房地产行业垄断性分析论文范文第1篇
(一) 房地产行业财务报表分析的特点
房地产行业与其他行业相比, 具有开发投资回收期长、前期资金投入量大、实行预售制度、受国家宏观调控的影响较大等特点, 这就注定了房地产行业的经营管理与会计核算的特殊性, 其财务报表所显示的信息与一般企业财务信息相比, 往往在理解判断会有较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的分析解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的分析方法和判断。
(二) 房地产行业财务报表分析的重要性
房地产企业的财务报表分析在整个房地产行业会计分析工作中占有重要的地位与作用, 采取科学合理的财务报表分析方法定期进行分析和总结, 可以准确而全面地反映房地产企业的财务状况、经营成果和现金流量情况, 还可以揭示房地产企业面临的各种潜在风险, 并对企业预算完成进行分析考核, 促进房地产企业稳定、健康发展。
二、房地产行业财务报表分析主要指标及其分析方法的具体应用
房地产企业财务报表的结构框架, 和一般企业并无分别, 使用的财务指标体系基本一致, 但从中会有不同的选择取舍。
(一) 成长能力分析
主要指标:营业收入增长率、净利增长率、股东权益增长率、总资产增长率。
营业收入增长率表示营业收入当期与上期相比的增减变动情况, 是评价企业成长能力和发展状况的重要指标。可结合企业近几年的该项指标做出趋势性分析判断。
净利润增长率代表企业净利润当期与上期相比的增长幅度, 指标值越大代表企业盈利能力越强。它是衡量一个企业经营效益的重要指标。
股东权益增长比率越高, 说明企业资本积累能力越强, 企业的发展能力也越好。
总资产增长率反映企业当期资产规模的增长变动情况。它是分析企业资本积累能力和发展能力的主要指标。
(二) 盈利能力分析
主要指标:销售毛利率、销售净利率、总资产报酬率、净资产收益率。
销售毛利率指标表示要有足够大的销售毛利才能弥补期间费用形成盈利。企业要与行业平均毛利率相比, 才能知道自身的毛利率水平高低。
销售净利率表示销售收入的收益水平。分析时应关注在企业增加销售收入的同时, 净利润的增减程度, 由此来考察销售收入增长的效益。
总资产报酬率表示企业运用全部资产的总体获利能力, 是评价企业资产运营效益的重要指标。
净资产收益率指标反映股东权益的收益能力, 是衡量股东资金使用效率的重要财务比率。通过对该指标的同行业对比分析, 可以看出企业获利能力水平。
(三) 营运能力分析
主要指标:总资产周转率、流动资产周转率、存货产周转率。
总资产周转率指标反映资产总额的周转速度和利用效率的重要指标。周转率越大, 说明总资产周转越快, 销售能力越强, 从而带来利润绝对额的增加。
流动资产周转率反映流动资产的周转速度, 是从企业资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析, 是评价企业资产利用率的另一重要指标。
存货周转率用于反映存货的周转速度。存货周转速度越快, 存货占用水平越低, 流动性就越强, 存货转化为现金或应收账款的速度就越快, 企业的短期偿债能力及获利能力就越强。
需要注意的是应收账款周转率在一般企业中是比较重要的衡量企业运营能力的指标, 但是在房地产企业, 应收账款规模不大, 其回收变现对房企持续运营能力影响不大, 故该指标在房地产企业中意义不大。
(四) 偿债能力分析
主要指标:流动比率、速动比率、现金流动负债比率、净负债率。
流动比率是指流动资产和流动负债的比率, 它是衡量企业的流动资产在其短期债务到期前可以变现用于偿还流动负债的能力。
速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率, 速动资产是企业的流动资产减去存货和预付费用后的余额。一般来说流动比率与速动比率的比值在1.5比1左右最为合适。
现金流动负债比率, 是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率, 它是从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。
净负债率是海外投行考察地产公司负债水平最多用到的指标。净负债率高的企业财务费用支出相对较多, 利润空间被压缩。如果有息负债中短期负债占比较高, 企业将面临偿债压力。另一方面, 当净负债率较低, 甚至为负时, 表明企业债务杠杆水平较低, 部分资金闲置, 不利于企业的快速发展。
需要注意的是流动负债和负债总额中包含有预收账款。在房地产业, 由于预收账款并不需要用现金来偿付, 因此在衡量企业短期偿债能力时应将其从流动负债中扣除。而且预收账款数额巨大, 其对指标的影响程度也较大, 故传统的资产负债率也不适合衡量房地产企业负债状况, 因此本文将其替换为净负债率指标。
三、房地产行业财务报表分析方法的案例分析
本文以房地产行业标杆企业万科集团为例, 并对比2017年中国房地产行业销售金额突破5000亿元的另外两家公司恒大和碧桂园, 对其近三年的财务报表进行分析。
(一) 成长能力分析
万科集团营业总收入在2015至2016年连续两年达到两位数增长的情况下, 2017年仍实现营业总收入2429亿元, 同比增长1.00%, 到达最高峰值;2017年实现净利润372亿元, 同比增长30.99%, 取得可观的增长率;2017年股东权益1867亿元, 同比增长15.46%, 连续三年增长率超过15%;2017年总资产达11653亿元, 首次达到万亿资产规模, 同比增长40.28%, 连续三年增长率超过20%。可见, 万科集团在总资产规模快速增长的同时, 销售收入和净利润实现高增长, 给股东带来高额回报。
(二) 盈利能力分析
万科公司2015年至2017年的净资产收益率分别为19.14%、19.68%及22.80%, 净资产收益率持续回升;2015年至2017年的销售毛利率分别为29.35%、29.41%及34.10%, 盈利能力亦持续回升。
对比恒大和碧桂园, 万科近三年盈利能力指标均值除净资产收益率略低外, 其他三项指标均值最高。可见, 万科的盈利能力是最高的, 不愧是行业之王。
(三) 营运能力分析
从上表可以看出, 万科的存货周转率最高, 总资产周转率略低于碧桂园, 流动资产周转率也比碧桂园低了不少, 恒大的三项指标最低;但三项周转率指标均有逐年下降趋势, 并且2017年指标都低于三年均值, 可见, 万科公司在扩大资产规模的同时, 各项资产使用效率有下降趋势, 应引起注意。
(四) 偿债能力分析
2017年末万科公司净负债率为8.84%, 较2016年末大幅下降17个百分点, 负债率下降明显。其中有息负债合计人民币1906亿元, 占总资产的比例为16.4%。有息负债中, 短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币622.7亿元, 占比为32.7%;一年以上有息负债人民币1, 283.5亿元, 占比为67.3%。期末公司持有货币资金1741亿元, 远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和, 短期偿债能力很好, 由于近三年长期负债在总负债中占比都较小, 负债总额剔除预收账款后计算的调整后资产负债率都在50%一下, 长期偿债能力较强, 财务状况非常稳健。
通过以上财务分析, 万科公司近年来大部分财务数据显示较为可观, 发展潜力较大, 只有考察营运能力的三项周转率指标均出现少有的逐年下降趋势, 说明资产规模扩大的同时管理效率逐年降低, 存货流动性变慢, 公司购产销之间的平衡效率不高。
四、问题和建议
由于房地产企业存货在总资产中占比较高, 提高存货周转率即成为提高营运能力的主要目标。对于提高存货周转率, 早在2010年万科就运用“5986”高周转模式创造了前所未有的销售额, 但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐渐放弃。而近年快速崛起的碧桂园, 开发出对高周转予以传承并发挥到极致的“456”模式。这种高周转的商业模式成就了房企的辉煌, 但速度太快代价也很惨重, 近期接踵而来的生产事故, 引发人们对其高周转模式的诟病。
“高周转”运营模式本身并无对错。在速度至上的压力下, 盲目追求高周转而压缩周期、违法施工是造成生产安全事故、影响产品质量的重要原因。所以对房企高周转模式进行有效的监管和制约是解决问题的唯一途径。
(1) 房企必须建立规范严谨的高周转流程管控制度、施工安全执行制度和质量管理制度等等。比如质量管理要实行三级质量管理体系, 强化工程实施全过程管理。
(2) 工程监理应保持自己的独立性, 不要成为施工方的利益共同体, 严把质量关和程序关的审核。
(3) 贷款银行对房企的资金供应要有控制, 按合理工期安排阶段性资金需求。
(4) 房地产管理部门及各专业机构要对各节点工程质量加强监管, 对房企的违规行为加强处罚力度, 严厉问责。
摘要：由于房地产行业自身的特点及其会计核算的特殊性和重要性, 所以对该行业的财务报表分析方法相应也有其特点和重要性。本文结合房地产企业的行业及会计核算特点, 从成长能力、盈利能力、营运能力和偿债能力四个方面, 对适用于房地产企业的财务报表分析的主要指标进行阐述, 并结合万科股份有限公司近三年财务报表做出具体分析, 试图通过分析方法解读该公司的财务报表, 并对目前房地产企业“高周转”运营管理存在的问题, 提出可供参考的建议。
关键词：房地产行业,财务报表分析,问题,对策
参考文献
[1] 李唯.房地产上市公司财务报表分析[J].中国市场, 2016 (34) .
