面积测算房地产论文范文第1篇
1 房产测绘技术研究
1.1 常规测量方法
1.1.1 直接量测法
直接量测法是通过实地量测房屋 (或地物) 边长、角度等要素, 将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形 (包括规则图形和不规则图形) , 应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形, 则将实地量出的几何要素套入相关几何公式, 即可得出其面积。不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形和梯形, 实地丈量出有关要素尺寸, 然后按照几何公式计算面积。
1.1.2 图上量测法
(1) 求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上, 采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时, 图板要安置平稳, 图纸不能有褶皱或裂痕;求积仪极点位置选定时, 两臂应尽量垂直;对于较大面积, 可将图纸分块计算。 (2) 方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上, 查数其所占小方格数, 再根据每个小方格所代表的实地面积, 求出整个图形面积。 (3) 三斜法。将图形分割成若干三角形, 并量出三角形底与高, 计算出每个三角形的面积, 最后得出整个图形面积, 三斜法在分割图形时, 三角形个数要尽量少, 且应尽可能分解成同底三角形。
1.2 数字测算方法
数字测算方法, 是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图, 然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。
1.2.1 测绘数字房产平面图
(1) 测设图跟导线。居住区竣工后, 沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后, 输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。 (2) 测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪, 测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标, 将采集的数据输人计算机后, 编绘出底层平面图。 (3) 测绘各层平面图。使用经检定的钢尺, 现场量测出其他各层与底层不同之处, 将有关数据输人计算机, 编绘出各层平面图。 (4) 测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪, 现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸, 将有关数据整体平差后输人计算机, 编绘出分户平面图。
1.2.2 计算房产面积
多边形面积计算:
房产面积具体计算步骤如下。
(1) 计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式 (1) , 即可计算出每层建筑面积。 (2) 计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。 (3) 计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式 (1) , 即得出分户套内建筑面积。 (4) 计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式 (1) , 即得出公用建筑面积。 (5) 检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较, 进行粗差检查。如两者相等, 则无粗差。 (6) 计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定, 按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积, 得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。
2 房产面积测算问题及其解决对策
2.1 未封闭, 外墙两角有柱子的凸阳台面积计算方法
对于这类阳台笔者认为是按半面积计算的。有开发商提出异议, 认为应按全面积计算, 理由是:该套房屋为一套房屋且一个产权人自用, 有柱, 有顶盖, 2000年国标《房产测量规范》中没有明确表示这样的房屋部位面积的计算方法, 但1991年《房产测量规范》中有明确说明按全面积计算。所以, 应执行1991年《房产测量规范》标准按全面积计算。
但笔者认为2000年国标《房产测量规范》关于商品房面积计算的宗旨之一是首先按房屋部位和功能区分部位类型, 再按部位类型执行2000年国标《房产测量规范》标准。无论按部位还是功能来讲它都是阳台, 既然是阳台类, 就应该执行2000年国标《房产测量规范》标准按阳台的计算方法计算半面积。
2.2 四周合围为一幢房屋的门洞的认定
自建设部房地产司负责人就《商品房销售管理办法》的实施予以明确解释为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积后, 房地产开发商开发的市场性商品房, 东西南北房屋相连, 城镇建设规划许可证批为一幢房屋, 实地也是一幢房屋, 四周各有一门洞, 开发商要求计算面积。
笔者认为不能计算面积, 依据是:四个门洞不仅仅是为该幢房屋使用的, 而更多的是为来此购物和做其它事情的客户服务的。而客户是不定的、随时变化的。对建设部房地产司负责人的解释应该理解为:其功能仅为一幢房屋全体业主或一幢房屋以内部分业主服务的共用房屋部位可计人分摊面积, 以一幢为认定基础, 按照谁受益谁分摊的原则计算。笔者理解, 所谓服务的对象最终是人, 而不是房屋面积, 只是为了房产管理的延续性、永久性和更加合理化而使用房屋面积分摊体现而已。说到底这类门洞应该归为道路, 所以不计算面积。这种类型房屋的对外 (不是为一幢房屋全体业主或者一幢房屋内部分业主专用) 公用电梯间无论是否营业性, 都不应计人分摊面积。
2.3 产权面积《规范》与建筑工程建筑
面积《规范》 (简称《建规》) 之间的区分对于这一点, 房地产开发企业的技术人员尤其应该高度重视。笔者认为《建规》适用于地上及地下建筑物面积的计算, 主要在建筑工程承包合同的订立、竣工决算以及核定单方造价上发挥作用。《规范》则用于房屋产权面积的测量。对于《规范》的理解应把握以下几个方面:具有上盖;具有维修;结构牢固;层高在2.2m或2.2m以上;可作为人民生产或生活的场所。只有具备上述条件的房屋才能计算产权面积。
2.4 避免计算过程中产生的偶然误差
房屋产权面积的测算过程需要通过计算房屋的总建筑面积、各户套内建筑面积以及分摊系数, 最终才能得出产权面积。由于每个计算过程以及每步的计算结果在小数点后位数的取含上不规范, 也会产生误差。通常, 所有面积计算结果应保留到小数点后至少三位, 一般取四位;共有面积分摊系数应保留到小数点后六位;所有面积的计算结果保留到小数点后两位。
摘要：本文基于笔者多年从事房产面积测绘的相关工作经验, 以房产面积测绘技术为研究对象, 研究分析了房产面积测绘中常规测量方法与数字测算方法, 探讨了房产面积测绘中可能存在的问题和解决方方案, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。
关键词：房产面积测绘,问题,对策,房产平面图
参考文献
[1] CH500l-95.房产测量规范[S].
