房地产销售成本探讨论文范文第1篇
摘要：在国民经济不断发展中，行政事业单位扮演着极其重要的角色，对行政事业单位的发展要求越来越严格。而成本管理建设，对于行政事业单位的长效发展是至关重要的，缓解国家的财政压力，顺应新形势的发展需求，有效利用和控制单位财务成本，促进行政事业单位的健康发展。文章主要以行政事业单位成本管理的中存在的问题和对策为论点，旨在为相关研究人员提供一些理论性依据。
关键词：行政事业单位；成本管理；问题；对策
目前，加强成本管理建设，是行政事业单位各项管理工作的重中之重，是推动行政事业单位各项管理工作顺利进行的重要保障。在行政事业单位不断发展过程中，成本管理的漏洞越来越明显，存在着较多不完善的地方。因此，必须要采取切实可行的完善对策来加以治理，构建完善的成本管理制度，实现资金资源的高效利用与配置，避免出现不必要的浪费现象，进而为行政事业单位提供更为广阔的发展空间。
一、行政事业单位成本管理的重要性分析
（一）有利于确保财政资金使用效率的稳步提升
国家财政拨款是行政事业单位的主要来源之一，为社会提供多种职能服务，所以，加强成本管理建设，可以严格监督与控制国家财政拨款，为财政资金使用效率的提升创造有利条件，避免财政资金出现不必要的浪费与流失现象，防范各种潜在风险的发生，并且将资金的支出流程规范化。
（二）有利于提升会计信息质量
在行政事业单位日常经营活动中，对于财务核算来说，要贯彻落实好内部控制制度，予以强有力的执行力度。通过加强成本管理，可以进一步优化和调整单位的业务流程，为会计核算提供真实有效的基础信息资料，确保会计信息的时效性与准确性。然而在实际上，一些行政事业单位缺少较为完善的成本控制制度，会计核算信息失真现象经常出现，必须要予以高度的重视。
二、行政事业单位成本管理中存在的问题
（一）缺少完善的成本管理制度
现阶段，一些行政事业单位的成本管理制度并不完善，在管理和利用财务成本中，仅注重向国家财政部门申请资金完成规定的项目，但是由于成本管理制度的标准性严重缺失，极容易造成申请资金的滥用现象的出现，与此同时，一些行政事业单位领导的重视程度严重不足，成本管理制度较不严谨，尚未有效利用国家申请的项目资金，成本管理处于较为分散化的状态，滥用资金现象屡禁不止，进而对行政事业单位的发展造成了极为不利的影响。
（二）成本管理与员工的绩效考核尚未有效连接
一般来说，在行政事业单位中，思想素质、履行职责能力、责任感以及廉洁自律等方面是员工考核的重要组成部分，其中，绩效是考核的一项重要环节，也就是员工在特定时间工作量的完成情况，并是否能给单位带来经济效益，以此来作为员工工作能力的评定依据。一些行政事业单位缺少对员工取得成就所消耗成本的高度重视，也没有将其纳入到考核的参考范围之内，一定程度上造成了单位工作人员对成本管理存在着一定的心理误区，不利于实现节约国家资本目标，造成了国家财政部门下拨的资金滥用现象的出现。
（三）成本管理方法和手段比较落后
对于成本管理方法而言，一些行政事业单位尚未形成比较科学先进的成本管理方法体系，会计核算方法比较落后，与社会发展实际需求不相适应。现阶段，部分行政事业单位对以往传统的成本会计系统存在着严重的依赖性，很难与企业全面成本管理的实施相适应。一些单位并不重视事前成本管理，成本预测和成本决策的规范性严重缺失。在成本管理手段方面，单位虽然普遍利用了计算机，然而尚未充分发挥出计算机信息技术的强大优势。
三、行政事业单位成本管理的完善对策
（一）建立健全完善的成本管理制度
成本管理属于复杂繁琐的系统化工程，要制定出完善的成本管理制度，将核算方法与单位实际情况结合在一起，对核算资料进行精确总结，将成本管理的有效性充分体现出来。要合理分配和管理单位的财务成本，明确审计人员的责任权限，将成本管理工作真正落实到位。
此外，行政事業单位还要完善内部控制制度，这对于治理机构、机构设置、权责分配等方面发挥着极大的作用，确保单位管理和服务活动符合法律法规的制定，维护资产的高度安全与稳定，避免徇私舞弊行为的出现，进而达到行政运行成本的降低目的。
（二）将成本管理与单位员工绩效考核相结合
行政事业单位成本管理，要与行政工作人员的绩效相挂钩，维护好员工的切身利益，单位要引导工作人员在做好相应的工作任务时，严格监督与控制行政成本，将经费滥用现象降至最低。行政事业单位合理测算具体的项目，利用定额标准来对成本加以控制。如果单位在短期时间内出现财政波动幅度大的情况，要进行重点核查，对于经费超支的项目和人员，要给予一定的惩罚，并将其纳入到行政工作人员的年终考核中，以此作为警示。
同时，行政事业单位要制定出完善的绩效考核制度，将绩效考核制度纳入到成本管理内容之中，对员工在完成工作任务时，予以正确的督促和引导，满足行政成本的节约化目标，创建良好的成本管理工作氛围。