[2] 乔智华.从财务报表分析看房地产企业战略的执行[J].全国流通经济, 2017 (29) .
房地产行业垄断性分析论文范文第2篇
摘要：基于医疗服务行业所具有信息不对称性、行政垄断性、公共品属性及外部效应致使该行业市场失灵与政府失灵同时并存。本文认为垄断、公共产品的供给、信息不对称及外部效应引致了市场失灵的产生；政府的内部效应、寻租活动、政府的低效率及信息不完全导致了政府失灵的产生。本文分析了医疗服务行业中市场失灵和政府失灵的具体表现，并就市场失灵和政府失灵的情况提出了矫正失灵具体对策。本文认为应该从矫正医疗服务行业的信息不对称、垄断、外部效应、公共产品及优化政府规制等方面矫正其产生的市场失灵。应该从医疗服务行业引入竞争优化垄断竞争格局、加大对公共医疗服务的投入缓解供给短缺及加强制度建设遏制腐败和寻租矫正其产生的政府失灵。
关键词：市场失灵 政府失灵 失灵矫正 医疗服务
古典经济学认为市场是一只看不见的手，能够通过供求及价格机制对稀缺资源进行配置以达到其均衡。因此市场通常是一种组织经济活动的好方法。但是市场并不能够有效的处理好所有物品的分配以达到社会福利最大化。市场经济运行中会出现市场失灵，需要政府出面进行管理，但政府也不是万能的，对经济和社会的管理中会出现政府失灵现象。本文将对市场失灵和政府失灵进行剖析，探讨其各自表现，分析其原因，提出矫正的措施。
一、市场失灵、政府失灵及其原因
市场失灵和政府失灵都是被人熟知的术语，但其内涵如何则需要做进一步的探究，本节将就市场失灵和政府失灵的涵义及其产生的原因进行剖析。
（一）市场失灵
1、市场失灵的涵义
市场失灵是指因为市场机制本身的缺陷或者因为外部环境的某种限制，而使得的市场机制难以或不能够实现资源的有效配置的情形。市场失灵在一般情况下也可称为称市场缺陷，其概念有狭义和广义之分。狭义上的市场失灵是由于完全竞争的市场条件无法实现，导致市场机制不能充分地发挥作用，从而经济资源配置无法达到帕累托最优的情况。广义的市场失灵，不仅包括狭义的市场失灵，还包括即便市场机制能够充分发挥作用，社会福利仍然不能达到最大化的情形。市场失灵出现的有其必然性，经济学理论能够佐证，在一系列理想的假定条件下，自由竞争的市场经济可以导致资源配置达到帕累托最优状态，但理想化的假定条件与现实情况并不总是相符合，市场本身存在的功能缺陷可能出现导致市场无法有效率地分配资源、商品及劳务的情况，于是就出现了市场失灵的情形。
2、市场失灵的原因
市场失灵主要表现在以下领域：垄断，外部效应，公共产品的提供，信息的不对称等方面。
（1）垄断形成市场失灵
为了保证“看不见的手”能够充分发挥资源配置和调节经济的作用，充分的竞争是不可或缺的重要条件，只有保持竞争，市场机制才能有效地发挥作用，但激烈的市场竞争所导致的优胜劣汰过程，必定引起生产要素的集中，而生产集中达到一定程度必然会走向垄断。因此，市场竞争本身具有走向垄断的趋势，而垄断反过来又抑制竞争，抑制市场机制的有效运作，妨碍经济效率的提高。垄断者能够影响或决定市场价格，阻止竞争者进入，依据其具有垄断的优势使产品的价格和产出偏离了社会资源最优配置的要求，使产品在消费者之间的配置和资源在生产者之间的配置不能达到最优状态，降低了资源配置效率，影响了市场自发调节经济的作用，造成了市场的失灵情况。
（2）公共产品的供给形成市场失灵
公共产品的非竞争性和非排他性，导致公共产品的提供存在市场机制无法解决的关键问题导致市场失灵：一是由于公共产品的非排它性，产生搭便车问题。二是因为消费者不愿意真实表达自己对公共产品的主观需求状态，致使公共产品生产者所面临的需求曲线无法确定，而偏好显示的不真实，就使价格反映偏好的机制失灵。三是由于公共产品的非竞争性，应该免费提供这类产品，但是由于在非竞争性的条件下产生者往往不能回收成本并赚取利润，基于利润最大化追求的生产者将不会提供这类产品，市场机制在这种状态下就失灵了。
（3）信息不对称导致市场失灵
信息不对称是在市场交易中各方所拥有不对等的信息，比如买卖的双方掌握的服务或商品的价格、质量等信息不相同，一方可能比另一方占有较多的相关信息，则就有一方处于信息优势地位，而另一方则处于信息劣势地位。信息的不对称或不完全会破坏市场经济机制中的优胜劣汰机制，可能出现劣币驱逐良币现象，以致可能出现优汰劣胜的资源配置，这就破坏了市场经济中社会利益最大化的原则，使社会资源难以实现最优配置。再则，人们要获得信息就必须付出交易成本，信息不对称的情况会增加交易成本，降低交易效率，导致市场机制对资源配置的效率低下。
（4）外部效应引致市场失灵
完全竞争市场要求所有产品的成本和收益都内在化，而在现实中，有些产品或服务具有外部性，会产生外部效应。外部效应可分为正的外部效应与负的外部效应。正外部效应的存在因为其不能充分地反映该服务或物品能够引致的社会边际的效益，就可能扭曲资源配置的合理性，使服务或物品的供给处于不足的状态，负的外部效应会导致资源配置效率的扭曲，使产量处于过多的状态。在存在外部效应的情况下，成本和收益不对称，就会影响市场配置资源的效率，其结果会远离帕累托效率状态。
（二）政府失灵
1、政府失灵的涵义
公共选择学派认为政府失灵是指政府在市场缺陷弥补的过程中，又致使政府活动产生新的非市场性的缺陷，通常是政府为能够克服市场功能的缺陷而采取各种经济政策、行政管理手段及立法手段，在实施过程中出现各种偏差，产生事与愿违的结果和问题，导致了政府干预经济的社会福利损失和低下的效率。斯蒂格利茨认为政府内部竞争、部门产权让渡、再分配政策、政府信息及政府合同等的缺失就会出现政府失灵，而萨缪尔森则认为政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策时政府失灵便出现了。我们认为政府失灵是指因为政府权力主体信息的不完全以及自身人性假设的偏差等机制的缺陷，出现决策失误、政府行为低效率及寻租等现象，使得政府行为不能有效地提高市场效率和提升调控能力，从而使政府的目标难以实现的一种现象。
2、政府失灵的原因
（1）政府的内部效应导致政府失灵
政府部门及其官员追求自身和组织目标及利益而非公共利益或社会福利的现象，称为内部效应。政府机构行为主体由政府官员所组成，其具有与市场中的经济人一样的经济人特性，都是以追求个人利益最大化为其最基本动机，在政治市场中可能受到权利、职位及其相关物质利益的驱动，而谋求个性效用最大化。当政府官员的个人利益与社会公共利益不相一致，甚至是背离时，官员将实施和选择可以给他们带来最大化效用的行为准则，这样选择的结果就偏离了公共目标，公共机构不再发挥公共的职能。政府决策的内部效应将促使公共决策的考量被个人的或机构和组织的成本和利润所支配，内部效应会影响非市场活动的结果，使其高于技术上的成本，出现较高的单位成本和比社会有效水平更低的非市场产出水平，带来了政府失灵。
（2）寻租活动导致政府失灵
寻租是经济人运用经济的、政治的、非法的，甚至是合法的手段及方法，从政府官员那里获得垄断特权，促使政府帮助其建立优势地位，获取超额利润，或者政府机构及其官员直接凭借其垄断特权而取得租金的活动。寻租是非生产性的活动，它本身并不增加新财富和新产品，并导致政府部门及官员争权夺利，影响政府声誉和增加廉政成本，同时也将妨碍公共政策的制定与执行，降低行政运转速度甚至危及政权稳定。寻租是政府干预的必然产物，政府的干预将带来租金形式的经济利益，从而为这种利益进行的游说活动的产生创造了必要条件。寻租的存在产生了不公平的市场竞争，而为了维持这一与生产性活动无关的逐利活动，社会资源被大量浪费，最终寻租活动将造成资源配置扭曲，导致政府失灵。
（3）政府的低效率导致政府失灵
政府的低效率是政府失灵的主要表现。从政策制定和执行上，政府要做出经济决策，需要充分了解基层的经济信息，容易产生认识时滞，这样就会致使政策出台产生偏差，让其不能发挥应有的作用。政府的决策往往要通过公共秩序集体得出，时间多于个人的决策周期，而政府内部的存在官僚主义作风，加之下级政府的认识和自身利益等因素又致使在执行中发生拖沓或路径偏移，这样将影响政策执行的结果，有可能使好的政策产生恶的结果。在政府官员的激励上，因为政府官员是逐级任命的，政府工作人员之间缺乏竞争，缺乏竞争导致无效率，没有竞争的压力，其就不能高效率地工作。从政府提供的服务上，政府部门的行为不以盈利为目的，政府官员不会把所提供的公共服务的成本压到最低，所以政府部门的活动大多不计成本，由此往往出现公共物品的多度提供，造成社会资源的浪费。
