第一篇：让商业起死回生的方式
他们让企业“起死回生”的秘诀
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他们让企业“起死回生”的秘诀
事实上，商界有不少人是扮演拯救者的角色的。比如稻盛和夫拯救日航，乔布斯拯救苹果，郭士纳拯救IBM。他们拯救企业都有自己的法宝。
据国外媒体最新报道，社交游戏公司Zynga宣布，微软互动娱乐部门总裁唐·马特里克(Don Mattrick)将出任公司首席执行官。在马特里克之前，已有多位微软高管离职并担任其它公司的首席执行官。他们中的许多人在出任其它公司首席执行官之时，都面临着非常困难的局面。
事实上，商界有不少人是扮演拯救者的角色的。比如稻盛和夫拯救日航，乔布斯拯救苹果，郭士纳拯救IBM。他们拯救企业都有自己的法宝。当然，也有一些不成功的案例，如诺基亚的埃洛普，惠普的惠特曼等，他们也有自己的“败笔”和“罪状”。
一、乔布斯让苹果起死回生的11个良方
1997年前的苹果公司一切都糟糕透了。公司股价从1992年的每股60美元，跌至1996年年底的每股17美元，年销售额也从110亿美元跌至70亿美元，市场份额更是从原本领先的12%跌至4%，而且这一颓势似乎仍要持续下去。
1997年底，苹果公司通过收购乔布斯创办的NeXT公司，使乔布斯在5年后重返苹果董事会，挽救危机。可当时，外界普遍不看好乔布斯。
乔布斯的回归以及与微软的联盟，把苹果公司从死亡线上拉了回来。设计创意非凡的品牌广告、取消授权业务、精简产品线，乔布斯所做的一切，都是让苹果努力回到好产品、好营销和好分销这些最基本的东西上。
有人总结乔布斯让苹果起死回生并重塑辉煌的11个良方：
1.化敌为友
你能想象百事与可口可乐、Verizon与AT&T之间的联姻吗?1997年苹果和微软宣布合作带给外界的就是这种诧异的感觉。在经过12年的亏损后，苹果急需资金注入，而且要很快到位。于是，乔布斯请比尔·盖茨(Bill Gates)出手相助，后者向苹果投入了1.5亿美元。乔布斯当时宣布，“苹果与微软的争霸时代已经结束。此次合作将可以使苹果专注于为这个产业做出更大的贡献，令公司重新振作起来。”
2.设计注重美学
作为一个伟大的推销员，乔布斯清楚美学的重要性，他很早就意识到苹果的一些产品看上去过时了。1998年，乔布斯在苹果办公室召开了一个会议，他对在场的所有人说：“大家知道我们公司有什么问题吗?产品太烂了，我们的产品不够吸引人。”今天，苹果的产品已经成为的最漂亮的科技产品。今天，从彩色iMac到超薄iPad，苹果最引以为豪的就是制造出了最漂亮的科技产品。
3.转变经营思路
苹果最初只是一家电脑公司，乔布斯并不满足于原地踏步，他清楚，要想真正成功只能把业务范围拓展至更多的领域。随着Final Cut Pro的推出，苹果开始了自己的扩张步伐，接连发布了MP3播放器、iPhone以及iPad等热销产品。2007年，乔布斯将公司名称从苹果电脑改为苹果，用以体现一种更新、更宽广的视角。
4.另辟蹊径
其他的零售商都不愿为苹果产品提供足够的空间。那怎么办呢?乔布斯的解决之道是自己开店。如今，这些遍布全球的苹果商店是“计算机零售行业的宠儿”。
5.激发购买欲望
乔布斯的确不用所谓的“焦点团队”(focus group)，相反，他总是在努力让客户明白自己的真正需要，而不是获取他们的反馈。消费者研究机构Yankee Group主管卡尔·豪(Carl Howe)说：“苹果有很多成功的例子证明，它能激发用户的购买欲望，让他们买下原本以为不需要
的东西”。去年，在苹果推出iPad以后，许多人对这款产品的热销十分吃惊。迄今，iPad的销量已经接近2000万台。
6.产品环环相扣
苹果推出的产品都是内部创新的结晶，每一款产品都和其它产品有联系。例如，iPod几乎实现了与iTune的完美结合，而iPad和iPhone也完全融入苹果的应用商店。正如乔布斯所言，“创造力就是将各种东西连到一起”。苹果的成功经验表明了产品环环相扣的重要性。
7.汇集各种背景人才
能经营公司的人不全是毕业于常春藤联盟的高材生。乔布斯曾经说过，“让Macintosh大获成功的一个原因是，参与开发这款产品的人是音乐家、诗人、艺术家、动物学家和历史学家，他们碰巧又是这个世界上最优秀的电脑专家”。
