防范措施。
随着我国社会经济文化不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分。在社会主义市场经济条件下，国有施工企业房地产项目投资存在一定的风险，因此必须对房地产项目投资风险的因素进行深入分析，提出相关的防范措施并加以控制，才能不断促进我国国有施工企业房地产投资项目的健康发展。
房地产投资项目风险的基本特点
房地产投资项目风险具有多样性。房地产投资项目自启动开始，涉及到项目合法运作、经济收益指标、施工生产安全等各类不同风险就贯穿着项目运作始终。例如：投资资金使用的法律风险、项目投资回报率风险、项目实施过程中的安全质量风险、后期销售回款风险、项目存货去化风险等等，风险的种类、发生时期均体现出明显的多样性。
房地产投资项目风险具有突发性。由于房地产投资项目往往受经济环境影响较大，行业市场发生重大政策走向变化、投资方资金链断裂。以及工程实施过程中涉及到不同层级、不同工种交叉作业的安全生产隐患等等，都将为项目实施带来不可预估的影响，其风险往往不可预期、且造成损失和负面影响较大，呈现出明显的突发性。
房地产投资项目风险具有可控性。尽管房地产投资项目潜在风险很多，但并非不可控制，通过加强可研分析、投资测算，深入考察合作伙伴信誉及实力，准确定位市场、加大项目营销力度等等手段，可以将大部分风险进行规避，并将少量突发性风险可能带来的影响和损失控制在能够承受的范围内。因此，房地产投资项目风险具有可控性。
国有施工企业房地产投资项目主要风险分析
根据房地产投资项目风险的多样性和突发性，结合国有施工企业的性质和特点，以项目实施各阶段为主线，我们可以梳理出国有施工企业房地产投资项目主要存在以下几方面风险。
施工企业进军房地产投资行业的战略风险。国有施工企业尽管实力雄厚、施工经验丰富，但涉足房地产投资项目运作对于大多数国有施工企业来说，当属于较新的领域。一旦进入市场，战略规划脱离企业自身实际情况，将引发资源与开发能力不匹配、管理能力跟不上市场需求等问题。数年前，某国有施工企业进军房地产行业之初形势较好，前期运作的几个中小型项目得到了可观的收益，于是企业进一步定位房地产业务战略为“城市运营商”，指导思想为“从单一的房地产开发商向城市运营商转变”，希望“以小资本撬动大资源”；但该战略的实施需要企业具备十分强大的资金、人才、管理等企业优势资源和社会资源，必须具备很强的投资管理、策划定位、设计、运营、营销、融资、成本管控、物业服务等各项专业开发能力，对企业的资源整合、资源配置和开发能力、管控能力要求极高。这与该企业当时的资金、人才储备及开发能力、管理经验，以及政府关系资源等均不甚匹配。这一战略指导思想脱离了企业实际，定位于该战略的项目实施起来必然困难重重。
房地产项目投资行为及决策风险。房地产投资项目作为一种企业投资行为，其投资收益回报是投资者最关心的话题。作为国有施工企业，在项目的投资决策阶段，存在着诸多投资行为及决策风险，例如：项目投资行为违反国家法律、法规的风险；投资业务未经适当审批或超越审批授权的风险；投资项目未经科学、严密的评估和论证，可能因决策失误导致重大损失的潜在风险；又如企业未能充分考虑投资项目本身的特殊性或投资合作伙伴（包括投资项目所在地政府）在合作过程中可能出现的风险，投资回报周期长、资金占用率高，或从事不擅长领域的投资，可能造成难以承受的投资损失。
市场环境及政策变化风险。受国家宏观经济调控影响，房地产市场的政策变化往往是市场走向的风向标，经多年快速发展，目前房地产市场正逐步步入深度调整，供需矛盾日益突出，暂时难有较大改观。近年间，数次的政策调整和市场变化，都为运作中的房地产项目带来了不小的冲击。以土地整理项目政策风险为例：早期某在川国有施工企业介入的土地整理项目普遍以土地收益分成方式进行，2011年四川省发布《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（川国土资发（2011）36号），成都市发布《关于转发关于进一步规范引进社会资金进行一级上地整理意见的通知的通知》（成府发（2011）26号），明确要求“企业不得以任何方式参与土地出让收益分成”。上述政策出台后，该企业积极应对，所属川内土地一级整理项目均立即签订了补充协议进一步明确投资回报，与各地政府达成了将土地收益分成模式调整为固定投资回报的模式；但是在实际操作过程当中因当地政府的财政压力，实现项目投资的初衷非常困难，一级土整项目周期拉长，回款缓慢，处于进退两难的境地。个别一级土整项目所在区域因宏观环境或政策调整，导致土地市场低迷，即便获得了土地出让指标也难以实现土地出让，为收回土整本金和收益，又不得不被动兜底拿地，增加同一项目二次开发的风险。