面积测算房地产论文范文第2篇
[关键词]综合开发成本 直接开发成本 开发初期 开发中期 开发后期
21世纪，世界能源结构发生了深刻变化，天然气在能源结构中的地位日趋凸现。“十一五”期间国内天然气开发投资规模不断增大，投资结构日趋复杂，不同区块开发效益有较大差异;受物价上涨、开发区块“低、渗、难”等因素影响，天然气的单位产能投资和开发成本大都呈上升趋势。为了提高天然气开发投资效益，使天然气开发投资决策更加科学，各石油公司越来越重视天然气开发的投资效益分析。天然气开发成本分析是天然气投资效益分析的基础，目前天然气开发成本指标测算方法各石油公司各有不同，有待建立一套规范科学的方法。因此，开展天然气开发成本指标研究工作，并在此基础上做好天然气开发投资效益管理工作具有十分重要的现实意义。
一、国内外天然气开发成本概念
1.国外天然气开发成本定义
国外石油公司在进行油气勘探和生产活动的同业对比时，经常采用单位成本的概念，以反映石油公司在油气勘探与生产过程中获得储量(包括储量类别间的转化)以及将储量转化为产量的能力和实力，进而揭示出石油公司在某一勘探生产阶段所拥有的单项竞争实力和综合价值实现能力。因此，油气阶段成本指标体系中通常采用单位成本的概念。
国外常用的天然气成本指标包括：单位发现成本(又称单位勘探成本)、单位开发成本、单位勘探开发成本(又称单位发现开发成本)和单位生产成本(又称单位操作成本或单位现金操作成本)。
天然气开发成本的计算公式为：
天然气开发成本=当年发生开发总成本/当年新增证实已开发储量
其中：当年发生开发总成本为当年开发综合投资，当年新增证实已开发储量=年末数-年初数+油气产量。
2.国内天然气开发成本定义
国内常用的反映投资效益的指标包括储量成本、十亿方产能建设投资和生产成本。2008年以前，国内天然气开发成本的含义一般是指十亿方产能建设投资(开发综合投资与新建产能的比值)，2008年以后，国内石油公司开始采用国外开发成本的计算方法，但是分子分母的含义略有不同。
具体计算公式为：天然气开发成本=综合开发投资/当年新增可采储量
3.国内外天然气成本测算的差异
目前，中石化已经开始与国际接轨计算天然气开发成本，并把天然气开发成本作为一项重要的经济考核指标来衡量气田开发的经济效益情况。
经分析，国内外天然气开发成本不同在于，国外油气开发成本计算公式的分母为“当年新增证实已开发储量”，为经济可采储量的概念。中石化天然气经济可采储量计算方法有待进一步完善，经济可采储量数据不是很合理、齐整，而技术可采储量标定方法规范、数据齐整，连续性强，因此测算天然气开发成本经常采用技术可采储量作为分母。这些差异使得中、外油气成本数字上具有不可比性，不便于交流。
二、提出一套规范科学的开发成本测算方法
1.两个口径指标计算
通过反复试算和比较，本文认为开发成本计算公式中作为分子的“开发投资”应采用两个口径(即“综合开发投资”及“直接开发投资”)来分析，作为分母的“新增可采储量”也应采用两个口径(即“开发综合新增可采储量”及“产能建设新增可采储量”)来进行分析。
根据国内外开发成本概念的对比，结合中石化实际情况，本文提出的开发成本计算公式为：
(1)综合开发成本=综合开发投资/开发综合新增可采储量
(2)直接开发成本=直接开发投资/产能建设新增可采储量
其中：直接开发投资=钻井投资+采气投资+地面投资，主要是指新、老区产能建设直接开发投资。
综合开发投资=直接开发投资+开发准备+先导及其他
产能建设新增可采储量=新区新增可采储量+老区新增可采储量
开发综合新增可采储量=产能建设新增可采储量+开发准备新增可采储量
需要说明的是由于天然气经济可采储量有待完善，而技术可采储量标定方法规范、数据齐整，因此测算经常采用技术可采储量作为分母。本文采用技术可采储量作为开发成本分析基础。
2.适用条件
综合开发成本侧重于石油公司层面的总体状况分析，衡量其综合开发投资对应新增可采储量的经济性;直接开发成本侧重于新、老区及各气藏产能建设实施效果的分析。一般来说，直接开发成本小于等于综合开发成本。开发成本分析应针对不同的情况，选取相应的方法。
三、方法应用——某石油公司“十一五”实际开发成本测算
1.直接开发成本占综合开发成本百分比
利用上述综合开发成本和直接开发成本指标测算方法，根据某石油公司“十一五”期间的天然气直接开发成本和综合开发成本计算数据，分析直接开发成本、综合开发成本的变化(见图1-4)。
从上图可以看出：受每年开发准备等投资的影响，直接开发成本小于等于综合开发成本，且占比在0.4-1.0之间波动。
2.开发成本与开发阶段相关
经统计分析，该石油公司各气藏开发成本与该气藏所处开发阶段密切相关，分为三种情况：第一，开发初期—此类气藏得主要特征为新建产能区，单井新增可采储量高，开发成本整体较低，如气藏1、2、 3、4;第二，开发中期—此类气藏开发成本接近或略高于石油公司整体的平均水平，如气藏5、6;第三，开发后期—主要特征为气藏整体进入开发后期、开发难度逐渐加大，开发成本较高，开发成本远高于石油公司整体的平均水平，如气藏7、8(见图5)。
图5 某石油公司“十一五”各气藏开发成本
