商业市场调查报告范文第1篇
该项目位于贺兰县城北，109国道与纬二路交汇处。是由银川市盛世华新房地产有限公司开发建设，以住宅为主。
总建筑面积50万平方米，共分5期建设，现在正在建设和销售的是1期和2期。已经建成约有20万平方米。
其中该项目会所，总建筑面积3千余平方米，共3层，由办公区，活动中心，售楼展厅等3部分组成。其中活动中心由：篮球、兵乓球、羽毛球、台球，健身房等构成。
该会所目前还没有正式投入使用，还在试用期使用。试用期期间是全免费12小时全向社会开放。
目前该会所是有开发地产公司暂时管理，据说是要托管给银川某家物业公司管理，现在正在磋商中。
会所有6名保安，4名保洁;保安的薪资在1600元至1800元之间，保洁在900元至1200元之间。保安3班倒，保洁上正常班。保安保洁都没有签订劳动合同，保洁没有任何福利待遇，保安仅有50元至100元的电话费;管理人员都是开发公司的，上正常班，工资待遇都与开发公司一样。
商业市场调查报告范文第2篇
一、 PEST分析
政治要素(Politics)：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等;
经济要素(Economic)：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等;
社会要素(Society)：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
区域性质与功能特点
各项城区的机能
城市规划
三、区域商业现状调研
商业发展现状及布局情况(概况、规模、商圈分类)
商业发展规划(政策规划、趋势研判)
租金水平、售价水平研究等;
发展商开发情况研究;
零售品牌调研(分档次、分业种、分业态进行交叉分析)
新店开设趋势研究
典型案例分析
四、区域商业物业供需分析
区域供应
区域消化
供需交叉分析
租金走势
售价走势
租售交叉分析
典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究
地理细分调查分析
购买人群细分调查
年龄细分调查分析
经济状况细分调查分析
消费者交通和出行方式
购买者购买心理及行为分析
六、意向项目SWOT分析
(包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等)
七、结论
区域投资价值建议
项目投资建议
商业市场调查报告范文第3篇
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局
第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析
第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念
3.2北京市老商圈分析
3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展
第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析
第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求
第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望
6.2北京商业地产“拐点”? 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分
商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类 ：
(1)商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、
酒吧街、美容美发用品街等。
(2)市场类商铺
在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
(3)社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
(4)百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
(5)商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
(6)交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
(1) 选址在城市繁华区、交通要道。
(2) 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
(3) 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
(4) 商店设施豪华、店堂典雅、明快。 (5) 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
(6) 采取定价销售，可以退货。
(7) 服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
(1) 选址在居民区、交通要道、商业区。
(2) 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
(3) 商店营业面积在1000平方米以下。
(4) 商品构成以购买频率高的商品为主。
(5) 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
(6) 营业时间每天不低于11小时。
(7) 有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
(1) 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
(2) 商店营业面积2500平方米以上。
(3) 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
(4) 采取自选销售方式。
(5) 设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店(方便店)
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
(1) 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
(2) 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
(3) 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
(4) 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
(5) 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
(1) 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
(2) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
(3) 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
(4) 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
(5) 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
(6) 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、 pest分析 ? 政治要素(politics)：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等; ? 经济要素(economic)：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等; ? 社会要素(society)：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划
三、区域商业现状调研
? 商业发展现状及布局情况(概况、规模、商圈分类) ? 商业发展规划(政策规划、趋势研判) ? 租金水平、售价水平研究等; ? 发展商开发情况研究;
? 零售品牌调研(分档次、分业种、分业态进行交叉分析) ? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析
四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
六、意向项目swot分析
(包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等)
七、结论
? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议
? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告
中国茶市三期调研及定位报告
高策(中国)房地产运营机构 2012年2月27日
报告目录
一、 新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3
1、 城市概况
2、 城市人口
3、 城市交通
4、 经济概况
5、 城市规划及城市发展方向
6、 小结
二、 宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13
1、 宏观背景
2、 房地产发展概况
3、 市场供给及市场存量
4、 房地产价格走势
5、 购房消费者心理分析
6、 地产项目区域分布
7、 典型个案分析
8、 小结
三、 新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31
1、 城市商业发展现状及分析
2、 小结
四、 项目定位————————————————————————————————————————————————————40
1、 项目概况
2、 swot分析
3、 项目定位策略
一、 新昌城市背景调研
1、城市概况
城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。
地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。
行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇;双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。
本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔(泰坦大道和新镜路口)
2、城市人口
据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：
根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。
3、城市交通
城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。 ? 新昌离杭州萧山国际机场(上三线高速直达新昌)、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁
波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。
城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。 ? 新昌客运中心：位于环城西路28号(南明小学边)。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。 ? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。
? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。
城市内部交通：公交车
1、
2、
3、
4、
6、
7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版
南昌市商业市场调研报告提纲
一、 南昌市商业概况
? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布
二、
南昌市商圈分析
三、 南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超
四、 南昌市专业市场分析及发展方向 第一节
五、 南昌市社区商业调研及发展方向
六、 南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析
七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.