国有施工企业管理机制不适应市场要求的风险。作为国有施工企业，房地产投资不同于工程施工，而是属于在工程施工主业基础上发展起来的新兴业务领域，所属房地产公司的用人机制、考核体系和薪酬体系等，存在不完全适应房地产行业要求的风险。例如缺乏专业人才，原有施工管理人员转行投入项目开发管理，经验欠缺，土地整理运作流程不熟悉，风险意识不强，甚至部分项目公司总经理由合作方委派或外聘的职业经理担任，为企业负责把关的责任心不强，导致项目运作前期缺乏对项目整体开发思路和计划的统筹把控，策划定位不准、投资节奏把控不当甚至出现失误等，致使投资效果不理想。
与民营企业合作带来的风险。相比国有企业，民营企业体制机制更为灵活、更善于创新，公关能力较强，也有更强的地域优势，通过与民企合作，国有施工企业能够更快地介入之前陌生的商业地产、旅游地产等产业地产开发领域，有机会获取部分优质土地或参与优质项目开发，双方发挥各自优势实现互利共赢。但是，民企由于自身资金实力有限、融资能力不足，较难承担股东对等融资义务；部分民企履约能力较差，自身管理不规范，合作协议完全履行较为困难，合作纠纷较多，税务风险和政治风险较高；因双方合作经验欠缺、合作模式设计不科学以及合作方在政府关系协调方面的局限性，包括对合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能导致民企发挥的作用并不明显，双方合作效果也不理想，甚至可能出现由于合作过程中对市场形势把握不准，导致部分合作项目投资收益低于预期，带来项目亏损等严重后果。
防范国有施工企业房地产项目主要投资风险的几点措施
准确定位并坚持实施发展战略，明确房地产投资业务发展方向。为应对战略决策风险，国有施工企业房地产投资业务发展战略一定要定位准确、清晰，并与企业各方面实力相匹配。在区域选择上，应坚持以“以重点城市为中心，有选择地向外地扩张”的发展思路，以自身多年施工积累的信誉好、基础好的区域为中心，选准“起步城市”，建立发展根据地，逐步辐射大、中城市主城区等重点市场，加强区域深耕，寻求优质的土地资源开拓项目，形成区域发展格局；在项目选择上，宜选择短、平、快住宅项目，谨慎参与一级土地整理项目、三四线城市项目、旅游度假项目，牢固树立以资本运作促开发的理念，及时将可支配的各种资源进行统筹谋划和优化配置，实现最大限度的资本增值目标，让资源整合、资本运作真正成为实现国有施工企业房地产板块跨越式发展的有效手段。
建立健全投资业务管理机制，规范履行投资决策程序。及时总结经验、吸取教训，深入分析过去实施的各类房地产投资项目，找出项目实施过程中存在问题，并在此基础上进一步建立健全房地产项目投资决策机制和管理体系，组建高效、权责分明的集团管控模式，搭建投资策划、融资及财务管理、规划设计、运营管理、营销管理和物业服务等管理平台，强力推行信息化管控体系，实现产品、成本、营销、物管等关键环节的标准化、精细化，提升管理及运营水平，强化合作项目监管。在制度体系上，出台相应管理制度，保障项目投资各阶段的风险得到控制：在管控架构上，对项目投资进行严格的授权审批；在投资方式上，逐渐减少合作项目，依靠自身通过市场公开方式获取优质项目；在决策程序上，严格执行公司规定的投资决策程序，坚持科学决策、集体决策，切实维护国有企业利益。
积极稳健实施房地产投资业务，迅速适应政策要求和市场机制变化。从市场发展环境来看，提振房地产是大势所趋。国有施工企业如想保证房地产业务开发规模和利润持续稳步增长，实现战略目标，必须要坚持积极稳健的投资策略，力争在市场低谷期获取一批优质的短、平、快项目，为后续持续发力做好储备。国有施工企业是在发展施工产业基础上组建的房地产开发公司，公司的投资决策程序、用人机制、考核体系、薪酬体系、组织架构等都具有明显的施工企业和计划经济色彩，如不能够及时完成华丽转身，就难以完全适应房地产行业市场化程度高、专业决策、资本密集、竞争激烈的行业特点及发展要求。因此，要坚持在投资决策、人力资源、薪酬体系、组织架构等方面深化改革、转变机制，遵循市场规律，学习行业内其他先进企业经验做法，以敏锐的嗅觉、果断的决策、坚定的执行，建立起适合市场机制、符合行业特点的管理制度和管理体制，打破体制束缚，释放经营活力。
重视人才培养，提升专业化管理水平，打造房地产市场核心竞争力。