该公司“十一五”各气藏分年度之间开发成本差异较大(见图6)，开发成本的范围从几十到几千不等，大部分气藏直接开发成本小于700元/千方，总体来说，随着物价上涨、建产难度逐步增大，新、老区新增可采储量逐年减少，各气藏直接开发成本随时间大都呈现增长趋势。
图6 某石油公司“十一五”各气藏直接开发成本变化趋势
四、结论与建议
1.结论
本文提出一套的天然气开发成本核算方法，通过某石油公司整体、各气藏、各采气厂的实际开发成本计算表明，结果更为合理，方法更具可操作性。综合开发成本侧重于分析石油公司及分公司层面的总体状况，衡量其整体及分公司的综合开发投资对应新增可采储量的经济性;直接开发成本侧重于分析新、老区及各气藏产能建设实施效果，更能反映了新增可采储量真实经济性。直接开发成本小于等于综合开发成本，开发成本分析时应针对不同的情况，不同的需求，选取相应的测算方法。
2.建议
(1)建议加强项目管理，规范气田当年产能建设项目中产能、投资与新增可采储量的对应性，使计算出来的开发成本能够真实反映当年新增可采储量的经济效益，并建立完善以经济效益为中心的适合中石化气藏经营管理模式，从而提高气田开发经济效益。
(2)建议尽快完善经济可采储量测算方法，使用经济可采储量测算开发成本，更好地与国际接轨。
参考文献:
[1]程英.浅议天然气成本核算的强化[J].经营管理者, 2009, (18): 246
[2]王爱东,高厚春.关于我国石油天然气成本核算方法改革的探讨[J].国际石油经济, 1997, 5(6): 50-55
[3]郑德鹏.中外石油公司油气上游成本指标与成本变化对比分析[J].国际石油经济, 2008, (9): 33-39
[4]全兆松,冯来田,李建平.中美油气成本核算方法之比较[J].经济师, 2003, (9): 267-268
面积测算房地产论文范文第3篇
摘 要：本文在剖析交叉性金融业务变动特点、对系统性风险传导路径的基础上，测算了我国商业银行的系统性风险，实证分析了交叉性金融业务与商业银行系统性风险之间的相关关系。结果表明：2010年以来，我国银行系统性风险经历了“N”型变动趋势，2015年以来风险处于持续上升通道，且成为历史高点。银行系统性风险的产生与资产管理市场下的交叉性金融业务快速发展密切相关。为了防范和化解系统性风险，需要继续加强和完善穿透式监管，实现银行业务“期限错配”的范围合理化，确保有效服务实体经济。
关键词：资产管理;交叉金融;银行系统性风险
DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.03.014
一、引言
近年来，国内居民财富加速积聚，资产管理渠道急需多元化发展。同时，国家日益深化利率市场化改革，为资产管理业务多元化打开了通道，资产管理行业得以井喷式大发展。原有的证券、基金、保险、信托等分业经营和分业监管的壁垒被打破，各种交叉性嵌套型金融产品不断涌现和发展，涉及多领域金融业务、综合化经营发展的泛资产管理市场格局已经逐步形成。交叉金融性业务极大推动了中国金融市场的繁荣发展，丰富了金融业务产品种类，提高了金融效率，扩大了收益空间，但同时一系列潜在金融风险也悄然而至，表现为风险传递日益复杂、交叉性风险逐步凸显。尤其2007年次贷危机引起全球性的系统性风险，各国监管部门将银行系统性风险纳入了金融监管的核心。2012年证监会发布《证券公司客户资产管理业务管理办法》，对证券公司资管计划进行了规范。原银监会2014年发布了《关于规范商业银行同业业务治理的通知》，规定商业银行开展同业业务需建立专营部门，其他部门和分支机构不得经营同业业务。2018年4月27日中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局多部门正式印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，主要针对我国资管行业现状统一监管标准、规范业务流程、防范防控潜藏和现有的金融风险，为其有效回归本源、更好服务实体经济做好准备。
与实践发展相对应，2007年次贷危机的爆发使得金融风险再次成为全球学术界关注的热点，许多学者对银行系统性风险形成的原因、影响机制等问题进行了研究。Kaufman（2010）、翟金林（2001）等学者对银行系统性风险进行了定义，从风险蔓延、内外环境冲击、系统功能等角度分析了系统性风险的表现和特点。部分学者对银行系统性风险的成因进行了分析研究，如Borio（2009）认为银行系统性风险本身就存在于银行体系内部，随着银行的发展风险逐渐积聚，使得银行系统发生周期性危机。对于交叉性金融业务对银行系统性风险的影响，国内外学者主要对系统性风险的成因、路径等进行了分析研究。Dierisk（2004）主要从银行集团内部角度研究了银行交叉性金融风险的影响机制，他认为为了规避高压态势监管，银行往往通过内部转移资产获得监管套利，从而引发系统性风险。曾刚（2016）对交叉性金融业务迅速扩张和风险特征进行了分析，认为要通过强化监管协调、加强对宏观审慎的关注等方面维护金融稳定。叶文辉（2015）认为交叉型金融业务的风险环节主要有通过“通道”业务为一些金融机构提供融资、通过“过桥”方式使得资金在金融体系里流转。