8.不断创新
苹果的“非同凡想”(Think Different)广告宣传活动曾在20世纪90年代后期曾轰动一时，也是历史上宣传效果最好的广告之一。这则广告语激发了人们创新和发明的热情，这也是今天苹果的企业文化内涵。
9.简单至上
简单就是一种莫大的幸福。苹果设计师乔纳森·艾夫斯(JonathanIves)在谈到这一战略时说：“我们要全力设计出那些能让用户很快上手的产品，而不是那些很复杂、需要折腾半天的产品。”
10.销售梦想而非产品
乔布斯要让人们痴迷于一种感觉，即苹果并不是在生产用户要买的产品，而是产品所代表的东西。记住，人最先关注的都是他们自己，因此，要制造与他们相关的产品。
11.相信自己
乔布斯曾在斯坦福大学毕业典礼的讲话中说：要有勇气追求你的内心和你的直觉，它们才能真正反映你想要成为什么样的人。
二、稻盛和夫：日航起死回生的5个秘诀
2010年1月，全球第三大航空公司——日本航空公司因为经营陷入困境，不得不向法院递交了破产申请。为了拯救日航，日本政府邀请了有“经营之神”之称的京瓷公司创始人稻盛和夫出任日航的董事长。在他的领导下，日航实施了一系列“重建计划”，很快实现了扭亏为盈。
是什么样的手腕，日航从宣告破产重建到重新上市，只用了2年零7个月的时间呢?稻盛和夫先近日接受媒体采访时讲述了拯救日航的全部秘密。稻盛和夫认为，企业的经营最重要的不是确立经营的战略，而是那些看不见的公司风气和员工的意识。
稻盛和夫自己总结了5个秘诀：
1、是我零工资的奉献给了全体员工以很大的精神鼓励。我接受政府的邀请出任公司董事长时，已是80岁的老人，在许多员工眼里，我是他(她)们的爷爷、父亲或叔叔，我一生与日本航空公司没有什么关系，却愿意不领一分钱的工资为日本航空公司的重建奉献最后的力量，给了全体员工一个很好的榜样。
2、按照政府再生支援机构的重建要求，日本航空要裁员一部分员工，但是，同时也要保护更多的员工能够继续留在公司里工作。我之所以答应政府的邀请到日本航空公司来担任董事长，是认识到日本航空公司不能让它倒闭，不能让它影响日本经济，尽可能地保住更多人的工作机会。所以，虽然社会上也有些议论和反对担忧之声，我还是以一种历史责任感走进了日本航空公司。
3、我担任董事长后，做的第一件事，就是要明确日本航空公司的经营目标，并将这一目标反复向全体员工传达，让每一位员工时刻牢记自己要做什么，公司要做到什么。这一做法，与我创建和经营京瓷公司、KDDI公司一样。我觉得，企业是为了全体员工的幸福而存在的，企业如果仅仅为了追求利益而不顾员工的幸福，那么员工的心就会离去。因此，只有把员工的幸福放在第一位，大家团结一心，经营者与员工的心灵产生共鸣，企业才能走出困境，才能获得健康发展。
4、在日本航空公司，我用我的经营哲学和人生观，对企业进行了改革，尤其是对官僚体制进行了彻底的改革。日本航空公司之所以破产，是因为盲目的扩张和严重的官僚主义。现场与总部的渠道不同，现场的要求和问题反映不到管理层，所以，我首先对企业的经营服务意识进行了改革。我原本以为，航空公司最关键的要素，是拥有最先进的客机和最完善的设施。但是，当我成为日本航空公司董事长后，我发现，给乘客提供一流的优质服务和舒适安全的飞行环境，才是最为重要的。因此，我深入到第一线现场，与乘客、与机长、与客舱服务员、与行李搬运员，与其他的地勤人员交流，一起商议提高服务质量的问题，一起研究如何改善客舱餐，制定了40个项目的服务内容，让员工和我一起拥有共同的价值观，拥有共同的经营理念，做到“物心两面”一致，日本航空公司新的企业理念也因此形成。
让优秀的员工脱颖而出，选拔优秀的员工担任管理干部，培养一批年轻优秀的人才，也是我们十分重视的工作。因为只有这样，公司才能打破陈旧的官僚体制，让每一位员工树立起经营者的意识，建立起一种创新的公司规则，人人成为公司的主人。
5、我担任董事长后，最为吃惊的是，公司的各项统计数据不仅不全，而且统计时间很长很慢，往往需要3个月之后才能搞全数据，以至于经营者无法迅速掌握公司的运营情况。所以，在对企业内部进行改革时，我特别关注统计工作。经过改革，现在各个部门的数据做到即有即报，公司详尽的经营报告，做到了一个月内完成。