首先，人才是企业核心竞争力和发展根本，国有施工企业要想发展好房地产投资业务，必须要重视和加大对房地产开发相关人才的培养和使用，尤其是设计、营销、商业运营、成本管理等方面，加大人才外部引进和内部培养力度，以人力资源的储备提升专业化管理水平。其次，要进一步优化完善房地产业务管控模式，突出集团优势，特别是要加强企业存量资金的集中管控和市场化调配，提高企业资金集中管控的水平，使有限的资金最大限度的发挥作用。第三，以建立健全法律风险防范机制为核心，加强法务工作管理，严格执行重大经济合同和重要决策的法律审核，做好法律风险的预知和预警。总之，国有施工企业要想走好房地产投资业务管理专业化道路。必须通过一系列业务管理创新，逐步提升专业化管理水平，形成具有亮点和特色的拳头产品或服务，才能在市场中构建起企业的核心竞争力。
坚持原则审慎合作，强化项目监管，控制潜在合作风险。如前所述，民营企业具有诸多优势，妥善开展合作，将实现双方互利共赢，因此，国有施工企业可凭借自身优势，坚持原则、适度审慎地开展同民企合作。一是在合作项目甄选上，必须坚持标准，开发项目必须符合企业发展战略制定的投资标准和经济指标，不开展或少开展增信服务、对外担保等高风险项目。二是合作伙伴选择上，必须选择信誉好、实力强、市场地位领先的优质民企，确保国有资产安全。三是在合作模式设计上，原则上应坚持同股同权、对等融资，合作过程中要强化合作项目监管，加强投资协议履约情况检查，建立投资问责机制，对不严格执行投资协议造成企业经济损失的行为进行责任追究。
对于国有施工企业房地产项目投资风险及防范的研究，本文主要从国有施工企业实施房地产投资业务的战略、决策、市场环境、体制机制、合作伙伴等方面，对潜在的重要风险因素进行分析，并提出了准确定位发展战略、建立健全管理机制、适应市场政策变化、重视专业人才培养、审慎选择合作伙伴等国有施工企业房地产投资业务风险管控的具体措施，具有一定的参考意义。
（作者单位：中国中铁二局集团有限公司）
房地产项目管理论文范文第3篇
摘要：随着我国房地产在市场中发展越加迅速，我国对房地产设计工作提高了重视程度，由于房地产设计工作对建筑物的整体规划有着重要性，贯穿整个建筑施工过程中，包含了建筑项目前期、中期以及后期竣工。只有加强对房地产设计管理，才能够确保房地产设计质量，保障建筑的整体美观感以及结构安全达到标准化，满足城市的发展需求以及用户需求，可以有效提高建筑项目开发质量，对促进房地产行业的健康发展具有重要作用。
关键词：房地产;设计管理
前言：
目前，我国正处于新时代的发展背景下，城市化建设规模逐渐增多，为房地产行业的发展起到了一定促进作用。房地产行业作为我国经济基础产业，为社会经济持续增长作出了一定贡献。不过，近年来我国房地产行业呈现出了结构性供应过剩的问题，房屋库存相对较多，土地供应相对较少，而且价格逐渐提高，房地产企业要想在市场中稳定发展，就必须要加强项目开发产品质量，做好项目设计工作，加大监督管理力度，才能够进一步推动房地产企业稳定发展。
1房地产企业加强设计管理工作的必要性
房地产设计是项目开发中的核心技术环节之一，对项目质量以及销售等多方面有着一定影响。房地产项目开发设计是否满足市场的需求，吸引更多的消费者，是决定房地产市场竞争力的重要因素，也是确保房地产项目实现全面销售的重要手段。房地产图纸设计的蛇口以及质量，对项目开发施工进度以及产品竣工日期有着重要作用。房地产设计成果，对项目开发的造价影响程度可以达到80%左右，而且房地产设计质量也决定了客户的体验感，所以，要想确保房地产设计工作实施达到有效性，就必须要对设计工作加强管理，控制房地产设计工作的每一个环节，保障设计内容达到市場发展需求以及用户需求。
2房地产企业设计管理工作的特点
房地产设计管理工作具备着两种特点，其中包含了系统性。主要就是对房地产项目的研究，其中包含了项目总体规划设计、施工技术设计、现场布局设计以及项目竣工交付等内容，同时还需要对项目设计任务书、设计单位招投标、施工服务以及成本管理等工作内容全面展开设计管理工作。另外一点就是复杂性，由于设计管理工作在实施的过程中，需要工作人员具备专业性技术，同时还需要对市场具有一定的洞察能力，可以具备良好的沟通以及协调能力，确保项目设计达到目标。
3房地产项目设计管理要点分析
3.1明确建筑设计要求