综上所述，在对交叉性金融业务对银行系统性风险的影响研究中，大部分学者多从风险形成原因、影响机制、政策建议等方面进行分析研究，鲜少有从实证角度定量测度交叉性金融业务对银行系统性风险的影响。同时，在对银行系统性风险的成因分析中，多从传统银行自身体系、外部经济环境因素等方面研究，很少将以跨市场、跨部门为特点的交叉性金融业务作为系统性风险的成因纳入研究体系。交叉性金融业务大多交易链条长，业务模式复杂，期限错配、信用转换、杠杆叠加、风险隐蔽等情况突出，对我国银行系统性风险带来较大威胁，不利于我国金融稳定与经济的健康发展。因此，在研究分析我国银行系统性风险生成和扩散机制的基础上，对交叉性金融业务对我国商业银行系统性风险的影响进行定量测度，对建立银行系统性风险的成因体系、降低系统性风险、维护我国金融系统稳定有着十分重要的理论和现实意义。
二、交叉性金融业务发展与商业银行系统性风险的内在逻辑
（一）交叉性金融业务的内涵及发展
交叉性金融产品由涉及多类别的资管机构共同创新组合而成，具有跨市场、跨机构的特点。跨市场主要是对资管产品进行资产组合，打破单一市场壁垒，从而使资管领域横跨资本、货币等多个金融市场的子市场，如股票、债券、金融衍生品等。跨行业则是不同类别金融机构包括证券、基金、银行之间相互合作，对资管机构产品发起運作。
近10年来，我国交叉性金融业务的发展主要经历了五个阶段，分别为银信合作阶段、银证合作阶段、股债市场盛行阶段、债券市场萎缩阶段、资管规范新阶段。为规避监管，2007年银行机构大力开展与信托合作业务，交易结构较为简单，容易穿透底层资产，但是资产管理较为单一，难以满足多元化需求。2012年，《证券公司客户资产管理业务管理办法》发布，资产管理业务得以井喷式大发展，银行与证券合作密切，原银监会2013年发布《关于规范银行业理财业务投资运作有关问题的通知》，对资产管理业务加以规范。2014年股票债券市场开始盛行，交叉性金融业务发展十分迅速，由此引发一系列监管套利、期限错配等风险问题。2016年证监会出台“新八条”，对资管业务更进一步规范限制，债券市场呈现下降趋势。2018年，为了规范资产管理业务中普遍存在的多层嵌套、刚性兑付、杠杆叠加等问题，有效防控金融风险，一行两会、外汇局多部门共同下发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，迎来了资产管理元年，开启了资管行业的全新格局。
（二）交叉性金融业务结构与银行经营风险
纵观交叉性金融业务发展历程，资产管理参与主体日益增多，交易结构日益多元化，随着经济环境、国家政策的变化亦不断发展、调整、创新。交叉性金融业务主要由三个核心要素组成，分别是资金提供方、投资管理人、基础资产（见图1）。
1. 资金端业务结构与潜在风险。资金端指银行、信托、券商、保险等机构提供资金支持，根据其收益预期及风险偏好等投资需求选择相应的投资计划。资金端的投资需求及客户群体的融资需求为交叉性金融业务发展提供了最主要的推动力量。随着客户群体融资需求日益旺盛，更多资金提供方参与到交叉性金融业务中，多元化融资服务发展迅猛，极大地推动了泛资产管理背景下的交叉性金融业务发展。目前，银行机构作为开展交叉性金融业务最重要的主体之一，对促使交易结构持续丰富化发挥了十分重要的作用。银行机构在开展交叉性金融业务时更倾向于通过结构化模式选择投资金融产品。结构化模式是在资金提供方进行优先分级的基础上，对投资产品产生收益进行差别分配。如，希望不承担较大风险同时收益没有过高要求的投资方倾向于选择优先级结构化产品;希望获得较高收益同时可以承担较高风险的投资方更倾向于投资次级机构化产品。
资金端期限错配、刚性兑付、高杠杆等问题突出，易引发流动性风险和市场风险。银行在投资时通常采用资金池方式操作资金的流动，在筹集资金时具有长期滚动性和短期高流动性，而在投资时选择流动性较低、期限较长的项目，隐藏风险隐患。一旦理财产品等滚动发售出现问题，流动性风险将会迅速积聚，通过交叉性金融业务蔓延至其他金融机构，最后导致整个金融系统的流动性风险暴露。
2. SPV业务结构及潜在风险。SPV即特殊目的载体，它同时连接资金提供方和底层资产，扮演着桥梁作用，是交叉性金融业务的主体。特殊目的载体包括资管计划、信托计划、公私募基金等，种类日益丰富，但是随着多元化趋势的发展，合规风险问题日益突出。目前，主要分为单一载体模式和多层嵌套模式，后者交易机构复杂，资金链条较长，底层资产穿透困难，因此是开展交叉性金融业务较为重要的模式。金融机构在使用多层嵌套模式时主要分为以下两种情况：
一是银行与专业管理机构合作拓宽资产配置渠道。银行机构投资资金充足但是存在投资经验不足的问题，于是选择和其他资管机构比如信托、保险等进行合作，通过多层嵌套，拉长资金链条，获得高额收益。银行机构首先将理财资金投向信托机构，然后再投向保险或者证券公司下的资管计划参与到权益类资产投资，从而获得高额收益。
基于当前经济形势，很多资金提供方选择参与产业投资基金。产业投资基金主要基于结构化模式，因此聚集不同优先级次资金，通过债权或者股权方式投资某些项目进而获得高额收益。监管规定银行机构不得运用自有资金投资产业基金，为了获取高利润，银行机构通过借助特殊目的载体进行项目投资，形成多层嵌套模式。