一、南昌商业概况
南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通(南昌市是京九线上唯一的省会城市)，以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%;第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%;第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、
二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 a、 近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%;第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%;第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、
二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
b、南昌人口
南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。
二、南昌商业基础 a、城市概况
南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区(东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区)、四县(南昌县、新建县、进贤县、安义县)，总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。 市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。 b、 交通状况
南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。
航空 昌北机场距市区23公里(昌九高速公路经过)，每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。
铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁
路主干线纵横穿越。
公路 昌
九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有
省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市;省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。 水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。
公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆
三、南昌商业分布
南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络;及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告
调 研 报 告
一、调研目的
通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。
二、调研对象和调研方法
(一)调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。
(二)调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。
三、调研结果
(一)山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。
其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。
2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
(二)大院
1、基本情况
项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。
2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
(290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元)
(三)学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。
据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分;另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。
2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家;烟酒店、企业、汽
车美容。
4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。
(260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。)
(四)国瑞·晋瑞苑
小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。
两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。
(五)华洋·城市公寓(新界)
项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售
完。商铺面积约为300㎡。
据了解，高层住宅客户群一部分是
针对山西财经大学学生。
(六)晋阳街临街商铺
商业市场调查报告范文第4篇
关键词 金融海啸 市场风险 计量模型
作者简介 刘江涛(1975-)，河南南阳人，南开大学博士研究生，供职于中国银行股份有限公司深圳市分行。
一、引言
由美国次贷危机所引发的金融海啸对全球金融体系和实体经济都产生了严重的影响：美林、贝尔斯登等国际知名投行以及多家中小商业银行破产，高盛和摩根士丹利转为银行控股公司，全球经济增长放缓，国际金融体系面临新的调整和重建。此次金融海啸让我们更加清楚地认识了金融创新是把“双刃剑”。金融创新的虚拟性与杠杆性放大了市场风险，如果不能有效计量和管理市场风险，其蕴藏的危害将会不断积累。
商业银行市场风险管理流程包括风险识别、风险计量、风险监测、风险控制和风险评价等环节。市场风险计量是在市场风险识别的基础上，运用风险量化方式和模型，对市场风险进行的评估和度量，是资本监管、经济资本配置等得以有效实施的数据基础。本文从风险计量这一角度出发，在商业银行市场风险计量理论和模型的基础上，分析金融海啸对商业银行风险计量的冲击，研究我国商业银行市场风险计量的现状并提出相关建议。
二、商业银行市场风险计量理论和模型综述
1、商业银行市场风险计量理论。商业银行市场风险计量理论源自商业银行风险管理理论与金融市场风险计量理论。在市场风险管理理论方面，主要有资本风险管理理论、资产负债风险管理理论和全面风险管理理论。巴塞尔委员会在2004年颁布的《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》，标志着现代商业银行风险管理迈向了全面风险管理的时代。在金融市场风险计量理论方面，主要包括：Markowitz(1952)资产组合理论，Sharpe(1964)、Lintner(1965)和Mossin(1966)资本资产定价模型，Ross(1976)套利定价模型，Black和Scholes(1973)期权定价理论等。以上理论奠定了现代金融经济学资产定价研究的基础，同时也为研究市场风险确立了理论支持。目前，商业银行市场风险度量的方法许多都是在这些理论的基础上逐步发展并运用到实际的经济社会运行当中的。
2、商业银行市场风险计量模型。在资产负债管理中常用的市场风险计量模型有缺口分析、久期分析和敏感性分析。在金融市场理论中最主要的计量模型是风险价值(VaR)模型，压力测试和极值理论等是其必要的补充。在资本管理理论中最常用的计量模型为经济资本(EVA)模型。