（4）信息不完全导致政府失灵
经济理论表明，信息是一种有价的商品，获取充分信息的成本昂贵，政府通常是在不完全信息状态下进行决策的，这样通过政府理智地纵向传递信息并不一定比通过市场自发地横向传递更有效，而依据不全面也不准确的信息制定的经济政策，政策的预期效果是不确定的。由于市场信息和政策信息的不完全，使得政府及其成员在制定各种政策和决策时，既不能完全掌握人们的偏好，更无法了解政府计划的各种结果，难以确定对正当福利受益者作出正确的选择，从而发生了公共福利错向分配的决策错误。政府的组织结构本身就不利于信息的传导，其设置是金字塔式结构，这种结构中信息传递要经过多个环节、多个部门，阻碍了各种信息的及时传输和政令的及时下达，可能导致对政策指导意义和认识产生严重的偏差。
二、医疗服务行业的特征及属性
医疗服务行业与一般的行业有所不同，其应该具有一定的公共性；同时在医疗服务中医生和患者问可能存在对于病情情况，治疗方案等的信息不对称；医疗服务行业应该具有一定的外部效应，政府通常也对其进行规制。
（一）医疗服务是一种委托代理关系并具有信息不对称性
医疗卫生服务是以信息不对和称委托代理关系为主要特征的。在医疗服务中，通过患者就医，他将诊疗决策权给予了医疗服务供给者，两者间就形成了委托代理关系。在医疗服务过程中，作为医疗服务供给方的医生和服务需求方的患者的信息是高度不对称的，而作为委托人的患者更希望作为代理人的医生和医疗机构是一个完美代理人，将患者的利益置于首要地位。应该看到医生和医疗机构是患者的代理人，同时又扮演着医疗服务供给者的角色，医生掌握的信息要比病人掌握的多，既掌握着病情的信息，又有较多的诊治手段和药品的选择权，负责决定治疗的方案，更运用专业技术执行治疗方案。相对充分的信息，让医生清楚如何为患者多提供服务取得更高酬金。作为医疗服务需求者的患者，没有具备足够的医学知识和信息能够对医生的行为进行监督和评估，对提供的医疗服务质量及其差异也了解不多，无法判别技术质量，进而不能够自行选择产品与服务，总体上处于信息劣势地位。医疗服务供给者在信息不对称的这种情况之下，完全有能力并且倾向于利用其所掌握的信息优势选择更符合自身利益最大化的决策，就可能会利用其优势地位掠夺信息劣势方的利益。
（二）医疗服务具有公共物品属性
与一般消费品不同，大部分的医疗卫生服务具有公共品或准公共品性质。在医疗卫生服务领域有一部分产品是具有边际收益递增特性和自然垄断倾向的公共物品属性的产品，如卫生监督、预防保健等。在公共卫生领域，包括安全饮用水的可获得性、传染病与寄生虫的卫生防疫、病菌传播媒介的检测、监视和控制，以及计划生育教育和卫生知识普及在内的公共卫生和疾病预防服务属于纯公共物品，如果预防做得越好，病人会越少，医院收入会下降，因而市场上的医院并不愿意提供这样的服务。
（三）医疗服务市场具有垄断性
医疗服务市场并非完全竞争市场，而是垄断竞争市场。医疗服务行业具有自然走向垄断的倾向，基于医疗服务产业在一定时期内其技术特征和经济特征内生性决定能够成为自然而然的具有一定垄断性的产业，而垄断的形成一定程度上也是是市场过程自发形成的结果。因为在医疗服务供给者所处地理位置、医疗服务供给者所提供服务的品种、质量和技术水平、患者从居住地前往各医疗服务供给者地点所花费的时间及成本、患者对不同医疗服务供给者所提供服务的主观偏好的等都存在个体性的差异，并且医疗服务内容的诊断治疗等针对每一患者的特定需要而进行的，具有不可转售的特性，由此医疗机构能够拥有一定的市场势力且具有垄断性。垄断性往往表现为在少数几家的医疗机构垄断着地区的医疗服务市场在该区域内占据了很高的市场份额，患者在与医疗机构或医生的博弈中处于被动地位，价格向高而服务的质量水平可能低下。医疗服务市场存在政府垄断，政府的垄断行为有广义垄断和狭义垄断之说。由政府权力引起并以国家强制力予以保护的垄断归为广义的政府垄断，其包括一些必要的政府介入形式，如知识产权、专利保护、行医执照等。狭义的政府垄断主要是指政府通过颁布各种法令、政策或规章等形式，对医疗服务市场施加排他性控制、消除或限制市场竞争而介入微观经济领域形成的垄断格局的行为。政府的垄断一个明显的例证是，我国绝大多数的医院床位、设备和医务人员等卫生资源掌握在政府办的公立医院手上，在政府所办的公立医院中，少数医院凭借着政府的长期扶持已经集中了最优等的卫生资源，形成了致使其他医院不能够与之进行竞争的强势垄断地位。
（四）医疗服务具有外部效应
在医疗卫生及其服务领域，无论是卫生监督、传染病控制、环境治理、健康教育等纯公共产品，还是预防接种、传染性疾病防治等准公共产品都具有很强的外部效应。针对绝大部分的常见病、多发病基本医疗服务具有利益外溢的特征，即受到良好医疗服务的人们有利于全民身体素质的提高，从而使整个社会受益。公共卫生中的传染病预防和治疗有正的外部效应，例如预防接种可以使接种者免于感染传染病，也减少传染病传播的概率；母婴保健有利于减少先天残疾和婴幼儿残疾，提高未来的社会生产力。而抗生素的使用则有负的外部效应。
三、医疗服务行业市场失灵及其矫正
由上所述在医疗服务行业领域，出现市场失灵的出现是必然的，本节将分析市场失灵的具体表现，并针对性的提出矫正失灵的方法。
（一）市场失灵的表现
在医疗服务行业，市场失灵的集中表现在如下方面：一是医疗服务领域存在的信息不对称导致了市场的失灵。表现为，医生掌握的信息要比病人掌握的多，他决定诊治手段、治疗的方案和药品的消费，同时完全有能力凭借专业水平和能力说服患者接受其打算的治疗方案并购买药品，这样医疗服务的主动权就掌握在了医生的手中，对于患者而言由于信息不对称，他无从判断和权衡医生向其提出的治疗方案的优劣，在接受治疗、诊断的过程中处于被动的地位。信息不对称的存在，阻碍了市场中双方平等交易的实现，市场力量不足以约束价格、限制医疗服务的需求，以最优化资源配置，带来了道德风险和逆向选择。二是医疗行业外部效应的存在导致了市场失灵的出现。医疗行业的正外部效应广泛存在于公共卫生和公共医疗服务领域，比如公共卫生中的传染病预防和治疗，常见病、多发病的基本医疗服务等；此外在许多医疗服务中存在负的外部效应，负外部性的存在危及到了他人的健康和生命安全，从而造成了社会利益的流失和社会成本的增加。比如，抗生素的使用、传染病的传染等。三是医疗行业的垄断性导致了市场的失灵。从技术上，医疗行业的技术复杂并具有高度的专业性；在从事医疗行业的准入门槛上，政府对从事该行业有严格的要求和规制；从医疗机构上，公立医院占据主体，其中一些医院在政府的扶持下形成了持久和强大的垄断优势。在以上具有垄断性的条件下，对医疗行业和医疗机构，市场优胜劣汰的调节机制就无效了。四是医疗服务行业的公共物品属性导致市场失灵。医疗服务领域中的公共卫生服务属于纯公共产品，在消费上具有非竞争性和非排他性，在市场的作用下消费中容易产生搭便车问题，于是该类医疗服务公共物品不能由私人供给和生产，也不能由市场交易来实现最优的配置。
（二）对市场失灵的矫正
1、信息不对称引起市场失灵的矫正
在信息很难获得和准确评价的情况下，可以由政府的政策干预和供给来矫正医疗服务行业由市场的失灵造成资源配置的扭曲和社会福利的减少，从而监督和保护消费者的利益。对于医生运用相对患者的信息优势滥用职权，降低服务质量，提供不必要但有利可图的服务的问题，政府可以通过建立制约机制，以达到限制利用信息优势损害患者利益、增大违规的医疗成本。政府可以采取更加严格的执业医师执照审批、控制药品的处方权、推进病历和处方的标准化、建立医疗机构质量保障体系、要求医疗服务单位实施强制性的信息披露制度等。同时，在患者被提供低质或不当的医疗服务时，应该给患者创造诉求的收集渠道以及寻求赔偿的机制，来削弱医疗机构利用信息优势牟利的可能。同时，医疗保险机构通过负责支付患者的医疗费用，成为医疗服务交易的重要环节，从而使医疗保险机构有足够的积极性去维护患者的利益，这尤其是在抑制医生诱导需求方面能发挥作用，政府应该鼓励私人医疗保险或社会医疗保险机构的发展，通过医疗保险弥补医疗服务市场的信息不对称所产生的问题。