二是银行规避监管选择多层嵌套结构模式。为规避监管，银行机构倾向于通过与资管机构合作增加资产多层嵌套，对于监管部门有效穿透底层资产带来了较大的难度。如，银行机构通过打包不良资产转让给资管机构，资管机构进一步投资于券商，同时银行机构和资管机构也可以将资产通过信托机构投向券商，通过多种方式进行嵌套，从而达到监管套利的目的。
作为扮演桥梁作用的SPV，涉及金融交易主体较多，交易环节也十分复杂，极易引发操作风险和道德风险。为规避监管，银行多选择异地资管机构开展交叉型金融业务，跨地区跨机构开展业务增加了操作和道德层面上的风险问题。此外，交叉性金融业务资金链条复杂，每个参与其中的金融机构主体都有可能存在信用风险隐患，一旦某一个点出现风险，都有可能产生连锁反应，银行机构在开展业务时很难准确把握交易对手的风险管控情况。
3. 资产端业务结构及潜在风险。底层资产端是资产的最终投向领域，主要投向货币市场、债券市场、非标资产、私募基金、权益类资产等金融市场产品和工具，底层资产的性质决定了交叉性金融业务的风险暴露情况。目前底层资产种类丰富，风险暴露与多类因素相关。如资产管理者的产品管理能力直接关系到资产收益率。此外，资产投资基金类业务涉及主体较多，交易机构复杂，涉及信用、合规等风险。
底层资产端是引发信用风险的重灾区，银行业机构在资产投资时往往把重点放在收益的高低上，忽视资产最终投向领域问题，某些底层资产领域具有高风险的特点，因此投后管理是银行机构必须加以重视的问题。
三、商业银行系统性风险测算和分析
（一）商业银行系统性风险来源
系统性风险的成因是多方面的。由于金融制度不健全及市场发展欠规范，经济周期、市场投机、资产泡沫等都有可能带来金融风险，而且系统性风险的形成往往是各種因素叠加的结果。对于我国商业银行而言，现阶段最突出的风险之一是以资管业务为主要内容的交叉性金融业务不断膨胀，资金端与资产端期限错配突出，再加上经济形势不利及外部事件影响，极易产生流动性错配风险及信用风险。因此可以判断当前我国银行系统性风险的来源既有银行系统内部的因素，也取决于外部宏观环境和某些特定因素的冲击。内部因素主要产生于银行间债权债务关系以及信息的不对称性，增加了金融系统的脆弱性，极易引发银行挤兑风险传染和蔓延。
（二）风险测算方法
比较各种风险测算方法可知，GARCH模型法能较好地运用自身暴露的风险状况测算风险，但是没有考虑外部宏观经济因素带来的影响，因此不适合测算我国商业银行风险;综合分析法在测算风险时不考虑银行机构之间的业务联系，比较适用于金融市场较为繁荣的国家。只有指标变量方法综合考量内外部因素对系统性风险的影响，结合内外部因素进行数据分析综合测算风险，比较符合当前我国商业银行系统性风险的变动特点。本文选择指标变量法测算我国商业银行的系统性风险。
（三）评价指标体系构建
根据指标变量法的要求，本文将选择与商业银行系统性风险相关的外部因素和内部因素主要指标变量。由于变量较多，本文通过因子分析方法进行综合性测算，同时考察不同因素对系统性风险的影响。在选取指标时，选取宏观经济相关指标、国际体系相关指标、银行体系内部指标进行综合性测算。风险测算指标体系见表1。
（四）风险测算
本文采用因子分析法测算我国商业银行系统性风险，通过分析多个变量之间的相关系数矩阵，提取可以代表整体状况的公因子，通过公因子综合计算风险指数值，进一步分析风险变化趋势。
1. 数据来源。结合我国实际情况，本文选取了2010年第一季度到2017年第三季度我国商业银行的相关指标数据。其中资本充足率、拨备覆盖率、不良贷款率、存贷比、超额备付金率、流动性比率、银行盈利指数、资产利润率、外债负债率从历年《中国金融年鉴》及原银监会网站获取，GDP指数、CPI来源于中经网数据库，银行家宏观经济信息指数、银行业景气指数来源于万得资讯，财政支出、财政收入来源于新浪财经网站，短期外债/外汇储备指数来源于国家外汇管理局网站。通过SPSS22软件进行数据分析。为了消除量纲的影响，方便比较分析，对各个变量序列进行标准化处理。
2. 相关性检验及特征值。通过KMO和Bartlett检验分析，发现KMO值为0.681，Bartlett值小于0.05，达到指标之间相关性具有显著性的标准，可以进行下一步分析构建工作。数据处理结果表明，影响因素共有4个公因子，其累计贡献率为82.094%，4个公因子贡献值分别为27.575%、23.159%、20.583%以及10.777%。
3. 因子载荷矩阵。表2是旋转后的矩阵，因子载荷的绝对值越接近1，表示变量表达信息量越丰富，贡献率越大。从表中可知，公因子1包括银行盈利指数、银行业景气指数和外债负债率载荷量均大于0.8，其方差贡献率为27.575%，主要反映了银行业经济状况和外在经济环境对风险的影响较为显著。其中资产利润率以及财政支出/财政收入荷载量非常接近1，表明其盈利水平以及国内收支情况与其风险有非常强的相互影响关系。流动性比率为0.841，充分说明了流动性指标有较大的影响性，这也是关键性监管指标之一。银行家宏观经济信心指数荷载量达到0.816的较大值，说明银行家对宏观经济信心值占据了一席之地，对系统性风险有一定的影响。