（三）加强先进的成本管理方法的应用
要想确保行政事业单位成本管理水平的稳步提升，就必须要加强现代化成本管理方法和手段的应用，对于现代化成本管理而言，与成本预测、成本考核以及成本分析等过程有着紧密的联系，在这一过程中必须要得益于信息处理。以往传统成本管理手段过于强调手工操作，很难及时传递成本信息，进而造成成本信息的滞后现象。而要想提高成本管理的有效性，必须要及时传递信息。行政事业单位要加强会计电算化建设，确保信息传递的时效性与准确性。
（四）加强成本预算管理
在行政事业单位财务管理中，预算管理的作用不容忽视，是成本管理的关键所在。行政事业单位在部门预算编制过程中，要重点考虑单位的服务管理目标和资源调配能力，对各个支出项目的预算数进行合理测算。来年在预算执行过程中，各项成本费用的开支不能超出预算数特定的范围，该避免超预算开支现象的出现。如果由于特殊情况出现超预算开支现象，要对预算数进行重新调整，获得上级主管部门和财政部门的审批再执行。通过加强成本费用的预算管理，可以有效规范费用开支行为，确保成本费用开支的真实性。
（五）加大“三公经费”的管理力度
一般来说，对于三公经费来说，属于政府部门和行政事业单位正常的开支，然而在实际上一些政府部门和单位存在着严重的浪费财政资金现象，造成了成本的普遍上涨。所以在单位成本管理过程中，要加大对三公经费的管理力度。要贯彻落实好相应的法律法规，严格约束和管理三公经费，行政事业单位要适度公开三公经费的支出情况，公众要发挥出自身的监督职能，对于存在支出浪费严重现象，要及时进行举报。此外，将三公经费监督管理的责任落实到相关单位的领导，确定第一责任人，进而确保单位成本管理质量的稳步提升，落实好三公经费管理工作。
四、结语
综上所述，加强成本管理势在必行，可以稳步提升行政事业单位管理效率，降低行政成本，实现成本的高效使用与配置，进而促进行政事业单位的健康发展。
参考文献：
[1]任喜琴.行政事业单位成本管理中存在的问题及对策探讨[J].企业导报，2015（03）.
[2]王彩缎.浅析行政事业单位成本管理中存在的问题及对策[J].财经界（学术版），2014（22）.
[3]魏艳如.对行政事业单位预算管理和成本控制的几点思索[J].现代经济信息，2014（15）.
[4]刘兰若.行政事业单位成本管理探析[J].重庆交通大学学报（社会科学版），2012（06）.
（作者单位：扬州市汤汪乡财政国库集中收付中心）
房地产销售成本探讨论文范文第2篇
【摘要】本文对建筑工程项目成本管理的概念进行了简单的阐述，进而分析了影响建筑工程项目成本管理的主要的几个因素，并提出了相应的控制措施，希望能给同行带来一定的助益。
【关键词】铁路桥梁；项目成本管理；影响因素及控制措施
在当今日趋激烈的市场竞争体制下，建筑施工企业之间的竞争也越来越激烈，企业想要在竞争中脱颖而出，就必须完善企业管理制度、提高施工质量、降低工程成本，力争效益的最大化，才能获取更广阔生存和发展空间。近几年我国工程建设发展迅猛，施工技术也越发纯熟，对施工质量和项目成本管理要求也愈发严格，极大的增加了施工项目成本管理的难度。利益是企业所追求的目标，在保证质量的前提下追求最高的经济利益，是企业之常情，所以建筑施工单位盈利的根本途径就是通过降低项目成本，这主要靠项目成本管理控制来实现。
1、建筑工程项目成本管理概念简析
建筑工程项目成本管理的概念是指，在保证工程质量、工期等前提之下，通过各种计划尽可能降低实施过程中的费用的一种科学合理的管理活动。成本管理涉及施工的全过程，从项目前期准备到中期施工现场，再到后期收工考核，主要包括成本的预测、分析、控制、考核等方面。
2、影响铁路桥梁项目成本管理的主要因素
成本管理贯穿于项目的整个过程，在设计环节、施工过程、施工检验中对成本的控制意义重大。影响建筑工程项目成本管理的因素有很多，受到施工建设现场、目标、设计、水平、地点、规模等等的影响，影响建筑工程项目成本管理的因素主要归结为以下几点：
1、 施工方案因素。建筑工程项目前期都会设计好几份施工方案，而其中的一份在目标成本、工期、施工质量方面都是最合理科学的，这就是最有施工方案。优质与劣质的施工方案是对项目成本管理产生重大影响的因素，优质的施工方案能使建筑工程项目成本管理方便快捷，避免陷入不必要的混乱。
2、管理制度方面因素。我国建筑工程项目成本管理在管理技术方面与发达国家比较还存在一定的欠缺，这也影响到在管理制度方面也不够完善，缺乏科学合理的管理制度，加之成本管理任务繁杂，没有一定的约束，极容易使成本管理工作陷入混乱以及出现错误；另一方面，一些地方的建筑工程建设缺乏相应的监管制度，这也是制约建筑工程项目成本管理的一个方面。
3、思想意识因素。有些工程的承包责任人在成本管理这方面意识淡薄，没有形成科学合理的认识，导致对其重视不够，没有设立完善的管理制度，容易导致成本管理工作不到位，发生工作上的失误。