房地产设计管理部门需要对项目的定位以及市场需求进行综合性分析，将其转化设计语言内容，在项目设计的准备阶段过程中，需要对当地建筑市场材料价格进行全面调研与分析，对周围建筑或者楼盘的施工成本以及目前价格进行了解，同时根据本次设计项目内容，做好市场评估，另外，还需要对当地的规划以及设计指标进行解读性分析，项目设计任务书需要对房地产设计需求以及成本限额等内容，进行明确与控制。例如，项目设计指标限额设计。同时，还需要进一步对项目的设计进度，设计内容、设计成本等做好管理。在房地产设计的不同阶段，设计管理工作内容也存在着差异。例如，在房地产项目设计前期阶段，主要就是对项目的建设方案进行设计，该阶段需要对项目的整体平面布局进行把控，明确项目建设风格，随后在与当地政府进行对接工作时，需要做好设计汇报，确保整个建筑设计需求可以满足政府以及房地产建设单位的要求，同时达到建筑设计方案要求。在项目设计中期阶段，则是对项目的初步设计工作进行全面开展，初步设计工作中主要包含了审查设计质量、项目设计成本控制、与设计任务书进行比对，如果在出现偏差问题较大的情况，需要对其进行及时优化与修正。在后期设计工作中，主要对项目施工图纸进行设计，加强对项目施工设计变更管理力度。
3.2BIM和房地产项目设计管理
房地产项目在全面实施中，需要加强做好设计管理工作，同时需要与承建单位做好工作协调，确保项目可以按照合同规定保质保量完成施工。所以在整个项目设计管理中，需要加强对信息化技术的应用，其中就包含了BIM技术。
1）BIM技术在房地产设计管理工作中，不仅可以对项目各项设计资源加以管控，同时在项目规划中，能够对项目各项信息进行全面收集与整理，降低项目设计周期成本。此外，通过BIM技术，房地产管理者可以对项目设计的变动情况加以把控，同时对项目设备变更情况及时进行分析与研究，为项目设计决策工作提供更加便利条件。
2）BIM技术在设计单位中进行使用的过程中，项目设计工作人员可以对项目的整体空间结构进行全面分析与掌握，同时可以对工程进行造型与优化。另外。BIM技术还可以在项目施工图纸设计中加以应用，促使各个专业之间可以达到一定的协调性，避免后期施工过程中，出现工程设计问题，因此，可以发现BIM技术在房地产设计管理工作中，可以发挥出有效作用，能够有效实现房地产企业信息化管理。
3.3注重设计的整合管理
房地产企业需要进一步对设计管理部门加强投资力度，保障人力资源与物力资源满足项目设计管理需求，同时也可以进一步提高项目设计管理工作地位。另外，还需要构建区域化管理体系，对项目设计方案环节进行合理安排，积极鼓励工作人员在开展项目设计工作时，可以确保每一项项目设计环节有序开展，同时建筑企业还需要结合设计需求，构建专业化管理队伍，对工作人员开展定期培训活动，提供工作人员的专业技术水平以及职业素养。在信息化技术全面优化与提升后，房地产设计管理工作在开展中，需要对现代化新技术、新材料以及新工艺等进行全面引进，并对项目的设计方案进行及时调整，促进建筑行业市场竞争力得到全面提高，确保房地产行业在市场中可以得到全面发展，此外，针对工程中所存在的问题，还需要提前预见，及时解决其中所存在的问题，尽可能减少工程项目设计方案出现数据误差。
3.4加强设计成本管理
在房地产设计管理工作中，还需要对项目的设计成本、建设成本等进行全面控制，需要从以下几方面加以管理与分析。1）在建筑结构形式选择中，需要根据建筑形式以及功能定位等，对项目整体结构形式进行全面优化，为后期项目结构设计提高做好准备工作，控制好项目结构各项数据达到标准，避免项目结构各个数据出现严重的问题。在根本上对项目成本无法进行合理化控制。2）户型的选择。目前，人们对房地产项目的外观以及户型布局等十分重视，不过如果项目的整体设计过于复杂化，那么就会增加项目建设成本，所以在房地产项目户型结构设计中，需要确保项目建设成本可以与建筑物之间，达到平衡有效性，避免房地产项目整体利益受到影响。3）层高的确定。在房地产项目建筑层高设计中，需要以当地市场需求为主，根据当地发展情况，合理控制项目建筑层高。4）建筑材料选择。由于房地产项目建设实施中，所使用的技术以及材料等得到了更新，所以在项目设计中，需要确保每一项项目设计达到新颖性，在建设设计选材的过程中，尽可能就地取材，减少材料运输成本。
结束语：
综上所述，房地产在设计管理中，需要保障房地产项目设计达到精细化，同时房地产设计管理作为项目实施的重要基础，对于房地产项目的全面开发具有重要性，还有对设计方案以及设计的每一个环节加强管理，才能够真正提高房地产项目设计质量，满足市场需求，为房地产企业创造更多的经济效益。
参考文献：
[1]钱永峰，李瑜萍. 房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J]. 工程建设与设计，2008，000（004）：91-96.
[2]林泽将. 房地产公司设计管控中常见问题及对策分析[J]. 四川水泥，2020，No.291（11）：279-280.
[3]叶丽春. 浅谈房地产开发商景观设计管理的阶段成果和要求[J]. 名城绘，2020（1）：0290-0290.