2、矫正垄断性导致的市场失灵
政府要通过引入充分竞争打破垄断来干预由技术门槛、沉淀资本等形成的行业垄断。为改变目前公立医院一家独大，及其运营所带来的低效率等问题，对于医疗行业政府可以放开并鼓励民营、外资等多元化的医疗机构设立，促进医疗机构的多元化发展，通过设立盈利医疗机构，将其与非盈利性医疗机构展开竞争，让盈利与非盈利机构的同时存在，促成逐步打破某些公立医疗机构的垄断经营，克服行业垄断的消极作用，以满足社会多层次的医疗需求。对于医疗行业垄断的格局打破，还应该通过政府的介入，加强对医疗机构的成本监控，对其经营成本进行严格认真的审核，合理地确定成本，促其规范价格定制成本，同时还要根据国家政策以及消费者的承受能力综合确定服务价格定价的机制。
3、矫正外部效应导致的市场失灵
医疗服务外部效应会导致该医疗服务需求不足，因此政府的积极干预是很有必要的。在经济学中，外部效应可以通过外部效应内在化来解决。边际效益被加到私人边际效益上，产品的价格反映了全部的社会效益是正外部效应的内在化，其表现为政府的矫正性财政补贴。外部边际成本加到私人边际成本之上，产品的价格反映全部的社会边际成本是负外部效应的内在化，其表现为政府的矫正性税收。对于外部效应明显的公共卫生和基本医疗服务，政府介入并发挥主导作用是十分必要的。在该类医疗服务中，政府可以通过一定的政策和工具来干预资源配置，可以采取财政补贴的方式，比如对有正的外部效应的预防接种者给予补贴，对健康设施建设和医学教育给予补贴；可以公共供给以及转移支付支持卫生保健的发展，比如实行对老年人和穷人的医疗救助计划。
4、矫正公共产品及公共服务导致的市场失灵
公共产品和公共服务会导致出现市场的失灵，该类产品或服务不会由市场自动提供，政府是提供该类服务和产品的主体。对提供该类产品的原则是，政府可以直接生产或者通过激励非政府部门提供该类产品或服务。通常，政府可以采用经济资助手段，鼓励民营企业生产公共产品，或者可以以补助津贴、优惠贷款、无偿赠款、减免税收等经济资助手段，引导民营企业参与公共产品生产。在医疗服务公共物品的提供和生产上，政府应该就提供公共医疗服务产品和服务的种类、数量和质量，直接生产还是向私人部门购买，生产出来或购买后的产品或服务如何分配进行综合考虑。比如，医疗服务行业中的公共卫生领域，是典型的公共产品或公共服务，政府必须为这类项目提供充足的资金，政府应该直接生产或向其他机构购买以确保这类服务的有效供给。其中，直接生产是由政府直接举办并管理医疗机构，为民众提供医疗服务；而购买是由政府向包括公立医院、私人营利医院和私人非营利医院等医疗机构购买医疗服务。
5、政府规制的优化
医疗服务领域存在大量的社会福利损失以及市场失灵，要让该领域的规制制度趋向合理，保证医疗服务市场及行业的健康发展。优化政府规制体制首先应该建立和完善医疗服务领域的法律体系，让政府运用法律授权的专门规制机构执行规制，改变政府以直接控制医疗机构运作和发展的模式。同时，在法律框架内明确政府、医疗机构、从业人员、患者的责、权、利，为政府规制有法可依，并最终形成以医疗服务法为基础的医疗服务市场政府规制法律体系，规范政府在医疗卫生领域的规制行为。优化规制，政府应该改革医疗管理体制，构建有效可行的医疗规制体制，构建包括政府部门、行业自律组织和消费者保护组织参与以及公众舆论监督框架在内的完整的现代规制体制。优化政府规制应该研究和设计有效而切实可行的规制机制，包括进入退出机制、价格调控机制、信息披露机制、医疗机构和医药及设备生产企业内部治理机制等。
四、医疗服务行业的政府失灵及其矫正
医疗行业的特殊性必然导致政府失灵的出现，政府失灵将导致消极影响。本节将探讨政府失灵的表现并尝试给出矫正失灵的思路。
（一）政府失灵的表现
在医疗服务行业中，政府的失灵在以下几方面较为典型。一是在对医疗公共产品的供给方面，存在供给失衡。表现在，政府财政对医疗公共产品和公共服务领域的支持吃紧，导致这些服务和产品的供给量不足。就医疗保障制度而言，医疗保障制度的不完善，导致医疗费用增加，政府财政压力加大，加重了民众的负担。二是政府干预使得医疗服务市场中原本存在严重的信息不对称问题更加突出，从而导致更高昂的交易成本。医疗服务行业信息不对称广泛存在于患者、医生和政府管理部门之间，而作为占据信息优势的医疗机构和医生出于利益动机竭尽全力保留自身的信息优势，这样政府干预加剧了医疗市场信息不对称的复杂性，使用于建立信息披露制度并进行管理的资金大大增加，提高了各方进行交易的成本。三是医疗服务行业由政府推动形成的行政性垄断明显，政府通过采取法律对竞争进行限制，通过财政补助创造一个不公平竞争的平台，用低于成本价提供产品与服务及供给公共产品从而在医疗服务行业形成垄断权力。四是政府对医疗服务领域的广泛的干预导致公共垄断权力的滥用，产生大量的寻租、腐败行为。以药品监督管理部门为例，对药品行业的政府监管，应该维护市场秩序、纠正市场失灵，但药品监管体制不但未能有效治理市场失灵，反而因为寻租行为和监管权力的恶性扩张导致了更严重的市场失灵。五是过度医疗问题仍然明显。因为医疗服务行业由政府推动形成垄断格局，使得医疗需求缺乏价格弹性，过度医疗是医方必然选择的价格策略，因此过度医疗问题的根源也在于政府的失灵。
（二）对政府失灵的矫正
1、引入竞争优化垄断竞争格局
医疗服务市场垄断竞争的格局，致使在医疗服务供给优质市场存在严重的稀缺，需要政府通过多种途径去增加医疗卫生服务的供给，进行医疗机构内部改革，引入市场竞争机制。要对医疗卫生服务市场的垄断性竞争市场进行优化，首先要增加市场主体数量，培育多元化的市场主体，形成多元化并且资源充足的医疗供应体系。为此，政府要逐步的放宽医疗机构的准入条件。政府应该通过医疗卫生机构准入规划控制标准的降低，让符合资格的个人或资本能够进入医疗服务市场，从而扩大医疗服务供给。政府应该在对申请设立机构的社会力量的信用情况、从业条件等进行严格审查的基础上，通过制订财政、信贷、融资、土地使用等相关优惠政策，允许甚至鼓励民间资本投资组建医院、药店及相关医疗设施，弥补政府投入的不足。对于医院的发展，政府应该制定措施促进公立医院的真正放权，进行股份制改革，促进私营医院、合伙制医院和中外合资医院发展，加强综合医疗服务，大力发展社区医疗服务，鼓励能成本节约且能够有效提供医疗服务的各种形式的诊所的发展。
2、加大对公共医疗服务的投入缓解供给短缺
政府投入不足导致公共医疗服务供给量的不足是政府失灵的一种重要表现。当前，要保障医疗服务行业的健康发展，保证每个公民的基本医疗，仅靠市场和个人是不够的，加大政府财政对公共卫生和公共医疗服务的投入力度是解决这一问题的关键。政府的部分新增开支应当用在补贴贫困的中西部省份的公共医疗和公共服务上，财政投入公共医疗的重点应放在农村和社区。中央政府的卫生投入需要有更强的针对性，可以尝试从对城市医院的供方补贴转向对需方补贴，从富裕的东部省份转向不富裕的西部和中部省份，同时还要使政府的花费更有利于低收入人群。在医疗保障制度的建设上，政府应该明确责任，强化公共财政对医疗保障制度提供的资金保障，加大投资力度，承担医疗保障范围全覆盖的主体责任，体现社会公平，建立使弱势劳动者与强势劳动者一样享有平等的医疗照顾。同时，政府应承担医疗资源优化配置的责任应，公平分配医疗资源，合理配置医疗资源，协调运作医疗资源。
3、加强制度建设，遏制腐败和寻租
政府在对医疗服务行业的介入的过程中，需要进行政体制改革，及时转变政府职能，明确自己要做什么能够做什么，摆正自己的角色定位，构建有利于增进医疗行业健康发展的政府职能模式。政府应该加强自身的法律制度建设，通过推动政府经济行为法制化并进行法律规范来限制其对医疗服务市场经济活动的干预程度和范围，以行政立法的手段对医疗服务行业依法进行管制。政府要加强其对医疗服务行业调控行为的监督和约束，完善政府本身的内外监督体系和机制，增加政府在调控过程的透明度。医疗服务行业供给中的寻租是政府官员在提供服务中为了自己的私利而进行的腐败行为，政府寻租与腐败行为导致政府在对医疗行业进行服务和管制中的效率损失。为对腐败和寻租的行为进行遏制，政府应该扫除自身行为的监管盲点，改革自身不合理的监管关系，以法律的规范和约束力使政府官员转变观念，将官员作风引到廉政高效上。同时，通过立法明确政府官员寻租和腐败行为的惩治力度，对官员起到警示作用，减少官员行为的随意性，遏制腐败和寻租行为的发生。