4、人才因素。由于负责人对成本管理这方面的认识不够，这方面的专门管理人员工资较低，且不受重视，容易导致人才流失。负责管理工作的都是一些不专业的人员，对成本管理工作产生了不好的影响。
5、环境因素。工程周围环境对建筑工程项目成本管理的影响也很大，如果在工程前期，没有对工程周围的地理环境进行细致的考察，将会对成本管理产生阻碍。例如，在施工过程中由于大雨而突发洪水、泥石流等自然灾害，而事先并没有预料到，这将会加大成本预算。
6、造价因素。影响项目成本管理的另一个主要因素是造价的问题，在工程的具体施工过程中，经常会因为各种突发因素而延长工期，不能按期完成，这在一定程度上增加了投入的费用；另一方面，由于过程中出现的不合格成品而导致的返工现象，也是增加成本的一个方面，这些方面都在一定程度上扰乱了成本管理的正常工作；还有现在许多施工企业为了完成产值目标，采取低价中标策略，这也无疑增大了成本管理工作的难度。
3、有效的控制措施
要做好建筑工程项目成本管理，就是要尽可能地运用各种科学手段，在保证质量的前提下，尽可能地降低成本。
1、 思想上。从思想程度上提高负责人和施工队伍的成本管理觉悟，让他们认识到成本控制的重要性，加强对其的管理和监督，从思想上抓住成本控制，实现成本控制目标，。具体可表现在相关负责人对施工队伍成本管理队伍的组建，制度的完善以及考核监督的进行等。
2、 制度上。相关部门应该制定相关的政策规范，建立起完善的项目成本管理的制度，施工企业也要完善成本管理体系，建立专门的办公室，配置专门的管理人员，加强对成本管理的监督和考核等措施，在确保工程质量和工期的前提下，尽可能地降低成本，以确保企业的利益最大化。要求项目部进行全员、全过程的控制，其中，全员控制包括：落实各部门责任，防止出现人人无责、人人不管的现象，定期做好成本分析、成本核算工作，细化分析工作，对人工、材料、机械单独分析，找出存在的问题并及时总结纠正；全过程控制就是随着项目施工进展的各阶段连续进行成本控制，不能时紧时松，更不能疏漏，使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。。
3、 技术上。在设计前期要根据具体的施工目标和工地周围的自然环境结合相关的工程标准，做好科学合理的设计，提供高效的施工方案，减少具体工程过程中造成的追加成本等现象的出现。另外，可以使用新的材料以及新的技术等来降低工程成本，做好成本控制工作。
4、 经济上。可以采用各种方面的经济措施来做好成本控制工作，从材料费用上、人工费用上、机械费用上来控制。由于建筑工程建设人员需求量大，所以，在施工中要严格控制人员的数量，不能出现\"冗员\"的现象，一个岗位有好几个员工，不仅造成人员资源浪费，而且浪费了许多人工费用。从经济方面下手可以很好地支持成本控制工作，一定程度上减少工程成本。
5、施工质量上。在具体施工过程中要注意严格控制施工质量，做好质量方面的管理监督，各部分员工自觉遵守质量方针，做好员工的自检以及工程成果的他检，使工程能够一次到位，尽可能避免出现工程返工的现象，以免造成成本浪费，扰乱成本管理工作的进度。另一方面，加强施工安全，防止出现施工中员工伤亡的现象，减少医疗的费用。
6、变更索赔上。项目部要成立变更索赔负责小组，负责人员要加强与监理方、设计院及业主方面的协调工作，仔细研究承包合同及施工图纸，在现场施工过程中，要及时做好各种问题的相关记录，收集变更索赔证据并整理归档，对于可以进行工程变更的要及时出具工程变更联系单，与监理方、业主方沟通协调，及时办好工程量及工程款的签认工作。变更设计要坚持现批准后变更、先变更后施工的原则。
7、竣工结算方面。在工程进入收尾阶段，要及时组织人员将竣工结算手续办理好，做好人工、材料、机械等各项费用的分析工作，保证竣工结算资料的准确性与完整性，对于存在但建设单位无法及时付清的债务，要多沟通，协商好还款计劃并签订相关协议。
4、结语
总而言之，建筑工程项目成本控制是一项复杂的工作，它的发展和完善，有利于工程承包企业的利益最大化。影响建筑工程项目成本管理的因素有很多，要有针对性地做好控制措施，就要求建筑工程项目成本控制要与经济、科学、技术相结合，改善原有的落后的成本控制方法，加强成本管理意识，进行科学合理的成本管理手段。
参考文献
[1] 建设工程成本造价计价控制与价款结算管理实用手册，[2004]369号，光明日报出版社，2004.
[2]张永强、张彬，建筑工程项目成本管理与成本控制 -科技信息2009.
[3]郭章勤 建筑工程项目成本管理相关因素的分析及控制-现代企业文化2010.
[4]刘喜鹏.建筑工程项目成本管理探讨[J].大科技.科技天地，2011（7）.