同时，对于公司内部经营体制实施了改革，实行了航线单独核算制度，并确定了各航线的经营责任人。
许多人认为，企业的经营，最重要的是确立经营的战略，但是我认为，最重要的是那些看不见的公司风气和员工的意识。也就是说，如果每一位员工都能够以自己的公司而自豪，都能够发自内心地为公司服务，那么这一家公司就一定会发展得很好。相反的，员工成为批评家经常批评自己的公司，那么，这样的公司就一定会破产，经营者再努力也好不起来。所以，日本航空公司之所以能够走出困境重新上市，是因为在短短的2年多时间里，公司风气改变了，员工的意识改变了，员工发自内心地与公司同心同德同努力。所以，我要感谢我们的员工，是他(她)们辛勤的努力，才拯救了自己的公司。这才是日本航空公司获得重生的最大秘密。
三、郭士纳拯救IBM的九个关键词
在美国计算机行业中，没有人不知道IBM。作为一个百年老店，IBM几乎一直在执计算机界之牛耳。然而，到1990年代，IBM风光不再，发生了重大经营危机。在这一危机面前力挽狂澜的，就是著名经理人郭士纳(LouisV.GerstnerJr.)。
有人总结了郭士纳拯救IBM的九个关键词：
1，关注点
郭士纳认为，关注点对于一个机构的成功来说是一个关键性的因素。如果一个管理团队没有搞清楚公司的关注点，就很有可能误入歧途;缺乏关注点是平庸的公司中最常见的现象;找到了关注点，就等于为公司确立了方向感。关注点能迫使公司限制其野心，避免“这山望着那山高”，使管理者能够集中资源，搞好经营管理。初到IBM,郭士纳为了找到蓝色巨人的关注点，为自己定下了“90天内不做决策”的规定。
2，现金流
郭士纳认为，公司里的现金流最能反映一个公司的经营情况。郭士纳上任30天，既4月底，他就从公司的业绩报表上了解到公司的财务情况，并给公司财务现象的下定义：“快速失血的财务”。7月份，郭士纳做了4个关键性的决策，其一就是“出售生产不足的资产，以筹集资金。”同时，大规模地削减不具有竞争力的开支，创造新的商业模式、再造公司内部流程节省开支。
3，原则性领导
郭士纳认为，人可以分成四类“积极采取行动促使事件发生的人;被动接受所发生的事件的人;对事件持旁观者心态的人;什么事也不关心的人。”对员工，郭士纳秉持的方法是原则性领导。为什么要原则?因为所有高绩效的公司都是通过原则而不是通过程序来进行领导和管理的。郭士纳通过三个步骤来实现他的原则性领导：首先确立了8个新的原则;第二，确立14项行为转变的要求;第三，确立了员工晋升的新途径。
4，以客户为导向
郭士纳认为，必须把市场(客户)确定为所有行动和行为的动机。在他制定的公司8个新原则中，第一条就是：市场(客户)是我们的一切行动的原动力。为了了解客户，他开展了“热烈拥抱”计划。所谓“热烈拥抱”计划，就是要求IBM的高级管理班子的50名高级经理中的每一个人都要在三个月内，至少要拜访公司的5个最大的客户中的一个。而高级经理属下的200名经理，也要执行“热烈拥抱”计划。计划执行之后，每人还必须递交一份1-2页的书面报告。通过“热烈拥抱”计划，郭士纳实现IBM以客户为导向的企业文化转变。在写到IBM的CEO所必须具备的条件时，郭士纳认为“坚决以客户为中心”是CEO的个人素质中必不可缺少的一条。
第二篇：案例让老店起死回生
美容院的老板们都知道顾客是美容院生存和发展的根本，但在实际的管理工作中，经常会出现顾客和老板之间脱节的情况，我们前段时
间就曾经遇到这样一个案例。
该美容院位于广州市某写字楼，主要经营中高档产品，开业一年多以来，生意勉强维持，固定顾客只有50多人，有三个美容师，在与美容院老板聊天的时候，老板的焦点始终是在如何搞好促销，吸引客源上(这也难怪，促销几乎已经成为大多数美容院老板日思夜想
的事情，总想通过促销吸引更多客源，卖出更多产品)。
随着该店加盟君悦体系，君悦营销管理专家团队对其进行会诊后发现，这个美容院最可怕的问题不是促销，而是在顾客管理。第
一、老板不能全部叫出自己美容院顾客的名字。第
二、老板对顾客的护理项目和档案资料几乎不能说出。第
三、大多数档案资料竟然不在美容院老板的控制范围，而由她的店长掌握。第