五、结语
医疗服务行具有特殊的属性：医疗关系是一种委托代理关系，在医疗服务提供的过程中医患双方具有严重的信息不对称性；医疗服务市场是一种垄断竞争的市场，政府在垄断格局的形成中发挥了重要的作用；一部分医疗服务具有公共品属性，例如公共卫生服务等属于纯公共品；医疗服务的提供还具有外部效应。因此，医疗服务行业发展中必将存在市场失灵和政府失灵，而对市场失灵和政府失灵的考察是厘清医疗服务行业内在发展脉络的有效路径。垄断、公共产品的供给、信息不对称及外部效应引致了市场失灵的产生；而政府的内部效应、寻租活动、政府的低效率及信息不完全导致了政府失灵的产生。医疗服务行业市场失灵主要体现在医疗服务领域存在的信息不对称，医疗行业外部效应的存在，医疗行业的垄断性格局，医疗服务行业的公共物品属性特征。在信息很难获得和准确评价的情况下，由政府的政策干预和供给可以矫正医疗服务行业的市场失灵状况。对于医疗行业垄断的格局，通过政府的介入，促进医疗机构的多元化发展，通过政府设立非盈利医疗机构和支持盈利性医疗机构的发展，将其与盈利性医疗机构展开竞争，克服行业垄断消极作用，矫正市场失灵。对医疗服务外部效应，政府的积极干预是很有必要的，可以通过外部效应内在化来解决。对医疗公共产品和公共服务会出现的市场失灵，可以通过政府的作用来弥补，政府可以直接生产或者通过激励非政府部门提供该类产品或服务。同时，优化政府的规制制度也能够对市场失灵起到矫正的作用。医疗服务行业政府失灵的典型表现有：政府对医疗服务行业公共品的供给存在失衡，政府干预加剧了医疗服务市场中原本存在严重的信息不对称性，医疗服务行业行政性垄断明显，寻租活动和腐败行为给行业发展带来明显副作用及过度医疗的广泛存在。通过引入竞争优化垄断竞争格局、加大对公共医疗服务的投入缓解供给短缺以及加强制度建设，遏制腐败和寻租等能够对政府失灵进行矫正。
责任编辑：姚开建
房地产行业垄断性分析论文范文第3篇
从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义;其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源;再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型;最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。
一、全国房地产去库存政策脉络
近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：
2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。
2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场;二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要
出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;六要取消过时的限制性措施。
可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。
2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房;健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平;进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。
2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房
对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。
4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
二、地方房地产去库存政策的分类与特征
随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：
1、采取宽松的财政税费政策
多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：
重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。
辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。
同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：
甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。
新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
2、积极利用公积金杠杆工具
住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：
江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。
四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。
湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。
3、多举措鼓励支持农民进城购房
去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：
江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。
河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。
河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。
广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。
四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。
4、推进棚改、商品房回购等工作
不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：
甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。 福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。
河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。
珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。
5、实施房地产供给侧改革
鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：
山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等;还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。
6、进一步拓展购房群体
北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。