房地产销售成本探讨论文范文第3篇
【摘 要】随着房地产企业成本核算要求的不断提高，研究其中的问题及其解决措施凸显出重要意义。本文首先介绍了房地产企业成本核算的主要内容，分析了成本核算存在的问题，并提出了房地产企业成本核算中问题解决对策。
【关键词】房地产企业；成本核算；问题；解决措施
一、前言
作为房地产企业经营中的重要工作，其成本核算问题在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升房地产企业成本核算的实践水平，从而有效优化其最终整体效果。本文从介绍成本核算主要内容着手本课题研究。
二、房地产企业成本核算的主要内容
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等；（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。
三、房地产企业成本核算存在的问题分析
从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：
1.成本对象选择随意
对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。
2.成本分配随意
财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税[2009]31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。
3.成本账面值不能反映真实成本
目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。
4.成本预估随意
房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。
四、房地产企业成本核算中问题解决对策
1.明确核算对象。房地产企业开发在进行成本核算时必须运用单项的开发工程，在核算过程中要充分考虑各种问题。合理的对费用进行分配和归集，某些项目在建设时周期较长，规模较大，针对这些项目，在进行成本核算时，可以用经济责任制与开发项目区域结合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相应的具有非常大的不同，当出现这种情况时，成本核算必须单独进行，以免造成成本与收益不能匹配。
2.对费用进行合理的分配和归集。在對相对复杂的过程进行成本核算时，不能直接将所有项目归集到成本核算对象中。应按照相应的分配方法进行分配，例如在对基础设施进行分配时，按照其因果关系进行分配。在分配过程要做到公平合理，即使项目在施工时与规定的成本没有较为直接的联系，也要按照公平合理的原则进行分配。
3.建立健全各项管理制度保障成本核算中的准确性。房地产开发企业在成本核算中，要结合公司实际，制定管理制度与相关核算方法，启用专门人才设置会计机构，建立各项管理制度，使会计考核做到有章可循，有制可依，对于大型项目，应专门设立成本核算机构，保证数据的真实性和准确性，杜绝虚增成本现象的出现。
4.明确成本核算周期。由于房地产开发具有开发周期长的特点，在进行成本核算时需按照生产周期进行核算。使企业及时计算利润与相应的应交税金，使企业可以及时的进行成本核算。
5.提高对竣工结算的重视。针对部分企业重视工程结算而忽视项目结算的现象，可以采取将未完工项目计入成本的方式，即“预提费用”。采取这种方法的好处是可以对支出成本进行调整，使项目预算在施工时可以按照原定计划进行。在对竣工的项目进行成本核算时应按照归集成本进行核算。
五、结束语
通过对房地产企业成本核算问题及其解决措施的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，房地产企业成本核算工作中还存在着多方面的问题，有关人员应从其客观实际出发，研究制定最为符合实际的问题解决策略。
参考文献：
[1] 唐云英.浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策[J].会计师.2012（01）：88-89.
[2] 郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化.2010（03）：112-113.
[3] 羊莉.对房地产开发企业成本核算与控制的探讨[J].中国城市经济.2011（01）：15-16.
房地产销售成本探讨论文范文第4篇
摘 要：完善企业成本管理模式是提高房地产企业经济效益的重要途径，本文以房地产企业成本管理的特点作为论述切入点，分析成本管理存在的问题，最后提出相应的解决对策。
关键词：成本管理；房地产企业；经济效益
一、房地产企业成本管理的特点
（1）开发项目周期长、不可控因素多，导致成本管理风险较大。我国房地产企业所经营的业务涉及到很多方面，由于项目开发期间不可控因素非常多的影响，导致成本管理的难度大大加大，因此需要房地产企业建立完善的成本管理体系，进行全面的成本管理。（2）成本内容复杂多样，导致成本控制的难度较大。房地产企业成本内容复杂多样，从土地的征用到房屋的建造完成，再到商品的交付使用，这期间涉及到一系列内容复杂的成本，给企业的成本管理带来了一定的难度。（3）成本影响因素较多，使得成本预算与控制十分重要。总体看房地产项目建设过程涉及面比较广泛，其不仅要满足消费者的需求，而且还要满足建筑企业经济效益，因此在较多涉及因素的影响下给房地产开发企业的成本管理提出了更高的要求，而在这众多复杂因素的影响下，企业承担的风险也会随之加大，因此成本管理中的成本预算与控制十分重要。