作者简介：任伟，男，汉族，天津市，本科，助理工程师，房地产设计管理，1987年6月出生。
房地产项目管理论文范文第4篇
【关键词】：房地产;工程管理;项目成本管理;具体应用
0. 引言
房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点，因而管理工作具有复杂性及系统性。房地产工程管理主要由策划阶段、设计阶段及实施阶段组成，项目开发商作为管理主体，是整个项目的组织者及实施者，其项目管理工作直接影响到房地产工程的施工质量、施工工期及开发商的经济效益，因而工程管理及项目成本管理极为重要。
1. 房地產工程管理的内容
1.1房地产开发前期的工作
前期工作主要指房地产企业的工程项目从获得土地使用权到进入工程实体建设之间的相关管理工作，土地竞标中标到工程正式施工，这一阶段最为关键。前期工作的主要任务包括规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同及实地勘查等，一旦出现一丝纰漏，都极有可能给后期的管理工作带来问题，甚至给施工企业带来经济损失，该阶段对项目投资的影响最深。
1.2房地产开发的设计管理
设计管理工作主要包括以下几个部分：第一，需要选择优秀的勘探设计单位，不得过分节约设计费用，切忌选择资质水平低、设计实力弱的设计单位。要能够考察设计单位的设计观念、设计实力、成本控制等，以此来挑选最为适用的设计单位。第二，需要与设计人员加强沟通，以便实时掌握设计进度，及时解决设计工作过程中存在的问题，将期望的设计要求及目标与主要设计人员进行沟通。
第三，督促设计单位严格遵循相关强制性技术标准，切实提高工程的设计质量，严格审查施工图纸。房地产企业需要以身作则，严格安装审查批准的施工图设计文件开展相关工作，不得私自变更设计，以此来有效消除工程隐患，如果需要进行变更，必须要根据相关规定程序来办理手续。
1.3项目工程管理
(一)施工合同管理。这能够有效节约开支，提高房地产开发项目的投资效益。(二)工程质量管理。质量是工程之根本，事关施工企业的企业形象，只有保障工程施工质量，工程进度管理才有实际意义，因而工程质量管理是项目管理工作的重要组成部分。房地产企业工程管理人员需要立足全局，协调好设计、监理及施工等单位，督促其共同做好工程质量管理工作。(三)工程进度管理。工程进度管理关系到房地产企业、施工企业及购房者的利益，因此要督促施工企业结合工程实际情况来编制施工组织设计及进度计划，以促进房地产工程的有序开展。
1.4项目成本管理
房地产项目成本管理是指根据企业的总体目标及工程项目的实际要求，在项目实施过程中，对项目成本进行科学的组织、实施、控制、跟踪、分析及考核等管理，以提高经营管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。
在市场经济环境下，企业普遍追求的经济效益最大化，房地产企业也是如此，房地产项目成本管理工作也应树立成本效益观念及系统管理观念。房地产企业长期受计划经济观念的影响，在项目成本管理工作中往往只注重生产成本，而忽视其他成本的分析与研究，这就无法满足新时期市场经济环境的要求。房地产企业在市场经济环境下，应增强系统管理的观念，强调整体与全局，树立长远眼光，全面分析企业成本管理的对象、内容及方法。一方面，成本管理不能局限于产品的生产过程，而应将延伸到产品的市场需求、相关技术发展及产品的设计、客户的使用、维修及物业管理等方面上来，管理工作应严格遵循成本全程管理要求，切实做好信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本及处置成本等成本的管控工作。
2. 项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用
2.1设计阶段的成本控制
由上述分析可知，设计阶段对项目投资的影响最深，其影响的可能性占到75%～95%;扩初设计阶段对工程造价的影响约占35%～75%;施工图纸设计阶段对项目投资的影响达到5%～35%。根据价值工程理论，适当地增加设计费，能够有效降低建设项目的成本，从而提高开发商的资金利用率，因此要能够对此设计阶段的成本控制加强管理。
2.2承发包阶段的造价控制
房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。一般情况下，招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种，房地产企业可以根据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式，不同的招标方式都有自身所适用的范围，也各有优缺点，例如多层住宅技术适合采用施工图招标;高层及超高层住宅工程适合采用工程量清单招标;如果工程规模大且工期要求高，那么可以使用费率招标的方式。如果采用施工图招标及工程量清单招标，那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格;工程量清单招标工程可以使用单价合同，具体的变更情况可以根据实际情况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险，房地产企业可约定涨价及降价风险范围，一般情况下，主要材料的涨价及降价幅度为5%，施工企业需要承担风险范围内的材料涨降价，房地产企业承担风险范围之外的费用。因此，房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价，这样才能够做到心里有数。这就要求房地产企业采用总价合同，但总价合同也存在一定风险，尤其是工期较长的项目工程，其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。