（五）我国银行系统性风险状况分析
根据4个公因子权重进行加权，计算出商业银行系统性风险的指数值，通过绘出指数变化趋势图进一步分析不同时段的风险情况。其计算公式为：
图2为2010年一季度至2017年三季度我国商业银行系统性风险综合指数变化折线图。指数大小代表了测算区间商业银行系统性风险的高低，负值说明风险处于安全可控的状态;正值风险处于较高位置需警惕。
从图中可知，2010年一季度至2017年三季度，我国商业银行系统性风险指数呈现明显的“N”型走势。2010年一季度到2012年第一季度，我国商业银行系统性风险指数为正，且不断上升。这是因为受2008年国际金融危机的影响，全球经济形势和金融市场恶化，对我国金融市场形成负面冲击，但随着2009年我国推出4万亿刺激政策，国内市场开始回暖，风险指数在2011年年中左右开始回落，风险逐渐下降。
2012年二季度至2015年二季度，指数明显下降，说明这段时间风险平均水平处于较低状态，一方面可能与我国采取的一系列紧缩性财政政策降低了通货膨胀的影响有关系;另一方面我国实施有效监管措施，银行业不良贷款率控制较好。
2015年第三季度至2017年第三季度，风险指数值快速上升，说明该期间我国系统性风险上升速度很快。这一时期商业银行风险的上升，除了不良贷款暴露较快外，也與潜在风险较大有关，特别是前期我国资产管理业迅速发展，商业银行通过跨市场、跨行业的金融交叉业务日渐频繁和增加，链式风险传染、期限错配、套利风险日益凸显，成为导致风险爆发的重要因素。
四、交叉性金融业务对系统性风险影响程度的实证分析
为了更准确地认识我国商业银行系统性风险的主要来源，以及交叉性金融业务对商业银行系统性风险的影响程度，本文将构建模型对这一问题进行分析。由于VAR模型参数过多，估计结果往往不能令人满意，本文通过SVAR模型分析交叉性金融业务与商业银行系统性风险之间的关系。
（一）变量选取与数据来源
资产管理规模（AM）反映我国从2010年第一季度以来我国资产管理业务的总体发展情况。每季度我国银行业金融机构与信托机构相互合作的银信合作规模（BTC），较好地反映了泛资产管理背景下我国交叉性金融业务的发展情况及对我国银行业系统性风险带来的影响。理财业务情况采用银行理财产品续存资金规模（ BF）来表示，银行理财产品一直占据我国资产管理市场的主导地位，同时也通过各种方式参与交叉性金融业务，因此把银行理财业务规模作为一项指标变量。银行风险性指数（RISK）即利用因子分析方法得到的我国2010年第一季度到2017年第三季度银行系统性风险指数作为衡量标准。
综合我国银行业实际情况以及实验样本的合理性，选择2010年第一季度至2017年第三季度我国银行业相关指标作为构建SVAR模型的变量。各指标主要摘取于万得资讯、中国银保监会网站以及各种资管年报等资料。银信合作规模数据来源于中国信托业协会，资产管理规模来源于万得资讯以及我国资管发展年报等资料，银行理财产品续存资金规模主要取自万得资讯。
（二）模型估测结果与分析
1. 单位根检验及滞后阶数选择。由ADF单位根检验结果表明，可知序列BTC、AM、RISK、BF均经过一阶差分之后变为平稳序列。根据AIC和SC值选取模型的滞后阶数，可知滞后阶数为2。
2. 引入包含4个经济变量的SVAR模型，其中4個经济变量分别为资产管理规模（AM）、银信合作规模（BTC）、商业银行系统性风险指数（RISK）以及银行理财产品存续资金规模（BF）。为减少异方差干扰，所有数据都采用对数形式表示。SVAR模型可表示为：
3. 稳定性检验。检验可知，单位根倒数全部位于单位圆中，表明模型是稳定的，可以保证脉冲响应函数的结果具有可靠性、稳定性。
4. Granger 因果关系检验。检验可知，资产管理业务规模、银信合作规模以及银行理财业务是商业银行系统性风险的格兰杰原因，在资产管理背景下交叉性金融业务对商业银行系统性风险产生影响。
5. 脉冲函数响应分析。分析交叉性金融业务发生1个标准单位的冲击对我国商业银行系统性风险的影响趋势可以发现，0.5—1.5期交叉性金融业务的发展对我国商业银行系统性风险有一个正向明显冲击，在1.5期达到最大值，之后直至到第4期冲击趋向缓解，但期间仍有所微弱波动，在4期之后交叉性金融业务的发展对我国商业银行系统性风险的冲击趋于平稳。资产管理市场背景下的交叉性金融业务对我国商业银行系统性风险具有正向的影响，当交叉性金融业务发展到一定的规模时，其对银行系统性风险的影响趋于稳定区域（篇幅所限，图略）。
6. 方差分解分析。从图3可以看出，对商业银行系统性风险贡献度占绝对主导地位的是银行理财业务，且随着时间的推移其仍处于上升趋势。银行理财资金大都投向债券市场、金融债、3A级短融以及其他信用品种，产品跨市场、多层嵌套，信息披露不全，存在灰色操作空间，有些产品较依赖于银行内外部评级，一旦遇有信用危机则收益无法保证。结果同时表明，资产管理业务对银行系统性风险产生了一些影响;目前银信合作占比较小，对系统性风险的冲击力度尚小，但是银信合作业务作为交叉性金融业务的典型代表，对系统性风险的影响具有持久性。