巴塞尔委员会在1996年《资本协议市场风险补充规定》中明确提出了两类市场风险计量方法：标准法和内部模型方法。标准法包含了对利率风险、所有权益风险、汇率风险、商品价格风险以及期权风险的资本计量标准;内部模型方法允许银行根据内部风险管理的模型进行管理，巴塞尔委员会认可的内部模型法为VaR模型;在2004年颁布的新资本协议对市场风险的规定沿承了1996年规定的主要内容。
从以上综述可以看出，商业银行市场风险计量方式和模型得到了不断发展和完善，但同时，我们也清醒地认识到，市场风险管理的计量(特别是此次金融海啸下)仍然面临着相应的挑战：在理论上，市场风险管理理论的假设前提将会更加具体化(如从线性假设逐渐发展到非线性假设)，研究方法将会更加多样化(如引入行为金融学的研究成果);在实践中，市场风险管理往往和操作风险管理、信用风险管理紧密相关，不能将市场风险孤立起来进行计量和研究。
三、金融海啸下商业银行市场风险计量的思考
首先，次贷危机所引发的金融海啸是信用风险、市场风险以及流动性风险相互影响、相互推动的结果。当美国房价不断下降、利率不断攀升时，房贷者负担加重，违约率大幅增长，并由此引发了次级抵押贷款相关衍生品(次级ABS和CD0)价值的不断下降，信用风险向市场风险转化，而在市场出现恐慌时，资金流动性又出现高度紧张，进而引起信贷的紧缩，形成市场的恶性循环，并最终爆发次贷危机。金融海啸充分表明，市场风险的计量和管理往往和操作风险管理、信用风险管理紧密相关，这就对市场风险的计量和管理提出了更高的要求，应当在全面风险管理的理念下，充分考虑市场风险自身的特点，加强计量和管理。
其次，金融创新的复杂性也带来了市场风险计量和管理的复杂性。次级抵押贷款证券化作为金融创新曾经促进了美国房地产市场的快速发展，但过度证券化的资产泡沫严重，不断累积，最终导致泡沫的破灭。金融创新工具是通过对基础资产进行复杂的技术处理后形成的，不像传统金融业务那样透明，基础资产现金流的风险和收益特征被淹没，投资者和基础资产持有人之间信息不对称，难以准确评估金融创新工具内在价值。一旦判断失误或管理不够完善，将会使银行遭受惨重的损失。因此，对于金融创新工具，要高度重视其现金流，不能仅仅运用模型和工具去做技术性的计量和处理，要清楚地看到基础资产的实质，不能过度运用金融创新手段，包装质量不好的基础资产，以远远高于实际价值的价格出售。
第三，高度重视系统性风险和非系统性风险的辩证关系。金融机构在进行市场风险管理时，会通过资产组合、对冲、衍生产品等将风险在不同的参与主体之间进行分散和转移，这种方式可以降低非系统风险，但系统性风险并不会因此得到有效的降低。一旦这种系统性风险没有得到足够重视和有效监管，不断蔓延，就会极大增加整个金融体系的风险，而当金融体系不能承受这种系统性风险时，就会爆发金融危机。金融海啸中，多家金融机构就是由于没有有效识别和计量出系统性风险而遭到了破产。因此，在进行市场风险计量时，不但要关注自身的风险特征，通过风险管理策略降低非系统性风险，还要高度关注和计量系统性风险，以便及早采取风险防范措施。
四、金融海啸下我国商业银行市场风险计量的分析
1、金融海啸对我国商业银行的影响。从直接影响来看，次贷危机对我国商业银行的影响有限，主要原因为我国商业银行持有的次级贷款债券和海外贷款的规模相对较小，对于次贷危机所造成的风险，主要通过计提资产减值准备来进行防范。以中国银行为例，截至2007年底，中行就美国次级住房贷款抵押债券计提减值准备12.95亿美元，并在股东权益中确认了2.82亿美元的公允价值变动储备。
从间接影响来看，金融海啸对我国商业银行的影响远还没有结束。金融海啸席卷全球，全球经济增长放缓，我国外贸出口下降迅速，外向出口型企业困难重
重，这种对实体经济的影响势必会对我国商业银行产生实质的影响。
2、我国商业银行市场风险计量分析。商业银行市场风险分为银行账户和交易账户的市场风险。截至2008年底，我国上市的商业银行总共有14家，这14家商业银行建立了符合上市公司要求的公司治理机制，既有国有控股商业银行，也有区域性的商业银行，在我国商业银行中具有较广泛的代表性。以这14家上市商业银行为样本，可分析我国商业银行的市场风险计量。
我国商业银行对交易账户的市场风险管理主要通过建立和完善市场风险管理信息系统，运用限额管理、组合管理等方式来进行的，计量方式为：风险价值分析、敏感性分析、缺口分析、久期分析、凸性分析、压力测试等。
在银行账户方面，市场风险主要是利率风险和汇率风险。利率风险来源于利率敏感的资产和负债的到期日或重新定价日的错配，主要识别和计量的方式为：缺口分析、久期分析、敏感性分析、情景分析和压力测试等。汇率风险来源于外汇资产与外汇负债之间币种结构不平衡，以及从事外汇衍生交易业务所产生的外汇敞口因汇率的不利变动而蒙受损失的风险，主要识别和计量的方式为：敞口分析、汇率敏感性分析和风险价值分析等。