2.3施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面：需要增强成本意识，统筹全局，做好各方面的管理工作;认真编制成本计划，明确成本控制对象;进一步建立健全并贯彻落实项目成本控制制度;制定有效的奖励措施;认真审查施工组织设计及施工方案，提高其可行性;加强工程款动态结算的控制;严格控制工程变更;做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见，要想加强施工阶段的成本控制，就必须要认真做好事前控制。
2.4 工程预决算的成本控制
房地产开发商在项目开发过程中，还需对建设工程全过程的造价加强监督与控制。工程项目建设过程的造价监控一般是指房地产企业委托建设造价咨询等社会中介机构，运用专业技术知识，全程、全方位地为房地产企业提供建设项目的造价咨询服务。加强工程项目造价的监控，有助于提高投资价款的利用率，促进建设工程投资效益最大化的实现。
3. 结束语
综上所述，房地产开发受到国家政策的影响较深，房地产企业在竞争激烈的市场环境中以经济效益为发展目标，因而房地产项目成本管理成为房地产发展的重要组成部分。房地产企业在经营管理过程中，要能够增强工程项目成本管理意识，创新成本管理方法与手段，尤其要加强全过程的成本管理，加快建设成本数据库建设，从整体利益的角度考虑成本管理问题，切实提高项目开发经济效益、降低工程造价成本，最终促进企业的可持续发展。
【参考文献】
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房地产项目管理论文范文第5篇
自住房公积金制度建立以来，住房公积金工作稳步发展，现已步入市场经济条件下的发展与完善阶段。近两年，在世界经济、金融形势不容乐观的背景下，国内经济受到了一定的影响，特别是我国政府先后密集出台了房地产调控政策，使住房公积金事业的发展出现了新的形势。如何应对新情况、迎接新挑战，是我们必须面对和思考的问题。
一、充分认识住房公积金工作面临的挑战
1.骗提骗贷增加
近年来，随着住房公积金放贷制度的放宽，骗提骗贷的情况逐步出现。个别不法中介伪造虚假材料，帮助职工编造各种理由骗提个人住房公积金，并按提取额收取10%～50%比例不等的非法佣金，严重干扰了住房公积金管理秩序。在贷款方面也有同样的案例，个别不法分子虚开皮包公司，再利用给公司员工到住房公积金管理中心开户之机，偷偷复印身份证、户口本，到银行开立账户骗取贷款。有的与房产部门的工作人员合伙，出具假的备案卡；还有的职工假离婚，等等。作案手段五花八门，防不胜防。
2.职工购房选择住房公积金的比较优势下降
在市场化住房体制已经确立的形势下，住房公积金制度正面临着越来越多的挑战，比较突出的是住房公积金贷款的优势逐渐减弱和商业贷款替代性增强的问题。在住房公积金政策性住房金融发展的带动下，以商业银行为主体的商业性住房金融近年也得到长足发展，目前各商业银行普遍把个人住房贷款作为重点业务发展。在全国当前利率总体水平较低的情况下，住房公积金存、贷款利率多次不平衡调整。目前的住房公积金贷款比商业住房贷款利率仅低约1个百分点，其低息优势受到严重削弱。在这种情况下，普通职工家庭选择住房公积金进行住房消费呈下降趋势。
3.缴存比例不平衡导致缴存差距扩大
根据《住房公积金管理条例》（下称《条例》）规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。
住房公积金制度在设计上已对社会公平有所考虑，比如规定职工和单位住房公积金缴存比例均不应低于5%，也不能高于12%；缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作所在地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。但是，政策对部分高收入行业和单位开了口子，由于住房公积金由单位和职工按照1：1的比例缴存，部分行业和单位将其当成了变相福利，社会收入分配差距进一步扩大。
4.非公有制企业人员建制难度大
随着近年来国内经济体制改革的深化和非公有制企业的快速发展，非公有制企业的从业人员在数量上所占的比重越来越高；但非公有制企业及其从业人员绝大多数未建立住房公积金制度。主要原因是：非公有制企业的人员流动性非常大，由于非公有制企业多为科技含量较低的劳动密集型企业，对员工素质要求不高，在劳动力资源充裕的情况下，劳动用工的主动权主要在企业，用人制度非常灵活；同时工作人员也会根据自己的能力、收入和个人发展的需要变换工作，且用工制度不健全，许多单位与职工未签订劳动合同，使得住房公积金缴交难以全面覆盖企业。
5.个贷发放率稳中趋降，年贷款总额缩减
据贵州铜仁住房公积金公报数据显示，2011年铜仁住房公积金共向2975户职工家庭发放住房公积金贷款，同比减少11.3%。江西新余全年共发放职工住房公积金贷款18519.4万元，同比减少28%。上海市2011年发放公积金个人购房贷款265.05亿元，发放户数为7.33万户，分别较上年下降12.50%和26.36%。根据各管理中心反馈资料数据分析，影响个贷发放率和贷款额减少的原因主要体现在：一是2011年全国房地产市场密集调控，受住房差别化信贷和差别化税收等政策影响，住房消费成本增加，改善、投资、投机型住房需求受到明显抑制。二是各大城市先后颁布了“限购令”、“限价令”、“一房一价”、“租赁税”等政策，对二手房交易税也进行了调整，同时央行多次上调商业银行存款准备金率和存贷款利率，使住房信贷不断收紧，商品房出现滞销。三是由于过去鼓励住房消费，城市中住房公积金缴存职工贷款已逐渐趋向饱和，致使住房公积金贷款相应减少。四是2011年受通货膨胀影响，房地产市场价格居高不下，极大影响了购房的积极性，使房屋销售量急剧下降。