五、结论与建议
2010年以来，我国商业银行系统性金融风险呈现明显的“N”型走势。系统性风险的变化既与国内外宏观形势有关，也与商业银行业务结构密不可分。交叉性金融业务的快速发展给我国商业银行整体带来了一定的风险隐患。
根据本文研究，提出如下政策建议：（1）继续加强和完善穿透式监管。资管行业必须实行穿透式监管，尤其针对多层嵌套的交叉性金融产品向上必须核查产品投资者，向下必须识别产品底层资产。一方面严格按照标准核查投资者是否合格，销售的产品是否合适，重点监督监管金融产品的宣传以及风险效益等情况，防止因为信息不对称或存在虚假信息等引起两者不匹配的后果。另一方面准确登记交叉嵌套产品的流转和运行状态，认真分析产品的期限结构和资金源头，防止金融机构产生套利行为。（2）确保“期限错配”的范围合理化，有效服务实体经济。资管新规中为了降低期限错配风险，明确规定了资产管理产品的期限，对保护资管产品的流动性起到了一定作用。但是基于我国多层次资本市场的建设还不完善，短期内很多融资不可避免地还要通过非标准化债权的方式来完成，资金也不可能单纯来自银行表内资金。因此根据实际情况，可以逐步引导市场稳健地度过过渡期。在特定情况下，可以适当允许非标资产的期限错配，有效支持实体经济，比如国家鼓励发展的PPP项目可适当允许非标资产期限错配，对低流动性资产进行合理性管理。
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面积测算房地产论文范文第4篇
【摘 要】 社区卫生机构是我国公共卫生服务的基层组织，做好成本管理是实现其经济效益乃至社会效益的关键。为了解社区卫生机构的成本状况，文章以镇江市6家社区卫生机构为调研对象，对其成本构成情况进行了分析，并对社区卫生机构的成本管理提出了建议。
【关键词】 社区卫生机构； 成本构成； 价值系数
一、我国社区卫生机构的成本分析——以镇江市6家社区卫生机构为例
（一）我国社区卫生机构的成本构成
根据《医院财务制度》的规定本文按照以下分类对社区卫生机构的成本进行测算，即：劳务费、公务费、业务费、房屋及固定资产折旧与维修费、卫生材料费、低值易耗品费等费用和药品费。药品成本需要按照国家规定价格进行采购，因此不在本文成本控制探讨范围之内，其他六项则需要进行成本测算。
1.劳务费
劳务费是社区卫生机构为职工发放的工资、奖金和缴纳的社会保险，以及聘用临时工、其他人员服务所支出的报酬。
2.公务费
公务费指为维持社区卫生机构的正常运转所发生的水费、电费、燃料费、职工培训费、交通运输费、印刷费以及其他不能归类的费用。
3.业务费
业务费是指社区卫生机构必要的行政管理费用，包括办公费、差旅费、邮电费、宣传费等。
4.房屋及固定资产折旧与维修
根据《医院财务制度》的规定，结合社区卫生机构的实际情况，可以将社区卫生机构的固定资产划分为房屋、设备和其他固定资产三类。按照杭州市区房屋重置面积平均造价1.2万元/平方米，房屋折旧固定资产重置成本的2.5%计提。设备分为电子医疗设备、电动辅助诊疗仪器和其他设备，电子设备按照20%计提折旧，电动设备按照15%计提折旧，其他设备按照10%计提折旧，其他固定资产按照10%计提折旧，房屋及设备维修费用按照1.5%计提。
5.卫生材料费
卫生材料费是指在医疗服务过程中消耗的一次性消耗品的费用，主要包括生物制剂、氧气、输液器、血液、消毒材料、熬料类材料等费用。
6.低值易耗品
社区卫生机构的低值易耗品是指核算金额在固定资产起点以下，在医疗服务过程中耗费的可多次使用但使用期限较短的物品，根据其使用对象又可以分为公用低值易耗品和医用低值易耗品，其中公用低值易耗品包括拖把、暖水瓶、扫帚等；医用低值易耗品包括扩张器、刮匙、拉钩等小型器械以及被服、床单等医疗辅助用品。
（二）社区卫生机构的成本测算方法
为了在测算过程中保证成本测算的准确性，将以下支出剔除：
（1）购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的支出，这部分支出应予以资本化，不在日常成本测算中核算，测算时只按照其应提折旧额测算；（2）对外投资的支出；（3）罚没支出；（4）捐赠支出；（5）国家规定不得列入成本的其他支出。
按照“谁受益谁分摊”的原则，六大类成本测算方法如下：
（1）劳务费，劳务费包括正式职工的薪酬、临时雇用人员的报酬；（2）公务费，包括水费、电费、暖气费、燃料费等；（3）卫生材料费，根据医疗卫生机构的领用情况进行统计；（4）低值易耗品，根据医疗卫生机构的领用情况进行统计；（5）业务费，根据医疗卫生机构的账簿记录进行统计其差旅费、宣传费等；（6）房屋及固定资产折旧与维修，按照房屋及各类设备的折旧费用与实际发生的维修费用之和统计。
（三）社区卫生服务中心成本分析
笔者以镇江市的6家社区卫生机构为调查对象，采用问卷调查的方式对其成本按照上述分类进行了统计分析，统计结果见表1。6家卫生机构的成本构成如图1。