二、我国房地产企业成本管理存在的问题
（一）观念和参与程度方面的问题。一是成本管理观念狭
隘，意识薄弱。虽然我国房地产市场在不断地完善，但是其成本管理意识仍然存在不少的问题，例如有的一些企业片面的看待了成本管理，认为这仅仅是成本管理部门需要重视与解决的问题，其他部门没有必要进行参与，从而导致企业没有形成全员性参与的成本管理体系；二是企业成本缺乏全过程性、全员性管理。很多房地产企业有着这样一种观点，即成本管理是财会人员和专业部门所要解决的事情，导致在整个企业中只有财会人员在进行着企业的成本管理，从而导致其缺乏全员性参与。
（二）成本管理方法和体系方面的问题。一是成本管理方法陈旧。近年来，随着房地产企业成本管理理论方法的不断发展与更新，虽然部分企业追随着时代的步伐，在企业内采取了先进的成本管理方法，但是还是有很多房地产企业忽视了对成本管理方法的更新，对成本管理的认识存在着误区；二是成本管理体系不健全。正是由于企业没有形成完善的成本管理体系，没有形成全过程性全员性参与的成本管理，会给企业带来了一系列问题。
（三）项目开发成本管理方面存在的问题。一是事前决策和设计阶段存在的问题。具体表现为：缺少在投资决策阶段与财务人员及其他部门的沟通、忽视设计阶段的成本控制；二是事中项目实施阶段存在的问题，由于项目实施前期规划不合理，实施顺序不规范，可能导致工期受到影响，由此产生一些赔偿金等，从而导致项目成本增多，超出企业成本管理的预测范围；三是事后竣工结算阶段存在的问题。企业在该阶段往往会忽视对成本管理的控制，没有及时对成本和索赔等进行结算，结果给企业的利润带来本可以避免的损失。
三、我国房地产企业成本管理问题的对策
（一）针对成本管理观念和参与程度方面的对策。首先，企业领导应该意识到成本管理的重要性，主动接受现代成本管理思想并以此来武装自己并总结其优点，从而形成一套适合自身的成本管理体系。其次，应该对员工定期进行培训。提高全员参与意识，及时地在企业内部对员工进行成本管理重要性程度的普及教育，并形成一个开放的成本管理平台，能够使企业员工直接或间接地参与到企业成本管理中来，从而充分调动其成本管理的积极性，主动担负起在成本管理中需要担负的职责。
（二）针对成本管理方法和体制方面的对策。一是实施信息化式的精细管理，进行全过程成本管理。基于互联网技术的发展，房地产企业要积极创新管理模式，借助互联网技术搭建成本管理信息平台，通过信息平台对企业的各种数据进行归纳与对比，逐步提高企业的利润；二是完善成本管理组织和控制体系，进行全面成本管理。一方面可以在企业里成立由决策层领导并负责的专门的成本管理组织，由其负责企业的成本管理，从而更快更高地完成企业日常成本管理工作；另一方面应该制定成本管理责任制，成立专门的管理部门，带领全体员工进行全面成本管理，从而完善企业成本管控体系。
（三）针对房地产项目开发成本管理方面的对策。首先加强事前决策和设计阶段的成本管理。在决定是否投入资金并开发一个项目时，不能仅仅依靠领导层进行选择，还要有专业的技术人员和其他员工的共同参与，从而避免事后出现因失误导致的成本问题。并且加强对设计阶段的成本控制；其次加强事中项目实施阶段的成本管理。房地产企业应该建立一个完善的成本管理控制体系，加强成本的控制，将材料和人工等变动纳入到有准备的成本管理体系中，面对各种变化及时做出反映，避免造成损失；最后加强事后竣工结算阶段的成本管理。具体措施就是：准确核对竣工结算资料，并对工程量、定额单价、其他费用惊醒严格的审核等。
总而言之，房地产企业做好企业的成本管理能够给企业带来更多的利润，并为企业的持续发展保驾护航。所以房地产企业额应该逐步克服企业成本管理存在的这些问题，采取先进的符合企业自身的成本管理方法，完善企业的成本管理体系，从而使得企业能够更好更快的发展。
参考文献：
[1] 韩健，房地产企业成本管理探析，中国经贸，2010，8
[2] 袁海燕，房地产企业成本管理现状及改善讨论，企业管理，2014，6
房地产销售成本探讨论文范文第5篇
摘 要：房地产企业属于高投资、高回报型企业，但同时也是高风险类企业，一项业务的开展涉及多个环节，涵盖政府机构、建筑公司等其他企业多个主体参与，项目开展较为复杂。在当前的政策环境以及市场走势下，房地产企业面临着严峻的发展形势，企业收益空间大幅缩水，行业行情低迷，居民投资倾向下降，甚至商业银行也提高了放贷要求，在这样的背景下，房地产企业若想要实现可持续发展，则必然要加强风险控制和成本管理，降本增效。基于此，本文首先阐述了房地产企业项目成本管理中存在的风险，并进一步对风险成因进行分析，最后针对性地提出了房地产企业提高项目成本控制效率的有效途径。
关键词：房地产企业 项目成本控制 成本管理风险
一、房地产企业项目成管本理中存在的风险
在企业经营中，风险的存在具有客观性，内外部因素的影响使得房地产企业既拥有外部风险，也存在内部风险。从实践来看，房地产企业在项目成本管理中主要面临的风险有以下几类：
（一）资金风险