二、化挑战为机遇，以机遇促发展
1.扩大影响
认识是行动的先导，加速住房公积金发展，必须有浓厚的、强烈的、良好的社会舆论和认识氛围做基础。在当前形势下，必须与时俱进抓导向、抓宣传，让更多的人认识公积金，自觉参与公积金，形成持久、有效、正面的社会影响。在扩大影响中要切实做到三个突出。
一是突出政策的民生作用。实行住房公积金制度的目的是实现居者有其屋，改善职工的住房条件，事关职工最直接的切身利益，是一项惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公积金制度是国家法律规定的一项重要的住房保障制度，具有强制储蓄性、互助性、保障性的特征。建立职工住房公积金制度，能为职工较快、较好地解决住房问题提供有力有效的可靠保障。
三是突出职工权益的法定作用。建立住房公积金制度是《条例》规定的法定义务。每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工缴存住房公积金。
2.修改《条例》
目前，我国正处于经济快速发展时期，每项制度的建立与完善也必然需要一定的过程。《住房公积金管理条例》于1999年颁布并实施；2002年进行了第一次修订。10余年来，其中的有些规定已经不能完全适应住房公积金的发展需求。加快修订《条例》既是发展的必然，也是解决职工诉求、解决制度矛盾的根本途径。
2012年2月12日，住建部决定对《条例》进行第二次修订，目前正在全国多地进行密集调研，了解公积金政策执行情况。在修订中，我们要立足于全国一盘棋，统一机构性质、系统监管、政策执行，把握职工的直接合理诉求、社会的普遍关注和适应未来发展的大方向原则，有针对性地增补修订和调整完善。二次修订后的《条例》，应明确住房公积金的使用范围及法律指向，能让公积金更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善职工的住房条件，更能贴近支持中低收入家庭对住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，从实际出发，在控制风险的前提下，最大限度地满足职工诉求，支持职工构建房屋，提高居住水平；要大力开展政策创新，推行异地贷款等模式，做到专款专用，应用尽用，应贷尽贷。
另一方面，要切实维护职工权益，根据《条例》要求，城镇在职职工，无论其工作单位效益如何，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。各地住房公积金管理中心执法部门对单位逾期不缴或者逃避、抗拒建制的，严格按《条例》有关条款进行处罚，并申请人民法院强制执行。特别要抓好非公企业建制突破，落实进城务工人员建制工作。
财政补贴作为公务员、事业单位职工住房公积金中的一部分，必须落实到位，同时，各管理中心要优化服务、强化管理、创新管理方式，探索业务上的开放式同城受理、归口审批、限时服务，提升效率，着力为广大缴存人创造快捷、高效、文明、规范的办事环境。
4.确保安全
住房公积金中心管理着庞大的资金，确保资金安全是重中之重。确保住房公积金安全，一是进一步明确岗位职责，加强岗位风险控制。根据管理中心内设岗位，明确划分职责权限。对于贷款审批、公积金提取等重要岗位，规范业务操作，明确第一责任人，明晰权利和义务。重点是要错开管理和操作层，实现岗位之间的相互牵制、相互约束和相互监督。二是落实管委会决策职能。住房公积金管理中心的重大决策和重要政策，都须经管委会审议通过后方可执行。三是加大惩罚力度。一旦出现违规违章办理贷款、提取的情况，不但要追究办理职工的责任，还要追究审批管理人员的责任，并加大处罚力度。四是要加大投入，建立科技防控体系。要引用先进的计算机信息系统，对资金流向实行实时监控，要运用机器识别技术，减少人为因素。五是要加快信用建设，从业者要爱岗敬业、严谨自律；使用住房公积金的职工也要诚实守信，合规支用公积金，使住房公积金管理风险得到有效控制，保证资金安全。
5.创新发展
2010年，住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，利用公积金支持保障房建设。公积金支持保障房建设的可行性较强，不仅可以缓解地方保障房开建的资金难题，也可以充分发挥住房公积金沉淀资金作用，提高资金的使用效率。在住房公积金的扩面缴存、向住房保障倾斜使用等方面，应进行更深层次的探索，使其在解决城镇居民住房中发挥更大的作用。
齐婧/责任编辑
房地产项目管理论文范文第6篇
[摘 要]企业的顺利运转、成功经营缺少不了合同管理这个重要的环节。合同管理是规范企业经济行为，使企业适应经济发展的重要保证，但是，从大部分企业合同管理的现状来看，财务人员在其中仅发挥简单核算的作用，很少积极参与到合同的签订到结算等一系列的过程中。随着市场经济竞争的日渐激烈，财务人员应当充分发挥出自身的作用，严格实施本部门监督、管理的职能，促使合同管理帮助企业以最低的成本带来最大的效益。
[关键词]房地产行业；销售代理；合同管理
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.156
1 财务人员在房地产销售代理企业合同管理中的作用
（1）在项目前期的策划、评判过程中，财务可全程参与，将企业的损失减少到最大限度内，促使公司的利益提升。在分析项目可行性过程中，可预测项目经营的效益，结合企业的利益需求，及时推断预判项目的风险性，同时推算项目能够为企业带来的最大效益，根据收益的多少选择出有益于企业的项目，在最大限度内增加企业各方面收益。