四、顾客与店长的关系非同一般，有时店长不在的时候，顾客竟然不上门。问为什么会出现这样的情况?老板说：“这个店她是接手别人的，店长是以前的那个老板走的时候留下来的，这其中的一些顾客已经和店长有几年的联系。”为了表示对店长的信任，她从未主动向店长要求要老顾客的顾客档案，也没有插手这些顾客的管理和联系。我们又问，如果有一天你的店长走了，你怎么办?她说：“她一直就担心这样的问题，而且，前不久，店长提出要回家一段时间，她很担心店长走后会流
失一些顾客。”
这种美容院老板被店长或美容师架空的现象在很多美容院都不同程度的存在，也让很多老板头疼。当店长或美容师流失的时候，经常会相应流失一批顾客。但店长和美容师这个环节又是美容院必不可少的，因为作为老板毕竟只有一个人，很多顾客必须靠你的员工去服务，而服务的过程是建立感情联系的一个重要途径。因此，也难怪顾客和员工的关系会好过顾客和老板的关系。
那么，究竟如何解决这种情况呢?针对该美容院的问题，我们提出如下建议：
1、鉴于顾客开发的难度比较大和顾客管理中存在的问题，应遵循以老顾客为主，新客户开发为辅的原则。
2、由我们出面，利用给美容院进行顾客分析的理由，向店长索取顾客档案，然后全部备份。根据店长的情况，决定由美容院老板出面，就如何加强顾客和美容院的感情联系同店长进行面谈沟通，争取达成共识。
3、设计一份调查问卷，由美容院老板利用顾客档案进行电话回访和调查，必要时上门拜访，完善顾客档案，建立个人感情联系。
4、从即日起，每一个来的客人，都要充分利用机会与顾客进行感情沟通，每一个新顾客的资料都要由美容院保管。
5、美容院老板进一步熟悉并牢记顾客档案，做到：能随时叫出每一个顾客的名字;能说出顾客的护理项目和时间;能说出顾客的兴趣爱好、生日等等档案资料。并充分利用顾客的资料寻找感情的突破点。
6、在合适的时候，利用一个合理的理由搞一次联欢，对老顾客进行答谢。
7、以美容院的名义在周末搞一些小型讲座(穿插一些游戏)，不断拉近客情关系，也可以作为顾客开发的常用手段。
8、强化美容师培训，将顾客点名服务改为美容师轮筹制，淡化顾客和美容师个人的感情。
9、全面引进君悦文化对员工进行管理。通过以上步骤的逐渐实施到位，两个月后，该老板高兴的说，现在她和顾客的关系已经改善很多了，经常有顾客会打电话或到美容院来聊几句。顾客的月平均消费也有了明显提高，而且又通过老顾客新增了十几个新顾客„„
通常而言，美容院要想避免顾客与员工关系过分密切而引起顾客流失的潜在危险，只有两种方法，一种是加强顾客对美容院的归属感，(这种情况一般适用于高档美容院、技术产品独特的美容院)，一种是加强顾客与美容院老板的感情联系(这种情况一般适用于中小美容院、技术产品缺乏独特性的美容院)。而两种不同情况的对应处理措施也不近相同，需要具体情况具体对待。
第三篇：商业贿赂的主要方式
商业贿赂的主要方式有:1.现金、实物回扣;
2.软回扣，如高消费招待、酒巴包厢享乐、提供出国机会及风景旅游观光;3.为对方安装电话、包租大哥大、装修住房;
4.为对方提供明显可营利的业务项目、物资批件及合同等等。
这种回扣性质的商业贿赂往往以“中介费”、“佣金”、“介绍费”、“劳务费”等名义付给对方。《反不正当竞
争法》对帐外回扣明确禁止，但考虑商业经营特点，对经营中的“折扣”行为则明确允许。第八条第二款规定：“经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给对方折扣，可以给中间人佣金。经营者给对方折扣、给中间人佣金的，必须如实入帐，按受折扣、佣金的经营者必须如实入帐。”这里规定了回扣与折扣的区别：一是折扣是公开的，帐面上在案的，而回扣是秘密进行的;二是折扣是给对方单位或集体的，而回扣是给个人。折扣，是一种商界通用的推销手段，是指在商品购销活动中，卖方在所成交的价款或数量上给买方以一定比例的减让，而返还给对方的一种交易上的优惠.
第四篇：商业银行会计的基本核算方式
摘要：商业银行经过几百年的发展演变，逐渐成为世界各国经济活动中最主要的资金集散机构。而同时，经历了几个发展时期的会计在商业银行的运用也更加紧密。随着两者的发展，商业银行的业务模式有了很大的改变，会计电算化逐渐运用到商业银行的会计核算中。本文将重点介绍商业银行会计的基本核算方式，及其存在的问题。