房地产企业的主营项目为房地产开发，在项目建设中需要投入大量的资金，目前我国多数房地产企业主要通过银行贷款、股权融资等各类融资来实现杠杆操作，企业负债比例较高，而房地产企业主要依靠房产销售来回笼资金，再偿还负债。在过去几年，房地产行业发展迅速，投资回报率居高不下，给企业带来了巨大的收益。但近年来，“炒房”热情的高昂催生房地产企业的非理性繁荣，高昂的房产价格不但给普通居民带来较大的生存压力，而且同时也给国家经济的稳定发展带来不稳定因素，基于此，政府采取宏观手段来打压房地产行业的进一步非理性扩张发展，与此同时我国经济走势也逐渐平稳，在国家政策和市场变动双重影响下，商业银行加强了对贷款的管理，房地产企业借贷难度较大，再加上一直以来我国企业过于依赖银行贷款，其自有融资渠道单一，在银行加大贷款管辖后，企业融资难度和融资成本直线上升[1]。另外，“限售”、“房产税”等政策也增加了房产销售的难度，房地产企业资金回笼难度较大，同时房产管理周期加长、管理成本增加，进一步加大了企业资金回流难度，企业资金链断链风险较高，负债偿还压力较大，甚至面临破产危机。
（二）管理风险
经济改革的进一步深化增加了企业对成本管理的重视，但整体来看，房地产企业的成本管理并不全面，侧重于事中控制，而相对忽视事前预测，前期对材料市场价格、施工环境等考量不足，事前预测效果甚微，企业成本管理水平较为一般，管理重复和管理真空问题并存，成本管理效率低下，风险增加因素众多。
（三）税务风险
房地产企业项目的开发涉及多个主体，这也使得其税收管理较为复杂，而税率作为国家调控经济的宏观手段，变动性较强，比如从2016年营业税改增值税后，税率已经经过了多次的改动，几乎每年一遍，增加了企业税务管理的难度。而且房产项目施工周期较长，项目横跨多个纳税周期，进一步增加了企业的税务风险。另外，人员对政策制度解读的及时性、自身专业能力也给企业会计核算、应纳税额计算等带来了不确定性，给企业带来了税务风险。
二、房地产企业成本管理中存在的问题
从当前来看，《造价管理办法》、《成本管理制度》等政策制度给房地产企业成本管理建设提供了较为全面的参考数据，企业也逐渐从重静态转移为重动态管理[2]。但整体而言，企业成本管理依旧较为粗放，效果不显著。在深入研究中可以发现，房地产企业在成本管理过程中还存在诸多问题，给成本管理风险提供了滋生地。其中存在的问题具体可以归纳为以下几点：第一，成本管理未能全面开展。受传统财务管理模式、管理理念、人员综合能力等的影响，房地产企业经营发展中依旧以短期利益的获取为主，实践中企业的成本核算也多侧重于项目实施环节，在设计阶段的成本管理效力较弱。设计环节主要用来规划招投标工作，在加上房地产行业激烈的竞争环境，为得到施工资格，存在企业过度压缩工程款的问题，设计环节所制定的成本并不具有太多的参考价值，进一步加剧了管理者对设计阶段成本管控的忽视，无法从事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏准确性。企业业务系统和财务系统在应用过程中各自为营，系统信息编码不一致，各部门本位思想严重，彼此缺乏沟通，数据难共享。第三，成本管理制度不不健全。多数企业成本管理制度的核心并未改变，再加上监督机制的缺乏，制度有效性无法得到准确评估，成本管理效率也难以提升。
三、房地产企业优化项目成本控制的途径
（一）识别项目各环节风险点，实施全成本管理
1.项目投资决策阶段。
房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括政策、土地获取等外部因素以及企业融资能力因素。因而，在此环节，房地产企业应提高投资可行性分析效率。具体可以借助全面预算管理机制，通过制定和强化项目各环节资金预算指标来确定科学合理的资金定额。为确保预算指标的科学性和适宜性，财务人员除提高自身专业能力外，还应深入业务前线，了解材料、人工、政策等市场因素，尽可能将主要影响因素纳入预算编制中。
2.项目开发设计阶段。
房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括建筑设计、建筑环境等，为避免中途修改设计、增加不必要的成本问题，主要面临的风险为税务风险和管理风险，房地产企业应先提高设计部门和施工部门、销售部门的沟通，通过和销售部门沟通来了解当前受欢迎的房型结构，了解影响房产价格的主要因素;通过和施工部门沟通来提高对施工环境的理解，同时为施工难题提供指导。在充分了解各类信息后，设计施工方案，并由财务部门对比各方案投入成本比，从中选出性价比更高的方案。其次，对施工中涉及税务的环节进行详细规划，由专业税务人员提前制定税务筹划方案。
3.项目施工阶段。
房地产企业在此阶段主要面临的风险点是材料供应商、建筑商的信誉度以及资料价格波动、工程质量、工程周期等，同时面临资金风险、管理风险以及税务风险。因而，首先，在材料采购环节，房地产企业应在设计阶段选择材料供应商，并签订购货合同，既能规避价格涨价问题，也能为税务筹划提供较为准确的数据。所需要注意的一点是，在考虑供货商资质的同时，还需要考虑其是否可以提供专用增值税发票，对一般纳税供应商和小规模纳税人供应商所提供的价格进行合理对比，选择最优的价格。同时，做好供应商信誉调查，并严格制定违约条款，确保施工阶段货物的质量和供货的及时，控制采购成本[3]。其次，完善监督机制，对整个项目施工进行动态监管，实时对比实际工程进度和计划进度，并及时采取措施调整进度，确保工程可以按期竣工。另外，加强内部控制，规范各人员行为，避免贪污腐败、损害公司利益的现象发生。
4.项目销售阶段。
此阶段主要存在的风险为资金回笼风险，主要受政策和购买欲的影响，因而房地产企业应重视市场行情、政策行情分析，并根据淡旺季制定合理的价格，同时对购房者的资信情况、购买能力等进行详细的调查，减少中途毁约、房产滞销现象，加快资金回笼。
（二）做好基础准备