（2）在企业合同评审的过程中，财务人员结合财务税收的法律法规，提供专业意见，避免企业合同与财务税收牵扯上不必要的关系。房地产销售代理企业的客户主要是由市场部客户部挖掘，同时将客户的实际需求作为起草合同的标准。然而，起草合同并非由财务人员全权完成，这就导致合同在起草的过程中可能不了解税务相关法规，因此起草合同过程中仍需要财务部相关人员的参与，一方面可提供指导的意见，另一方面可降低税收风险发生的概率。在订立销售代理合同时，财务人员可收集以往企业的订立销售代理合同的案例，并整合其中的经验，提供有价值、可靠的数据帮助。在合同执行的整个过程中，财务部会严格监控，并且做到跟踪分析，以便为新合同的签订提供经验，确保合同的执行更具安全性。
（3）在企业的经营、管理过程中，财务人员可根据企业的经营现状，提供专业性支持。一方面等同于财务人员全程参与合同执行的过程，另一方面也有助于财务人员对企业做到严格监控与监管。并且在分析项目可行性、预算数据、合同执行项目等一系列的过程中，财务部始终站在客观的角度，用客观的目光看待问题，发表出专业意见，以真实数据说话，为公司的生产经营提供强有力的帮助。
（4）在销售代理合同真正履行后，合约内容要求企业每个月进行财务结算，从合同制定到履行的一系列过程中，财务部是始终参与的部门，这就意味着在每月财务结算的过程中，财务部能够及时发现合约中是否存在除条款之外的事项，有利于及时汇报有关的执行人员与领导，与各部分沟通协调，制定出对应的补充协议，同时完善合同管理，确保合同的顺利履行。
（5）企业签订重大项目合同前，尤其是工程类合同时，财务部的介入可先分析签约方在合同履约方面上的能力，同时可要求签约方向企业提供相关的财务报表与数据报表，考察签约方的经营状态、财务情况等重要指标，在考察的同时可与同行的整体情况、综合能力适当进行比较，从中推断签约方合同履约的能力。此外，还应监督签约方合同履行的具体情况，例如在款项收到后，应及时告知销售部，并做好记录，避免合同的履约在某一环节中出现问题。
2 财务人员在合同管理中可发挥的空间
（1）在市场客户部顺利争取到项目后，首先需要将关于项目的资料提供给财务部，
而财务人员则需要运用专业的财务知识，根据以往的项目结算经验，预判该项目若是正常销售的情况下能够为企业带来利益以及为该项目付出的人力物力应收取的成本费用，从而判定该项目是否可为企业源源不断地带来效益，最重要的是企业是否可在能够接受的最低项目收益前提上承接该项目。
（2）在合同草拟与开发商协商的阶段，财务需与企业法务部一同检验合同的合法性、可行性，以此降低合同存在的风险，同时避免合同给企业造成巨大损失。法务部负责审核合同内容的合法性与真实有效性，而财务部则需要审查合同的订立是否符合企业制定的财务管理制度及国家制定的相关税收法规；同时，财务部还需注重收款、付款等与结算相关的条款，并且审核是否具有合理性、可操作性等，接着由法务部与财务部共同讨论，直至合同成功签订。
以《×××项目销售代理合同》为例子。在合同的评审过程中，财务需高度重视几个方面：
①合同内容是否包括某些不合理的条款，如已跟甲项目签订，是否不能够在甲项目附近内再承接与甲项目为竞争对手的项目，若是存在该类条款，财务人员则需要向业务负责人提示条款的风险。②甲乙双方权利是否存在由我方承担运营案场费用等条款，若是有需要我方承担费用等内容，则需要根据流程开具发票给我公司，若是无法开具发票，可协商该部分的费用从甲方支付给我公司的代理费用中扣除。需注意的是，合同中每一条条款都需认真浏览，每一个细节都不可放过，否则在约定不清晰的情况下，只会增添会计财务所面临的风险，致使费用报销的过程出现阻碍。③重点关注代理费用结算的主要条件。房地产销售代理结算是一项特殊的工作，在一般情况下，主要是每个月依据固定费率结算，在季度与年度任务顺利完成后，再根据高费用率算出差价，同时项目在事前根据低费用率所得到的房源。需注意，补差是全额补差还是超过任务部分补差，一旦发现合同中存在漏洞或有任何地方未表达清晰，需要及时更正，避免增加企业风险、降低企业收益。④针对销售业绩较好的有关项目人员及团队，若是开发商想要给予奖励，则需要根据公司规章制度与税收法规，通过我公司薪酬系统下发至获得奖励的人员手中，如果是由开发商直接发放薪酬至所得奖励的人员手中，很容易涉及税务的风险。
（3）根据合同的内容，财务部需要对项目进行的每个阶段进行严密跟踪，如实记录项目的结算信息，审核是否符合合同制定条款。同时还要观察项目是否存在漏结的现象，需注意的是，扣款、罚款是否与合同约定的保持一致。财务部需严密跟踪项目的执行过程，确保公司的收入准确、完整。若发现有开发商未根据约定付款，应主动联系项目负责人，提示其结清所欠款项，避免出现迟迟未能收到应收账款的现象。
（4）执行合同后对此次项目的评价。企业应制定出评价合同执行的制度，全面分析合同实施的具体情况，并加以分析、汇总及评价。例如项目的收益率、合同执行率等内容。通过分析与总结，发现合同管理中的缺陷，制定出对应的改正措施。同时，分析、统计项目合同执行的完成情况，为公司的经营管理提供帮助。最后，财务需根据项目的大小、客户的信息等内容完成分析、汇总，建立客户档案，提高服务能力，促使合同管理能力加强。
3 结 论
合同的洽谈直至失效等一系列的过程即合同管理的全过程，财务人员要给予合同签订前的管理高度重视，同时也要重视合同签订后管理。凡是有关于合同条款的内容，则需要各部门共同商讨，关注合同在履行过程中，出现的静态、动态情况，尤其是可影响企业利益的变化，需要及时修改、更正，或是终止。房地产行业的发展趋势正在不断向前，财务税务相关法规不可能一成不变，这就要求财务人员熟悉市场的行情，使企业生产经营顺应市场变化，同时还应提升合同管理的能力，以此确保企业的可持续发展。
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