一、概述
商业银行会计是以对经济活动的核算和管理为中心，对资产、负债、所有者权益进行监督核算的会计。它以货币为主要计量单位，采用会计的专门方法，对商业银行经营活动过程进行准确、完整、连续、综合的核算和监督，为银行经营者及相关者提供财务状况、经营成果和现金流量等会计信息。
商业银行会计的基本核算方法是会计核算方法的基本原理以及账务处理的一般程序，是会计核算所必须遵循的基本要求和规定。具体包括：会计科目的设置与使用;记账方法的运用;会计凭证的编制;帐务组织结构与账务处理程序等。
二、 基本核算方式
(一)会计科目与账户的设置
根据商业银行自身的业务特点，银行会计科目主要有两类分类方法。
1、表内科目按资金性质分类，可分为资产类、负债类、 资产负债共同类、所有者权益类、损益类科目。 ①资产类科目，是反映商业银行各项资产要素项目的会计科目; ②负债类科目，是反映商业银行各项负债要素项目的会计科目; ③资产负债共同类科目，是反映商业银行各项资产和负债，具有双重性的科目。这类科目的特点是在日常核算中资产负债性质不确定，其性质视科目的期末余额而定。如：“联行往帐”，“联行来帐”等; ④所有者权益类科目，是反映商业银行所有者权益要素的会计科目; ⑤损益类科目反映商业银行各项收入和费用成本的科目。
2、按科目与资产负债表的关系分类，可分为表内科目和表外科目两类。 表内科目：是反映商业银行会计要素实际增减变化的会计科目。表外科目：是不反映商业银行会计要素实际增减变化，用于反映各项登记备查事项的会计科目。
而为了更好的记录有关经济业务，不仅要明确帐户的核算内容，而且要求帐户具有一定的结构。帐户的基本结构为左右两方，相应的反应数额的增加或减少以及帐户余额的方向。
(二)记账方法的运用
商业银行会计的记账方法包括复式记账法和单式记账法。
1、复式记账法 经济业务发生后，涉及表内科目增减变化的。
复式记账法又称借贷记账法，以“借” , “贷”为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”为记账规则，用以记录和反映会计要素增减变化过程及其结果。它要求按每项经济业务涉及的资金增减变化的内在联系，确定其应记的科目和记账方向。根据复式记账原理，进行试算平衡，可以较好的检测数据的准确信。
2、单式记账法 未引起表内科目变化，涉及表外科目增减变化的。
单式记账法就是发生的每一项经济业务只在一个账户中进行登记。它使用“收入”和“付出”作为记账符号。 表外业务发生时，记在表外科目的收入方;表外业务完成时，记在表外科目的付出方。
(三)会计凭证的编制
银行会计凭证按照填制程序和用途，分为原始凭证和银行记账凭证。其中原始凭证按照来源可分为外来原始凭证和自制原始凭证。银行记账凭证按照所登记的账簿的不同，可以分为明细账记账凭证：基本凭证(通用凭证)和专用凭证。基本凭证包括①现金收入传票和现金付出传票 ②转账借方贷方传票 ③特种转账借方传票 ④表外科目收入传票和表内科目付出传票;总账记账凭证;(2)按照所包括的会计科目是否单一分类，分为单式记账凭证和复式记账凭证。
会计凭证编制要做到要素齐全、内容真实、数字正确、字迹清楚、书写规范、手续完整，不得任意涂改。审核后，对符合要求的会计凭证予以传递并进行账务处理;对不符合要求的，若记载不准确、不完整或填写由差错的，向客户解释清楚后予以退回，要求客户补充完整或重新填制;如果发现伪造变造会计凭证的违法行为，要追究有关部门和人员的责任。
银行会计凭证的传递必须准确、及时、严密、紧凑、先外后内，先急后缓，除特殊情况外，一律由银行内部传递，现金业务凭证传递应贯彻现金收入先收款、后记账;现金付出先记账，后付款的原则。转账业务先付后收，收妥支用的原则。
(四)账务组织与账务处理
银行账务组织又分明细核算和综合核算两大系统。
明细核算是在银行会计科目下，按具体的对象和单位设立分户账，进行具体详细记录，其核算程序是根据会计凭证登记分户账或登记簿，根据分户账或登记簿编制余额表，最后与总账进行核对。故明细核算由分户账、登记簿和余额表组成。