基础准备主要是指企业管理思想以及人员综合能力，这两个因素是支撑成本管理在企业内部顺利运行的基础前提。因此，首先，树立正确的成本管理理念，促使管理者将成本管理提高到战略层面，做好顶层设计。其次，加强人员能力培养。房地产企业组织全体人员学习成本管理知识、解读相关政策内容，提高其对现阶段房地产企业成本管理建设的重视，并积极参与其中。同时，加快财务人员转型，促进财务人员从核算等低附加值工作向管理、决策分析等高附加值工作的转变，为房地产企业项目成本管理提供高效支持。
四、结束语
综上所述，房地产企业成本管理的不善必然会增加企业所面临的风险，进而为企业带来破产威胁，不利于企业实现价值最大化。从房地产企业经营特点出发，企业在实践中可以从项目决策、设计、施工以及销售等全过程出发，识别项目各环节风险点，实施全成本管理，并通过基础准备的优化，进一步提高企业成本管理效率，从而促进企业的稳健发展。
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房地产销售成本探讨论文范文第6篇
[摘 要]年检是政府部门对社会组织进行日常监管的一项重要手段，但其法律性质存在争议，实践层而存在部门协同难、出具结论难、制度衔接不畅等问题，难以满足新时代社会组织管理的需要。从当前政策形勢和地方实践状况研判，有必要推动年检向年报制度转变，取消原本性质模糊的检查行为，代之以统一规范的社会组织信息披露义务。设计年报制度，需要遵循公开、集中、分类、便利等原则，以管理部门和社会公众需要掌握的必要信息为主，科学规范年报具体内容，并加强和其他相关制度的衔接。
[关键词]社会组织 年检 年报制度
[文献标识码]A [
截至2019年底，全国各级民政部门登记的社会组织超过86.6万家，对于管理部门而言，如何实施有效监管成为一项重要课题。长期以来，政府对社会组织实施事中、事后监管的一项主要措施，就是依据国务院有关行政法规实施年度检查（以下简称“年检”），但随着制度改革的不断深化和管理要求的不断提升，延续数十年的年检制度陷入瓶颈，难以适应社会组织改革发展需要。2016年，中央文件提出“探索建立社会组织年度报告制度”，但取消年检、实施年报有赖于管理观念的转变及配套制度、信息技术的支撑。本文结合管理实务，对社会组织年检制度存在问题进行分析;结合当前政策形势和地方实践研判年检制度改革趋势;通过制度比较，探讨年报制度的价值，并尝试提出年报制度的总体设计思路。
一、社会组织年检制度的法律性质及存在的问题
（一）年检制度的内涵及法律性质
对社会团体、基金会、民办非企业单位等社会组织实施年检是《社会团体登记管理条例》《民办非企业单位登记管理暂行条例》《基金会管理条例》（以下简称“三大条例”）规定的管理制度。自三大条例颁布实施以来，年检成为政府部门对社会组织进行日常监管的一项重要手段，社会组织每年须在规定时间内填报《年度工作报告书》，连同财务报告送交业务主管单位、登记管理机关接受检查，最后由登记管理机关出具“合格”“基本合格”“不合格”等检查结论。登记管理机关在年检过程中如发现社会组织存在违法违规行为，可视情节采取责令整改、约谈等措施或依法实施相应的行政处罚。年检结果的运用主要包括两个方面：一是与政府扶持政策挂钩，如社会组织申请捐赠税前扣除资格、慈善组织属性或公开募捐资格，相应年度的年检合格是必要条件之一，社会组织参与政府购买服务招标，年检合格通常是资格要件或加分项;二是社会组织在对外开展活动、签订合同、申领票据、办理银行账户、刊物或新媒体运营相关事务时，有关单位或个人会根据年检结论判断能否与其合作或为其办理相关手续。总的来说，实施年检是政府部门的管理职责，参加年检是社会组织的义务;年检结论是管理部门对社会组织上年度遵纪守法情况的评价，也是社会公众判断社会组织规范运作状态的主要依据，一定程度影响社会组织的切身利益。
年检是行政管理领域一种常见的行为，但其法律性质一直存在争议，主要体现在以下两个方面：一方面，对年检属于行政法律行为还是行政事实行为存在争议[1]，争议焦点在于是否产生一定的法律效果。从现行规定看，二类社会组织年检后果并不一致，基金会、民办非企业单位由于专项年检办法的支撑，年检结论和法律后果存在更紧密的因果联系，年检基本合格、不合格的，需要承担整改责任，登记管理机关还可以直接将不合格、不接受年检作为实施行政处罚的事实依据，但这属于直接效果还是间接效果仍有待商榷。社会团体年检则没有相关规定，是否参检、年检是否合格并不直接产生法律后果。同样的行政行为，却不能产生同样的法律后果，这本身就是一种逻辑缺陷，容易导致后续管理和救济路径的混乱。另一方面对出具年检结论这一行为的定性存在争议，理论界存在“二次行政许可说”“行政确认说”“复合型具体行政行为说”等多种观点[2]。国务院法制办、民政部民间组织管理局在1999年编印的有关行政法规《释义》中解释，年检是指业务主管单位与登记管理机关按照法定的内容和程序，对已登记的社会团体、民办非企业单位开展业务活动情况和执行法律、法规、政策的情况进行监督检查，以确认其是否具有继续开展活动的资格的行政执法行为。这一解释下的年检行为具有二次行政许可或行政确认的外在特征，但并没有法律法规的支撑。从实际情况看，登记管理机关出具年检结论只是对检查结果的总结，而不是对某个组织合法身份或活动资格的批准或确认，年检不合格并不代表该组织自动丧失合法身份或资格。总的来说，年检行为法律性质之所以存在争议，一是由于我国行政法理论对行政行为的界定、分类尚未达成共识，二是由于社会组织年检规则设定的不统一和政策解释的模糊。
（二）年检制度在实践层面存在的问题