此外，我国监管当局重视市场风险的计量，在2004年颁布并在2007年修改的《商业银行资本充足率管理办法》中，明确提出了商业银行要在设立交易账户的基础上对市场风险计提资本，并规定商业银行应当按照标准法计算市场风险资本，经银监会审查批准的，可以使用内部模型法来进行计量。从监管当局的管理办法和指引来看，我国监管当局对市场风险计量的方式是根据《资本协议市场风险补充规定》的要求来进行规定的。此次金融海啸使人们清楚地认识到过度放松管制、过度进行金融创新的弊端。我国监管当局在今后制定市场风险计量办法时，应当对金融衍生产品更加关注，合理评价衍生产品的真实价值，有效推进金融创新。
五、结论和建议
我国银行商业化经营的时间并不长，在技术、数据、管理等方面与国际活跃银行都有一定差距。可喜的是，我国许多银行已经做出了很好的尝试，并在不断积累经验。比如在经济资本配置方面，工行、中行、建行等都已逐步将经济资本管理工具运用到资源配置、预算管理和产品定价等多个领域，不断提高风险管理水平。
金融海啸的出现，对我国商业银行市场风险的计量提出了更高的要求。为此，提出如下建议：在全面风险管理的理念下，充分考虑市场风险自身的特点，加强风险的综合计量和管理，在保证流动性、安全性及监管要求的前提下，提高银行的盈利能力;有效合理推进金融创新，高度重视现金流，不能仅运用模型和工具去做技术性的计量和处理，要清楚地计量到基础资产的实质;不仅要关注自身的风险特征，通过风险管理策略降低非系统性风险，还要高度关注和计量系统性风险，及早采取相应的风险防范措施。
责任编辑：垠喜
商业市场调查报告范文第5篇
摘 要：新形势下随着我国市场经济的深入发展，建立多层次的社会保障体系，并有效解决养老问题是实现社会和谐健康发展的必然要求。就我国养老现状而言，受多种因素影响，面临着各种各样的矛盾，可以将其简单概括为两个方面：其一，人口老龄化速度加快，直接增加社会养老压力；其二，新形势下我国养老保障体系建设由政府主导，商业保险并不能参与到养老保险中。从某种意义上来说商业保险参与养老保险能够在社会稳定健康发展的前提下有效调动社会各方面的积极性，不仅能够提升养老质量，还能够为社会和谐创造条件。在另一方面商业保险参与养老保险实现协调发展能够满足民众高层次养老需求，进而实现社会稳定的良性循环。本文以分析新形势下商业保险参与养老保险的必要性为切入点，深入研究新形势下商业保险参与养老保险发展，以此为广大研究者提供强大理论支撑。
关键词：新形势；商业保险；养老保险；发展
商业保险参与养老保险是新形势下保险市场发展的重点，商业保险与养老保险两者相互补充和发展，使其成为了缓解我国养老矛盾的重要选择。不可否认，在构建养老体系的过程中，商业保险都在一定程度上有参与，但是就目前情况来看，尚处于初级阶段，商业保险对构建养老体系的效用并未最大限度发挥出来，也并未真正意义上实现商业保险与养老保险两者间的良性互动，更有甚者在我国部分地区更是处于不协调阶段，一定程度上阻碍了养老体系的建立和经济的可持续发展，基于此，商业保险参与养老保险的发展需要在新形势下改进和发展，以期实现协调发展，而这也成为了本文研究的重点。
一、分析商业保险与基本养老保险的内涵
（一）商业保险的内涵
商业保险能够在各方面都得到保障的情况下，高层次满足被保险人与保险人的盈利需求的商业活动，两者之间建立契约关系并由专门的保险机构进行后续的资本运营。值得一提的是，在这种商业保险关系中，投保人与保险人两者必须是平等自愿原则，投保人定期按照合同要求向保险公司缴纳一定额度的保险费，倘若保险人出现某种事故，保险公司需按照合同规定向保险人做出合理赔偿。从某种意义上来说，商业保险的出现是市场经济发展的必然结果，商业保险作为一种有效市场机制，全方位、多层次体现出“我为人人，人人为我”的风险管控意识，综合运用概率、精算等数学运算等，基于经济互助的情况下最大限度发挥出了经济补偿的作用。在大量同质风险累积的过程只有少数风险真正转变为风险，这样少数的风险损害者最终被全体的被保险人所分摊。
（二）基本养老保险的内涵