综合核算是对各科目的总括记录，其核算程序是根据会计凭证编制科目日结单，轧平账务，根据科目日结单登记总账，结出总账余额，最后根据总账余额编制日计表。故综合核算由科目日结单、总账、日计表组成。
明细核算和综合核算的全过程，都是依据同一会计凭证分别进行，必须进行总、分核对，保证数字的完全相符。
三、存在的问题
随着我国商业银行服务种类的增多及信息技术应用带来的电算化，带来了商业银行新的发展。但同时也出现了新的问题。
1、随着金融衍生品的增加，会计数据越来越复杂。目前来看，传统会计核算方法的改善跟不上金融衍生品发展的速度，传统会计理论不能与商业银行金融产品快速发展相适应，致使商业银行对众多金融的计量存在很大的不确定性，这就存在着很大的风险，同时对金融衍生品的会计信息披露也带来了难题。
2、会计电算化是当今时代商业银行业务处理的一种发展趋势，但目前我国相关的电算化制度仍不健全。主要表现在：我国相关的法律法规建设不完善;银行内部的管理体系不健全。比如ATM提取存在漏洞，导致用户提取不出钱，而银行显示已提取等等。
3、商业银行在当前的会计核算中缺乏专业的人才。针对商业与银行的特殊性，其需要复合型人才，即既要有扎实的会计核算知识，又要懂金融方面的知识，还要具备一定的计算机及信息技术功底。
4、当前我国商业银行对其内部控制不够重视。这将导致出现问题得不到有效的解决。
参考文献：
[1]张金敏，《新形势下，再观我国商业银行会计核算》，金融视线：菏泽中行 [2]傅伟，《诌议商业银行会计的基本核算方法》，2011 [3]于希文,王允平主编.银行会计学[M]北京:中国金融出版社，2003 [4]唐宴春主编.商业银行会计学[M]北京:中国金融出版社，2006 [5]郭建华.对银行会计的浅议[J].财经视点，2012(11)
第五篇：我国商业地产融资方式的探讨
苏州相城建设监理有限公司 □ 章 燕 苏州市相城城市建设有限责任公司
□
庄栋明 苏州市立欣市政工程有限公司
□
沈 黎
【摘
要】近年来，国内掀起了商业地产开发的热潮，但其目前的融资工具较为单一，其缺陷严重影响了商业地产的健康发展。本文就目前我国商业地产开发过程中的融资渠道进行了分析，并探讨了CMBS融资模式在我国的发展前景。
【关键词】商业地产;融资渠道;CMBS
1 引言
近年来，我国出台了一系列措施对房地产进行了紧缩性的宏观调控。调控重点主要是针对住宅地产，于是国内以住宅投资开发为主的开发企业、尤其是一些中小开发公司倍感压力，开始寻找新的出路，纷纷宣称向商业地产转型，陆续加大了对商业地产的投资力度。在新的宏观调控格局和资金工具格局下，房地产开发企业只有合理选择金融创新工具进行融资，才可以获得相对宽裕的资金，并在宏观调控中生存下来。
2 我国商业地产融资渠道的现状分析
2.1 银行贷款
一直以来，我国房地产融资渠道较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%～80%左右， 商业地产自筹资金比例很低， 只占到位资金33.5%。而有些城市的商业地产开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%， 大大超过50%的风险贴现。融资渠道的单一性不但增加了金融风险，资金压力也使一些商业地产开发商重销售、轻经营，以高价抛售物业为最终目的，给商业地产带来信任危机。拓宽商业地产融资渠道，分散房地产金融风险，已成为我国商业地产发展亟待解决的根本问题。 2.2房地产信托(REITs)
REITs是房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs一般可以分为三种类型，权益型投资信托(equity REITs)、抵押型投资信托(mortgage REITs)和混合型投资信托(hybrid REITs)。其中， 权益型投资信托通过控制房地产资产来获利， 主要利润来源于租金。抵押型投资信托则主要投资于房地产抵押贷款， 收入主要来源于抵押贷款的利息收入， 混合型投资信托则兼有上述两种类型的业务。与其他融资方式相比, REITs是一种面向中小投资者的融资方式,具有相当高的流动性、稳定性和投资回报,同时还能有效地分散风险和投资组合管理,对不擅于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的中小投资者来说,投资REITs是一个比较理想的选择。