海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年(含)以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。
房地产行业垄断性分析论文范文第4篇
万科企业创建在二十世纪八十年代, 是当前我国知名度较高的重要住宅开发公司, 还是我国具备典型意义的蓝筹股。企业最初创建地点是深圳, 在多年发展之后, 开始在国内大部分发达地区建设下属组织。万科是国内业绩首屈一指的房地产企业, 1991年初期正式上市, 股票代码为000002, 也是我国早期上市的股票之一, 在股市中具有不容忽视的重要地位, 其具有较高的投资价值, 被各界人士所认可。因此以万科为案例对该行业股票价格变化相关因素开展深入研究可以得到可靠的结论。
一、房地产上市公司股价影响因素及变量的选择
本文重点研究房地产领域上市企业的股票价格, 与上述股票价格有关的因素较多, 根据理论内容进行研究, 本文从下述多个方面进行选择。
(一) 股市大盘
上证综指由上海证券交易所制作, 以内部挂牌上市的所有股票作为统计对象, 以发行量作为权数综合进行统计得到的可以体现该交易所整体发展走势的指数。因为在该交易所上市的企业规模庞大, 此外体现出一定的实用价值, 通常使用该数据表示大盘指数。本文主要对其进行研究, 信息源自wind金融数据库。
(二) 通货膨胀
通货膨胀 (Inflation) 表示在纸币正常流通时期, 因供应量高于现实需求量, 民众购买水平超过产出供应水平, 造成货币贬值问题, 随之产生的特定时期内物价不断上涨的现象。此现象对股票价格产生了不可忽视的影响。其不仅会刺激价格, 此外也会在一定程度上抑制整个行业的发展。在问题产生的初期, 因为产品价格提高以及存货价值变高, 人们普遍认为企业会得到较高的经济效益, 因此会增加分派股息, 促使价格变高。通货膨胀导致其余投资产品的价值降低, 风险增加, 人们为了资金稳妥倾向于买入股票, 因此市场对股票需求量变多, 促使价格升高。然而, 在通货膨胀后期、物价不断提高的时候, 公司产品价格升高的速度落后于原料、成本、薪资、利息等上涨速度, 投资人员预计企业效益降低, 因此会大量售卖股票, 导致价格变低。无法控制的通货膨胀会阻碍社会经济的稳定发展, 导致公司不能顺利开展经营活动。政府使用紧缩性宏观调控方针, 会深刻地影响股票价格的变化。
根据各国实践经验以及数据可知, 股票收益与通货膨胀之间存在密切的关系。有关专家指出逆周期的货币方针会强化两者的负相关性, 反之, 负相关性不断弱化。国外专家指出供给冲击导致上述两者产生负相关, 其中需求冲击导致双方产生正相关。不管具体关系如何, 通货膨胀都成为专家学者研究的重点。
本文确定消费物价指数 (CPI) 为主要研究指标。信息源自我国统计局。
(三) 固定资产投资额
一般使用固定资产投资额评估国家投资情况。专家指出, 投资涨幅变高会促进社会经济的全面发展, 可以加快股市的扩张。然而假如涨幅过高, 也不利于社会经济的结构性优化, 造成经济发展水平较低、效益较低。如此就会导致股市发展风险加剧。所以专家指出, 只借助理论研究依然无法明确固定资产投资额和股价指数之间的关系。
本文选择固定资产投资价格指数作为固定资产投资额的具体指标。数据来源为中国统计局。
(四) 国内生产总值和基准货币供应量
一般我们使用某个国家的生产总值来评估其综合经济发展情况, 其还是国民经济计算的主要指标。国内生产总值表示宏观经济发展情况, 根据上述指标我们就能清楚地了解到国家经济位于怎样的发展时期。因此投资者研究国内生产总值来判断国家经济的发展方向, 促使股票需求量增加, 价格提高。
基准货币供应量是中央银行调节以及控制利率的主要方式, 其中市场利率的多少决定大众是把钱存放到银行得到相对稳定的利息收益还是把钱投入到股市得到较高的经济效益。在货币供应量变多的时候, 市场利率降低, 大部分民众把流动资金投放到证券领域, 股票价格开始升高。
二、数据处理
(一) 模型的建立
本文主要使用下述多个指标研究与万科企业股票价格相关的因素, 在下文进行详细阐述以及分析。且在分析之后创建完整的回归模型:
Y:2006-2013年, 每季度最终交易日的股票价格;
X1:CPI, 居民消费价格指数;
X2:固定资产投资价格指数;
X3:上证综指指数。
由于本文重点分析万科企业股票价格, 创建涵盖不同变量的完整模型, 主要选择时间序列信息, 具体是2010到2017年的相关信息内容, 总共包含三十二组信息。
本文主要研究2010-2017年相关股票价格、上证综指指数。在我国统计局官方平台可查询到CPI等相关数据内容。
(二) 各变量序列平稳性检验
对各个变量进行ADF检验, 根据最终结论可知X1.、X2平稳, X3、Y不平稳, 为了全面探究不同变量之间的联系, 开展一介差分, 得出变量变化较小, 继而开展相关协整检验, 根据结果可知上述变量间存在的协整关系。接下来创建完整的模型。
三、多元回归模型
(一) 多元回归模型的估计
利用EVIEWS工具开展深入的研究, 得出下述结果:
从回归结果来看, 在a=0.05的显著水平下, X1与X2的t值不显著, 可能会出现明显的多重共线性。
(二) 多重共线性的修正
参考逐步回归法明确模型的主要环节为:
第一步, 进行基础回归, 得出
参考R2统计量数据进行排列, 了解到不同变量的重要度从大到小为X3, X2, X1。
第二步, 将Y=15.89165X3-0.202660作为前提, 开始添加X2, X1。
第一添加X2得出最终结果为
R2从0.495852提高到0.534768, 因此可以继续保留X2。
由于本文所选择的解释变量为三个, 因此不需要带入X1, 因此最终模型为:Y=-0.389986X2+15.25608X3-0.185098
四、结论与建议
根据专家分析结果可知, 与股票价格相关的因素较多, 主要是国家综合经济发展情况、股票活跃度等多方面因素。本文主要使用模型回归进行计算, 固定值产价格指数与上证综指指数所产生的影响最大, 此外前者的影响更为深远。所以, 国家要重视股票行业的发展, 即便在我国对外开放以及社会经济持续发展, 股市得到良好发展的时候, 我国市场化程度依旧较低, 政府过度干涉导致市场效率不高。所以, 政府要全面思考众多因素, 确定高效合理的方案自主引导资金进入市场, 确保国内股票市场可以得到长久稳定的发展, 加快社会经济的发展, 最终促进国家经济的腾飞。
(一) 对投资者的建议
股票市场体现出投资属性以及投机属性。投资群体持股时间相对较长, 所承担的风险不高, 获益周期长;投机群体持股时间短暂, 承担的风险高, 获益周期短。然而上述两者的参与目标基本相似, 主要是在持股的时候得到较高的经济效益。因此在空头情况下, 大众没有自信, 导致低价出售股票的现象频繁出现;在多头情况下大众充满信心, 因此不断追涨造成股价不断提高。然而, 股市变化和众多不确定性情况有关。比如地产企业重要事务、地产企业业绩、散户数量、高额资金的出入等, 都会在一定程度上左右股价, 也许会在短期内反应, 也许会在未来出现反应。但是地产股票的发行受到国家宏观调控的影响, 因此要时刻重视宏观政策的变化, 掌握未来经济发展方向, 只有如此才可以全面了解股票行业的变动。不能随意追涨或道听途说, 在投资的时候要保持理性, 避免受到股价不正常变化的影响。2014年底到现在, 国家多次进行降准、降息、降公积金贷款利率, 所以我们就可以清楚地了解到政策趋势是在加快社会经济进步的时候促进房地产的发展, 相关利好政策表明当前是发展房地产的最佳时机。然而即便发展趋势如此, 我们也需要深入研究股票的变化规律, 在选择股票的时候要保持理性, 不能随意跟风, 深入研究股市变化以及发展的规律, 只有如此才可以得到效益。
(二) 对房地产商的建议