基本养老保险作为社会保障的重要组成部分，其也是社会保险五大险种中最重要的险种。基本养老保险顾名思义是国家在一定历史时期内参照相关法律法规，为解决劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限，或者因特殊原因失去劳动能力，确保其离岗后能够维持基本生活而建立的一种社会保险制度。基本养老保险涉及范围比较广，也是新形势下应用比较普遍的一种社会保障方式，确保了社会有序发展。基本养老保险资金筹措在无特殊情况下通常是国家、企业甚至于个人按照一定比例进行分配，出发点和落脚点是维持社会底层人员最低生活需要，过立法或者相关的规章制度来强制性的要求社会成员先承担缴费的义务，只有在这个基础之上才能够享受到保障的权利。
二、新形势下商业保险参与养老保险的必要性分析
（一）商业保险参与养老保险是保险公司获得更深层次发展的主要渠道
保险在金融市场中扮演着重要角色，基于金融与经济发展大融合的背景下，商业保险参与到养老保险中在一定程度上扩大了保险这一主体的盈利空间，在另一方面还发挥着资金融通，提高投资效率等积极作用。截至2014年底，瑞士再保险研究报告中明确指出：在过去的10年时间里，新兴市场的商业险保费每年以14%的比例上升，是发达市场的2-3倍。与此同时，中国商业险保费以32%的比例呈直线增长，大大超过GDP的增长速度。但是就我国目前情况来看，中国保险市场与西方发达国家的保险市场两者间还存在很大差距。倘若站在保险行业的角度来看，衡量一个国家或者一个地区的保险业发展水平的两个重要参考依据是：保险密度和保险深度。在查阅相关资料结合我国实际后发现，我国2008年-2014年，我国的保险密度从629.12元上升至1323.13元，增长近乎两倍；保险深度也由2.43%上升至3.75%，从中也就不难发现，保险业随着经济的发展不断发生变化，而社会各阶层民众接受和运用商业保险的程度也不断提高。
综合考虑多方面因素，社会保险市场存在的空白不能简单依靠国家和政府予以填补，相反需要商业保险的加入，无疑为各个商业保险公司获得更深层次发展提供了机遇，但是从另一方面来说，商业保险之间的竞争也将日趋激烈，基于此种背景下，商业保险要想在同行业中获得更大竞争优势，除了要不断提高自身产品的投资回报和服务质量外，还要依据自身实际情况准确预测市场的扩容方向，明确市场定位，进而积极的参与到社会养老体系的构建，促进其健康可持续发展，更好的服务于民众。个人作为社会最基本的元素，养老更是亘古不变的话题，从传统的养儿防老逐渐向投资防老的转变，所透露出来的种种都反映了人民更多的关注在整个生命周期内的财产分配。加上商业保险个性化一直是社会各阶层关注的重点，越来越多的民众通过购买商业保险提高自己养老的隐形替代率水平。与此同时，个人商业保险也是建立在双方平等自愿的基础上，并没有违背商业保险公司的经营理念和原则，当然也需要商业保险自身依据自身实际情况，制定出行之有效的发展计划，在提高服务质量的同时、开发新产品，用市场运营效果验证商业保险的竞争力，因而商业保险参与养老保险具有必要性。
（二）个人养老的选择
就我国目前形势而言，养老保险在原有基础之上都有了广度和深度上的拓展，但是从社会保险的性质和运作方式来看，其不能够有效解决新形势下每个人的社会养老问题。与此同时，基于现收现付的社保体系下，我国社会保险基金存在的“空账”问题也受到社会各阶层的广泛关注。早在2013年7月，社会科学院研究中心主任郑秉文就明确指出：“城镇养老保险个人记账金额在2012年底为2.9万亿，其中实账部分仅为其十分之一，“空账”高达2万亿。从中也就不难看出。“空账”金额巨大，从某种意义上也就透露出“裸老”人口的养老问题还存在或者潜在着巨大风险，因而新形势下为孤寡老人或者是失去劳动能力的部分人群寻求一种行之有效的保障途径显得尤为重要。
新形势下和谐稳定社会建设是一项科学化、系统性强的工程，并不是在短时间内能够实现，相反其需要长期努力和探索。站在系统工程的角度出发，其不仅整合了各方面因素，其还为构建和谐稳定社会提供了内在动力，而保险业在这个过程中发挥着积极作用。甚至可以说其实社会民生的“必需品”，是建设和谐稳定社会的助推器和润滑剂。从中也就不难发现，缓解我国矛盾需要养老保险与商业保险两者相互作用，因为养老保险解决了民众“共性化”需求，而商业保险则解决了民众“个性化”需求，两者都在养老产业链上扮演者着重要角色，基于此商业保险在实现自身发展过程中，要明确自身定位，在这个基础上与新农保、企业年金甚至于城镇养老保险试点等工作紧密联系起来，为更好更快促进我国养老保险事业的发展奠定坚实基础。
（三）商业保险的高效率运行有助于降低空账率