REITs在欧美的发展已经十分成熟，但在中国内地仍属尝试阶段。2005 年12月21日，越秀REITs作为中国大陆的第一个跨境REITs在港公开招股，开创了内地REITs上市融资的先河。另外，2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地、北辰实业等。但是,目前我国在发展REITs方面缺乏相关经验,要实现REITs与商业地产开发成功对接,单纯依靠开发商的努力是不够的,还需要政府相关管理部门的参与，建立相应的法律法规，培育良好的资金市场环境。 2.3 金融租赁
金融租赁是20世纪50年代兴起于美国的新型租赁方式，是指出租人根据承租人对租赁物的要求，向承租人选择指定的供货商购买租赁物，承租人按约定的条件支付租金，取得租赁物的使用权。租赁期满后，承租人可采取续租或残值购留出租物，或按约定向出租人交还租赁物三种方式处理，简称续租、留购和退租。
金融租赁具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力。其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借入资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租。退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。
金融租赁这种方式在中国资本市场上并非是全新的概念，但是中国固定资产投资中金融租赁所占的比例不过1%。造成这种现象的原因，一方面是相关的法律、法规还不完善，整个金融租赁行业的运作尚存在不规范的地方，近几年一些金融租赁机构也出现了一些问题，对金融租赁在中国的发展起到了一些阻碍，另一方面是金融租赁的认知度和接受程度不高，同时认知上也存在着一定的偏差，更多的是把金融租赁看作是一种贸易或者商品销售方式，而从行业的角度，则更多的是把金融和公共设施联系在一起，大部分企业在进行融资决策和实施的过程中没有考虑到金融租赁这种工具。尽管金融租赁这种融资工具在目前还不是很普遍，同时也存在着一些法律和政策上的变数，但是这些都不妨碍它成为各个企业，特别是中小企业的一种有效的选择。
2.4境外基金投资
境外基金介入商业地产一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金目前关注国内商业地产的热情很高，尤其是成熟商业物业，对于那些拥有成熟物业资产的地产企业，通过整体出让商业物业给海外基金无疑是一种极佳的变现融资方式。
目前在中国市场上的海外基金投资中国市场的模式多数为：海外的投资载体进入中国带来一定的资金，合作伙伴(当地公司)以各种方式出资一定比例的资金，共同成立项目公司，然后一起开发地块。进入中国的外资地产基金，其与中资企业的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美， 地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30%，参股后再委托相关专业公司经营管理，因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中
国后，外资基金一改不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面上控制的游戏规则，由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股。
境外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。同时，海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，但往往可以对地产企业或者项目起到无形的“信用增级”的积极效应。