2014年底, 我国社科院公开信息表明国内住房投资投机开始消退, 房价从全面上升到大范围降低, 商品住宅过多, 成交量减少。住房行业步入全新发展时期。到目前为止, 北京、上海等部分城市因本身购房需求的独特性依旧在实施限购政策, 其余地区第二套房产限购政策开始普遍开放, 发达地区的房价降低成为现实。而处理上述问题的宽松调控政策也陆续制定出来, 国家开始陆续取消限购政策, 且不断减少购房时所上交的各种税费等, 政府重视保障房的建设和发展, 楼市开始恢复稳定。救市方针政策被不断制定出来, 可以高效规避楼市突发变动, 弱化大众恐慌心理, 避免市场崩盘问题。即便政策被制定出来, 思考到当前住房供给过多, 即便政府为楼市发展提供帮助, 房地产业依旧会继续疲软。此外, 城市流动人数不断增加的情况也无法挽救房地产行业的疲软问题, 一直到人口城镇化拐点产生以前, 发达城市房价降低的幅度较低, 市场刚需依然较多。因此对房地产公司提出的意见为, 在优惠政策的引导下自主调节房价, 重点出售存量房, 当前开发商的盖房水平较高, 规模不大的开发商在近期可退出市场, 规模较大的开发商可以延缓建设进度, 追求精品, 建设高规格建筑, 满足各种群体的现实需求。此外, 因为地产股价和企业的业绩有关, 此类企业的信息公开不仅便于有关组织进行监管, 此外也便于投资者了解公司发展现状, 避免因为企业信息披露不足给自己带来的经济损失。
(三) 对政府宏观调控的建议
目前, 我国房地产行业逐渐从主要依赖市场调节变成市场为主导, 宏观调控政策为辅的发展格局。在整体行业颓靡的时候, 我国陆续制定宽松政策, 减少利息加快货币高效流动, 减少存款准备金率增加信贷量, 减少公积金贷款利率, 实施统一的房贷政策, 保障刚需购房人群的自信。房地产行业因为投机问题导致过热问题, 房价持续提高, 众多住房闲置, 只依靠刚需群体也无法购买全部库存产品, 过高的房价以及较低的购买力导致开发商无法得到较高的经济效益, 整个行业开始下滑现象。因此我国开始减少货币供应量以及信贷量, 全面打压市场投机行为, 降低购房热度。在整个行业受到限制的时候, 逐渐降低房价、开始推出宽松的政策, 确保房价稳定降低, 民众购买力开始恢复, 行业得到稳定发展, 上市企业效益增多, 行业股票升高。我国对市场进行积相应的政策干预, 加强对股市、房地产企业的监管。有关政府组织对此类企业的披露活动进行高效的监管, 此外也需要对监管部门开展相应的监督。健全信息披露机制, 进一步避免交易时期出现的违法行为、虚假信息。证监会的责任是监管国内证券期货行业, 确保行业平稳发展, 保证其正常运作, 目前我国要强化监督, 健全相关法律条文, 避免行业违规问题的出现。
摘要：目前证券行业持续扩张, 上市企业信息披露制度不断健全, 上市企业的财务信息对投资者的决策产生深远的影响, 在市场中表现为企业的股票价格会跟随财务信息的变化而改变。本文将万科作为典型, 深入分析与房地产公司股票价格变化有关的因素, 结果表明上证综合指数对其影响深远, 实证检验结果为广大投资者做出投资决策提供了有效的依据。
关键词：房地产,VAR,多元回归
参考文献
[1] 陈沐阳, 刘琰.房地产行业股票价格的影响因素[J].时代金融, 2016 (24) .
[2] 曹妍.宏观因素对房地产行业股票价格影响的分析[J].江苏科技信息, 2015 (9) .
[3] 郭丽芳, 林珊.中国房地产、股票价格变动对经济增长的差异性影响[J].亚太经济, 2013 (5) .
[4] 陈星宇, 陈江.房地产股板块指数影响因素的实证分析[J].当代经济, 2013 (19) .
房地产行业垄断性分析论文范文第5篇
党的十九大报告中明确了“房子是用来住的, 不是用来炒的”的定位后, 许多地方出台了一系列有针对性的措施来稳定市场, 房地产行业如火如荼的上涨趋势逐渐得到遏制, 房地产行业从以前的暴利状态转入了微利时代。因此, 如何降低房地产行业自身成本, 进行高效的税收筹划, 对房地产行业来说就显得尤为重要。笔者从土地增值税的角度来分析房地产行业的税收筹划。
2 税收筹划的含义、特点
税收筹划就是企业如何合理避税。它来源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。到21世纪, 人们把在法律允许的条件下, 纳税人通过对投资、经营、理财活动进行事先筹划, 尽可能取得节税的经济利益的这种情况称作为税收筹划。
其特点有以下三点:
(1) 税收筹划的最明显特征就是它符合法律规定, 是纳税人在合法合规的条件下对应缴税款做出利益最大化的一种方法, 进行筹划的同时保证企业涉税零风险。
(2) 税收筹划是事前的筹划, 通常在企业生产经营开始前就要对企业内的各项将要展开的生产经营活动进行分析, 合理地规划以达到纳税额度最小。这种方式可有效防止纳税人事后利用隐瞒收入等手段偷税漏税, 避免企业受到惩罚。
(3) 税收筹划最明确的目的就是通过一切合法的手段, 利用国家的相关条例和优惠措施使企业达到税负最小化。从而使企业能够以更好、更合理的状况健康发展。
3 房地产企业开展税收筹划的必要性
房地产行业涉及的税种很多, 税负也比较重。其最主要的税种包括土地增值税、房产税和企业所得税等, 其中土地增值税的由于实行四级超率累进税率, 最高可达60%, 如表1所示:
表1说明土地增值额越大, 税负就越重。当然, 如此高的税率, 既可以为地方政府增加财政收入, 同时也是政府宏观调控的重要手段, 但对房地产行业来说则是沉重的负担。目前, 有的房地产企业由于对国家的税收政策没有很好地把握;房地产行业的领导人员缺乏对税收筹划的必要性的认识;财务人员的专业水平不高;与税务机关的沟通不畅等原因, 使得企业对土地增值税的筹划还是缺乏整体思考。因此, 如何通过对房地产行业的土地增值税的纳税筹划, 来提升企业的综合竞争力、降低企业税负、实现利润最大化、改善企业经营环境就显得十分必要。
4 基于土地增值税的房地产行业的税收筹划
房地产项目在开发过程中, 往往时间比较长、所需资金量比较大、涉及的数据又比较杂, 如果要实现利润的最大化, 就必须要认真进行税收筹划。我国的土地增值税是指企业在取得转让建筑物及其附着物、国有土地使用权所得后扣除法定扣除项目金额 (土地开发的成本、获得土地使用权的成本、新建房及配套设施的成本, 建筑物及旧房的评估价格等) 的增值额为计税依据缴税的一个税种。由于土地增值税计算方式和自身清算时间的原因, 也使其成为房地产企业所有税种里面最好筹划, 筹划空间最大的一个税种。当然所有的税收筹划都必须建立在遵守法规政策的前提下。
4.1 利用增值率比例进行筹划
利用房地产行业增值率比例指的就是通过控制销售收入与扣除项目金额之间的增值额, 来达到适用低税率的目的。按税法规定, 房地产企业销售普通住宅, 其增值额小于20%时, 则可以免征土地增值税;高于20%时则按照土地增值税的各级税率要求缴税。
例如, A房地产开发企业销售自己开发的某小区普通住宅, 获得款项为6600万元, 可扣除的项目费用为5400万元。增值率的计算方案为:
方案一:直接计算, 此次销售取得的土地增值税的增值额为:6600-5400=1200 (万元) , 增值率:1200÷5400=22.22%。根据表1所示, 必须按照30%的税率计算:1200×30%=360 (万元) 。
方案二:假设A房地产开发企业能够将取得的款项降为6460万元, 那么增值额就变为:6460-5400=1060 (万元) ;增值率:1060÷5400=19.63%。增值率小于20%, 免于征收。此时, 虽然企业的销售收入降低为6460万, 但不需缴纳税款, 税前利润也增加了220万元。
由上可以看出, 方案一的房价比方案二高了140万元, 但通过筹划, 方案二却使企业所得的利润增加了220万元。也就是说, 高房价并没有给企业带来高利润。因此, 选择第二个方案更好。
4.2 企业处理代收取款项的税收筹划
根据我国相关税法的规定, 如果房地产企业在销售过程中有代收费用, 且计入购房者的购买价格中, 那么代收费用就可以作为收入计税, 并在扣除项目中一起扣除。如果代收费用没有计入购房者的购买价格中, 而是另外单独收取, 就不可以作为收入计税, 也不能在计算增值额时扣除。
例如, B房地产开发企业销售一批房地产, 获得款项3000万元, 企业登记的可扣除项目总共为1750万元, 为当地人民政府代收费用120万元, 此时是否应该将120万元代收费用并入购房价中呢?