通过表1的统计数据和图1可以看出，劳务费在各个社区卫生机构的成本构成中所占的比例最大，占到了六类成本总额的49%左右；其次是固定资产折旧与维修费用，比例为27%左右，其他四类费用的合计仅占24%左右。由此可见，劳务费与固定资产折旧与维修费用应该是进行社区卫生机构成本分析的重点。下文将对社区卫生机构的成本项目进行价值分析，以探讨这些成本支出是否有相应的价值收获。
（四）社区卫生机构成本构成项目的价值分析
根据对6家社区卫生机构的成本统计数据，按照价值工程方法对其成本项目进行分析。
1.确定社区卫生机构的成本系数
根据社区卫生机构的成本构成确定其成本系数，结果见表2。
2.计算社区卫生机构的功能系数
功能系数又称为效用系数，是用来衡量成本支出取得的实际效用的指标，具体方法是以成本项目构建矩阵并按照0—9标度法对指标进行两两比较并赋值。例如假设有A和B两个成本项目，如果A相对于B非常重要，则A相对于B得分为9；如果A相对于B重要，则A相对于B得分为6；如果A相对于B重要性一般，则A相对于B得分为3；如果A相对于B不重要，则A相对于B得分为1；如果A相对于B可以忽略则A相对B得分为0（如表3）。B相对于A的得分依照上述方法确定。
因为这种评分方式主观性比较强，因此，在具体调查时，应选择熟悉酒店业务，对经济型酒店价值活动非常熟悉的管理人员或者专家，并调查酒店的打分加权平均，以此作为计算功能系数的基础，从而尽可能地使得打分能够客观、公正。
3.计算社区卫生机构的价值系数
按照价值工程的基本公式，价值系数=功能系数 /成本系数，计算各成本项目的价值系数，如表4所示。
4.结果分析
（1）价值系数大于1。从社区卫生机构的价值系数来看，社区卫生机构的劳务费、业务费价值系数大于1。劳务费价值系数大于1，表明虽然劳务成本所占比例较高，但这是由医疗卫生行业医疗人员的重要性决定的，经过调查发现存在医疗卫生人员薪酬相对较低、医护人员配置数量不足、医疗人员多面手的情况突出，影响了实际的医疗服务质量。
业务费用方面，虽然业务费用的价值系数较高，但这主要得益于其成本系数较低，实地调查发现社区医疗机构用于社区医护人员的培训支出低，影响了社区医护人员业务水平的提高，此外，在医疗知识普及、医疗宣传方面的支出偏低，虽然价值系数大于1，但并不利于社区医疗服务的开展。
（2）价值系数小于1。固定资产折旧与维修费用、医疗材料费小于1，表明固定资产折旧与维修费用超过其实际效用，实际工作中存在部分医疗设备闲置，采购时追求功能先进，但实际利用率不高，而且部分设备淘汰率较高，应加强设备采购的可行性论证及使用管理。医疗材料费存在浪费现象，应进一步分析节约资源投入的途径，进行系统的管理控制。
（3）价值系数等于1。公务费与低值易耗品价值系数等于1，表明价值活动的功能与成本大致平衡，表明该项成本支出所获得的效用基本匹配，即在功能一定的情况下，成本既不超支，也没有投入不足，成本支出比较合理，不需要进行大的调整。
二、社区卫生机构成本控制的对策建议
（一）加大对社区医护人员的补助力度和基层医疗宣传的支持
财政部门要加大对社区卫生机构的经费补贴，目前按照社区居民每人两元的补助已经不能满足社区卫生机构的经费需要，尤其是在医护人员薪酬方面。近年来，各社区卫生机构为了控制成本支出，大规模地缩减基层卫生机构的数量和人员配置，导致社区卫生服务机构的医疗服务质量大幅下滑，因此，必须从医疗卫生机构的社会效益出发，提高医护人员薪酬水平，增加医护人员数量。在业务宣传方面，要加强医疗知识普及的宣传，增加宣传栏的数量，定期组织免费出诊活动等，将医疗卫生知识、医疗科普活动送进社区的每一个家庭。人们必须看到医护人员工资成本高是由医护人员在医疗活动中的重要性决定的，当然，我们也必须建立合理的选人用人机制，加强医护人员培训方面的投入，以人为本，提升医护人员的业务素质，避免待遇高能力低的人留在医疗队伍中。
（二）统一招标采购实现医疗物资的质优价廉
社区卫生机构的医疗物资采购必须纳入到政府统一招标采购体系中来，对于规模小、数量少的社区卫生机构的物资采购，可以由其上级部门进行汇总，再进行统一采购，以此来规范卫生机构的物资采购途径与程序，保证医疗用品的质量并节约采购成本。在采购过程中必须坚持原则，在药品、卫生材料、后勤物资、医疗设备的采购上保证公开、公正、透明。目前，镇江市大部分社区卫生机构已经将部分药品、医疗器械、医疗设备、一次性卫生材料、检验试剂、办公用品等物资纳入到公开招标采购的范围并取得了显著的效果。
（三）医疗材料费用
医疗材料费用的价值系数偏低，是下一步需要进行重点管理的内容。要在科室实行医疗卫生材料定额管理，通过预算来控制材料使用总量，并对部分材料实行包干制度，切实控制医疗材料费用消耗过快、过多的问题。这就要求每一名医护工作人员，提高成本责任意识，在日常工作中重视并参与到成本控制活动中来，真正做到全员参与、全程控制。
（四）固定资产折旧与维修费用
加强固定资产的管理，在固定资产购置上要充分调研，在通过可行性论证的基础上再进行资产购置，有效共享可以共用的设备，及时处置闲置、报废资产，提高资产的利用效率。例如中华路社区卫生站通过与市中医院共享X光、CT、B超等医疗设备，极大节约了固定资产开支，并提升了自身的医疗服务水平。
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