在目前中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性，海外房地产基金采用何种运作模式进入中国，是其必须重点考虑的问题。 2.5 上市融资
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金， 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用， 没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目， 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大， 投资期限较长， 上市可以为其提供稳定的资金流， 保证开发期间的资金需求。
上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市审批严格。2003年9 月，中国证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》。《通知》规定，自2004年1 月1 日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3 年后才能申请首发上市;同时，为使发行人最近3 年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内不能发生重大变化、实际控制人不能发生变更。然而，目前国内大多数房地产企业都无法达到要求，因此上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。
2.6 商业抵押担保证券(CMBS)在中国的发展前景分析
商业抵押担保证券为一种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的三分之一比例。
随着国际投资者对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授表示，在中国推行CMBS比REITS更容易。但是，CMBS的资金来源是银行或者类似银行的信贷机构给房地产开发商以及物业经营商提供的中、长期贷款。CMBS在中国的资产量不够大，银行没有动力去实施证券化，此外，资产没有办法被标准化也是目前阻碍CMBS在我国发展的原因之一。
3 对于我国商业地产融资模式的几点建议
3.1完善相关法律法规
产业基金法的出台，税法的修订，住房保险市场的完善，物权法的颁布，都为房产金融创新提供了一个好的制度环境。但由于国家对房地产行业宏观调控政策的实施，许多金融产品的法律、法规政策还很不完善，比如房地产投资基金、债券融资等，在很大程度上影响了这些房地产融资渠道的发展。因此要进一步发展和完善房地产融资渠道，完善相关法律、法规，是亟需要解决的问题。 3.2 多种融资模式组合使用
房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，采用多种融资途径方法。比如可以使用自有资金+ 银行贷款、自有资金+ 机构投资、自有资金+ 基金、自有资金+ 信托计划及股权融资+ 银行贷款等融资组合。多种金融工具组合使用，有它的自身优势：一方面可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解了资金压力;另一方面可以增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。
参考文献
[1]李健飞,王晶.宏观调控背景下的房地产金融创新[J].宏观经济研究,2005,3 [2]曹勇,李伟.房地产投资信托在我国发展前景[J].西南金融,2005年第3期. [3]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].金融，2006年第12期