方案一:假设该笔代收取款项不体现在购房款中而单独收取, 那么该企业可扣除项目为:1750万元, 增值额为:3000-1750=1250 (万元) , 增值率为:1250÷1750=71.42%, 应纳税款为:1250×40%-1750×5%=412.5 (万元) 。
方案二:假设该笔费用体现在购房款中, 该房地产可扣除项目金额为:1750+120=1870 (万元) , 增值额为:3000+120-1870=1250 (万元) , 增值率为:1250÷1870=66.84%, 应纳税款:1250×40%-1870×5%=406.5 (万元) 。
由上可以看出, 房地产企业最后取得的增值额与企业对代收费用的处理方式无关, 但是会对房地产开发的总成本有一定影响。以上方案中, 方案一把代收费用不计入购房款中, 增值率提高;方案二把代收费用计入购房款中, 增值率下降, 而且比方案一减少了6万元的税负。也就是说, 代收费用计入购房款中可以减少税负。因此, 选择方案二更好。
4.3 企业借款的税收筹划
很多房地产开发企业自身在成立或经营时, 往往没有足够多的流动资金, 为解决这一难题, 企业常常对外大笔借款, 这其中不可避免地要牵扯到可能产生的利息。在这一点上, 我国相关法规明确, 房地产开发企业能向税务机关提供金融机构证明的, 开发费用可以据实扣除;不能向税务机关提供证明的, 则按开发成本与取得土地使用权所支付的金额两者之和的10%扣除;其他开发费用, 则按5%扣除。也就是说, 是否向税务机关提供金融机构的证明就直接影响开发费用扣除的多少。对房地产开发企业来说, 在增值率20%以下的情况下, 增加开发费用, 增值额就可以降低, 土地增值税也可以降低。因此, 对企业来说, 就要努力增加扣除部分来减轻税负。
例如, C房地产开发企业计划开发销售一批房地产, 企业为取得土地使用权向对方支付了近1500万元, 开发成本为1800万元, 企业所产生的财务费用为利息300万元, 未超过规定的商业银行同类同期贷款利率。
方案一:假设企业能够在纳税申报时提供相关的金融机构证明, 开发费用为:300+ (1500+1800) ×5%=180 (万元) 。
方案二:假设企业不能提供相关的金融机构证明, 则开发费用为:300+ (1500+1800) ×5%×10%=18 (万元) 。
由上可以看出, 向税务机关提供金融机构证明的, 开发费用更高, 其增值额就可以降低, 土地增值税也可以相应得到降低。
4.4 按售房品种不同分别进行核算的税收筹划
根据我国税法规定, 房地产企业在开发普通住宅时, 一般不能同时开发其他类型的房地产, 如果有此类情况, 那么就应该把两者分开来核算增值额, 如果不把两者分开核算或不能准确核算的, 那么其普通住宅就不能享受免税政策。在现实生活中, 房地产企业可以充分利用这一优惠政策, 从而降低税负。
例如, D房地产有限公司开发销售了一批豪华房产, 获得款项2900万元, 核算后的可扣除项目金额为1100万元, 后又增加销售了一批普通住宅, 获得款项2500万元, 核算后的可扣除项目金额为2150万元, 该如何进行税收筹划呢?
方案一:假设将两项收入合并计算, 则增值额为:2900+2500-1100-2150=2150, 增值率为:2150÷ (1100+2150) =66.15%, 应纳税款为:2150×40%-3250×5%=697.5万元。
方案二:假设将两项收入分开核算, 则增值额分别为2900-1100=1800万元, 2500-2150=350万元, 增值率分别为1800÷1100=163.64%, 350÷2150=16.27%, 应纳税款分别为1800×50%-1100×15%=735万元及0万元。可节省税金37.5万元。
由上可以看出, 分开核算更为有利。
4.5 通过分立合同进行税收筹划
通常, 房产销售和装修都是订立一个合同后进行税款计算, 但这种方式很容易使得企业的土地增值税的增值额上升, 最终税负升高, 而如果将房产销售和房产装修分别订立两个合同, 分别进行土地增值税核算, 就可化整为零, 最大程度降低企业所承担的税负。
例如, F房地产开发企业开发一批装修好的房产进行销售, 房屋销售取得1000万, 扣除项目550万;装修取得收入200万, 扣除项目180万。
方案一:若订立一个合同, 则增值率为 (1000+200-550-180) ÷730=64.38%, 适用40%的土地增值税税率:470×40%-730×5%=151.5万元。
方案二:若分别订立销售合同和装修合同, 则装修所得增值额小于20%, 免征土地增值税。仅对销售所得纳税: (1000-550) ÷550=81.82%, 450×40%-550×5%=140.5万元。
由上可以看出, 房地产企业订立多个合同有助于减税。
5 结语
我国房地产行业适用税种多样, 本文讨论的土地增值税所涉及的各种税收筹划方法的应用仅仅是冰山一角, 在实际操作中还有更多可挖掘的空间。虽然每一项税收筹划所能给企业带来的利益不大, 但如果纳税人能够始终保持全局观念, 做事时具备一定的超前意识, 而相关财务人员又能够熟练地运用税收法律知识, 最终能够为企业创造更大的财富。
摘要：如何降低房地产行业自身成本, 进行高效的税收筹划, 对税负较重而利润较薄的房地产行业来说尤为重要。本文以土地增值税为例来分析房地产行业税收筹划的必要性, 并分别从增值比率、待收款项、企业借款、分品种核算以及分立合同等方面给出了税收筹划建议, 使企业税负最小化, 保障企业健康稳定发展。
关键词：土地增值税,房地产行业,税收筹划
参考文献
[1] 丁萍.浅议税收筹划在公司中的运用[J].时代金融, 2013 (5) .
[2] 李俐.浅析房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划[J].行政事务资产与财务, 2014 (15) .
[3] 陈方.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].企业改革与管理, 2016 (4)
[4] 胡艳.巧用临界点进行典型税种的税收筹划[J].石家庄经济学院学报, 2014 (2)
[5] 黄俣.房地产企业土地增值税税收筹划研究[D].吉林财经大学, 2016.
房地产行业垄断性分析论文范文第6篇
摘 要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键词：房地产；会计信息；失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
[1]啜华。会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009（2）。
[2]李益婧。会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报，2010（1）。
作者简介：王喆（1972.7.31-），男，大连新型房地产开发有限公司财务部，成本会计，会计师，上海立信会计高等专科学校（现上海立信会计学院）毕业，研究方向：房地产会计，房地产成本控制，内部控制等。