众所周知，商业保险公司是市场的企业法人，其初衷和目的便是追求市场利润。同养老保险相比，不管是在组织形式或者是人员服务上都有着绝对优势。当然者都依赖于垂直经营的商业保险公司组织模式和直接性的全国统筹管理，为各项工作的顺利进行提供了可能。保险公司能够依据市场变化调整发展计划，并且制定出科学合理的计划对各个地区的保险资源进行优化配置。再者，商业保险能够充分利用自身存在优势，例如：服务网点、人员服务等，在这个基础之上收集相关养老信息，结合精算技术能够准确计算出不同种类的保费率，并根据实际情况开发出新产品，满足民众高层次要求。从另一方面来说，养老保险出现的“空账”效应会“倒逼”商业保险，使其全身心投入到管理和运营当中，唯有如此其才能够在市场竞争中占据优势，而在这个过程中各个商业保险公司可以针对市场需求进行系统化、科学化管理，在这个基础之上成立商业养老保险基金，而此类基金运作应当交由专业人士进行监管和执行，为养老基金保值增值创造一个有利环境。从养老保险所特有的社会功能考虑，稳定、风险小是养老基本首要考虑的因素，自然而然的债券成为投资的首选。但随着市场经济的迅猛发展，社会形势变幻多端，很难保证养老保险能够真正发挥出其养老作用，而商业保险参与到养老保险中，在各方面都得到保障的情况下，为社会养老基金的保值增值营造了一个良好环境，加上各保险公司的积极参与，不断推出新养老险种，从某种意义上来说满足了民众高层次要求，延伸了社会成员可选择的途径，为商业保险更好的参与到养老保险中奠定坚实基础。
三、新形势下商业保险参与养老保险的发展建议
（一）依据实际情况制定行之有效的发展计划，确保养老金改革工作稳步推进
新形势下要想根本性解决或者缓解社会养老问题，推动养老金体系改革已经刻不容缓。就我国目前形势而言，建立健全养老金制度具有紧迫性和有利性。紧迫性表现在我国处于城市化发展的关键时期，城市化率上升至50%以上，换一种方式来说，城市化的稳步推进割断了传统社会保护网络和土地之间存在的关系，因而加快养老金制度改革具有紧迫性。有利性表现在，我国有一部分城市人口呈现出幸福指数不高的特点，当然这也给予国家和政府逐渐推进养老金制度改革预留出一部分时间，但是这个时间是相对短暂的。在查阅相关资料结合实际发现，截至2030年中国城市化率将上升至65%，倘若纯粹依靠社会基本养老保险将难以支撑其养老机制的可持续运作。新形势下商业保险参与养老保险，直接关乎到中国千千万万民众的切实利益，而这也是其受社会各阶层广泛关注的原因所在，同时也涉及到政府、企业、保险公司等，这也就需要相关部门充分依据实际情况，制定出行之有效的改革计划，进而为商业保险获得政策支持创造条件。
（二）保险业应加强研究，提高参与效率
尽管新形势下我们全面认识到了商业保险参与养老保险的重要性，并且在这个基础之上，对相关领域进行了不懈探索，甚至于借鉴和学习了西方发达国家的养老体系，立足整体，新形势下商业保险参与养老保险的能效度还比较低，其效用并没有充分发挥出来，在参与过程中还存在诸多矛盾急需解决。基于此，新形势就要求各保险公司加强企业年金以及加大商业养老保险相关领域的研究力度，为商业保险更好的参与养老保险创造条件，进而促进两者的协调发展。
随着我国保险技术的不断发展，养老保险向专业化方向转变将是未来养老保险发展的重要趋势。换一种方式来说，新形势下商业保险应当不断提高保险经营的专业化程度，在特定条件下甚至于可以通过合资或者吸收外资参股，以此增加养老保险方面的专业技术和管理经验，在各方面都得到保障的情况下实现最专业、最有效的对接，这都是极佳选择。目前，保监会经过多方面考核已经批准了太平洋养老保险和平安养老保险两家专业养老保险公司。今后保监会也会依据我国养老保险实际情况，鼓励各个保险公司向专业化方向发展，增强自身竞争力的同时，为民众提供更加优质服务，为养老保险在养老保障领域的优势全面发挥出来奠定坚实基础。从另一方面来看，新形势下商业保险参与养老保险的发展严重不协调。不可否认其受多种因素影响，但最关键性因素是受政策限制，加上部分商业保险公司并没有明确自身定位，不能根据市场需求适当调整发展计划，基于此，新形势下商业保险行业应该积极调研市场需求，依据实际情况制定行之有效的发展计划，并且紧跟政府相关政策，进而为商业保险参与养老保险奠定坚实基础。
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（罗采薇：研究方向：社会保障，华中师范大学。）