在较长的一段时间内，年检作为一项由行政法规明确规定的刚性检查手段。对于行政机关了解、掌握社会组织活动情况，监督规范社会组织行为起到了积极作用，也在一定程度上促进了社会组织与政府相关部门的沟通交流。但随着管理理念的转变和制度改革的推进，年检在实践层面存在的问题也逐步显现，主要体现为以下六个方面。
1.形式审查方式难以发现实质问题。年检审查形式主要是书面审、形式审。社会组织提交的年度工作报告大多是对上年度工作和基本信息的简要回顾，收集数据的功能大于监督检查的功能，管理部门不易从中直接发现违法、违规行为。财务审计报告主要由会计师事务所依据《民间非营利组织会计制度》出具，报表内容比较简单，难以体现深层的财务管理问题，即便存在保留意见也难以直接定性。有些审计结论注明存在财务管理方面的问题，但从登记管理法规着手难以找到直接处理依据[3]。
2.业务主管单位初审作用不明显。年检主要是社会组织接受业务主管单位和登记管理机关的检查。从任务分工看，业务主管单位应当侧重于全方位审查，审查内容应包括思想政治建设，内部治理，是否遵守法律法规和章程开展活动等各个方面;登记管理机关审查的侧重点一是基于业务主管单位初审结果，二是重点检查有无违反登记管理法规的情况。但由于年检结论由登记管理机关出具，实践中业务主管单位在初审阶段能够履行全面监督职能的并不普遍。对于独立运作的社会组织，业务主管单位难以深入了解并把控其运作状态，管理流于放任;对于存在挂靠、依附、领导干部兼职关系的社会组织，业务主管单位与其利益相关，不太可能站在中立立场指出问题。业务主管单位的缺位导致年检初审大部分是走过场，检查责仟主要落在登记管理机关。
3.检查重心不明确。为避免出具错误结论从而承担连带责任，登记管理机关的检查倾向于“有罪推定”，年检的核心目的就是为了找出隐藏在书面报告背后的问题，这就需要大量数据信息的支撑。现行年检制度只有登记类型的区分，没有规模的细分，社会组织无论规模大小，都需要填报同样的材料，遵循同样的审查程序。对大多数基层、小型组织而言，年检数据繁多，财务审计成本较高，受人员力量和专业水平的制约，年检材料总体质量不高，很多数据相互矛盾甚至出现明显错漏。登记管理机关每年需投入大量时间精力用于审查数据准确性，纠正很多并不属于违规行为的填报错误。随着近年来新制度、新要求的增多，年检内容也越来越多，有限的监督资源被过度细致的事务性检查工作冲散，管理重心不明确、不集中，年检效率不高，既影响了基层小型社会组织对政府行政效能的满意度，也难以对重点领域社会组织实现有效监管。
4.出具年检结论的法律依据不充分。虽然三大条例都明确要求实施年检，但配套制度并不完善。民政部曾于1996年制定《社会团体年度检查暂行办法》，但上位法依据是已废止的1989年国务院《社会团体登记管理条例》，现已无法作为刚性依据适用。实践中，为社会团体出具年检结论是登记管理机关的难题，比如存在内部治理混乱，不能按时换届，超地域开展活动，不使用规范名称，净资产低于注册资金等情况的，直接给予“不合格”
的依据不足，“不合格”“基本合格”的区分也完全依赖于主觀经验判断，这种自由裁量的不确定性造成管理行为的任意性，不符合公平原则。民办非企业单位和基金会有专项年度检查办法的支持，出具结论相对更加规范，但仍有一些新情况、新问题的定性得不到制度支持。
5.年检结论和日常管理、行政处罚衔接不畅。依据现行规定，登记管理机关出具年检结论后，没有撤回、变更的制度路径，特别是为社会组织法人登记证书加盖印戳后，就成为一锤定音的历史印记，但年检只是日常管理的手段之一，年检结论只能体现年检时段内的检查意见，如出具“合格”结论后，发现社会组织提交的情况不真实，或因投诉、举报发现其存在违法违规行为，已出具的结论就陷入了尴尬境地。实践中，不乏社会组织，特别是基金会，存在在年检期间补足注册资金，年检结束后抽逃的情况。年检和行政处罚的关系也不够清晰，《社会团体登记管理条例》没有规定年检“基本合格”或“不合格”的是否应当实施行政处罚，实践中认定为“不合格”的情形和条例中列举的处罚情形又不能完全对应。为解决这一问题，登记管理机关常常需要绕一个“弯子”方能实施处罚，如社会团体不能按期换届，登记管理机关出具年检“不合格”或“基本合格”的结论，同时出具要
求按期换届的整改通知，如果社会团体不能按要求整改，再视为“拒不接受或不按照规定接受监督榆查”情形实施行政处罚。
6.年检过程不够公开透明。年检主要在业务主管单位和登记管理机关内部进行，过程比较封闭，这至少造成三方面问题：一是缺少相关职能部门参与监督的空间，如税务问题、违法出版刊物问题等无法在年检报告中呈现，相关职能部门监管情况和年检结论难以挂钩;二是由于年检自由裁量幅度大，检查结论存在变通的可能，这就容易成为一些部门或个人权力寻租的通道，存在腐败的风险;三是社会公众只能看到年检结论，却看不到背后的判断依据和判断过程，难以通过年检结论直接判断该社会组织是否具有公信力。社会组织每年年检“合格”不一定代表该组织自治水平高，可能只是因为资金少、活动少、“出错”机会少，单一维度的结论无法呈现社会组织综合实力。
由于上述原因，年检制度引发各方诟病：登记管理机关认为年检行为性质模糊，社会组织不参检成本低，登记管理机关督促参检及后续执法的成本过高，每年投入大量时间精力却达不到预期的管理效果，还可能承担无限连带
责任;业务主管单位、相关职能部门认为年检是登记管理机关的事务，本部门缺少参与空间;社会组织认为年检内容过多、程序繁琐，年检结论迟迟难出，影响了正常活动，一些管理部门给出“基本合格”“不合格”结论没有
法律依据;社会公众认为年检信息披露不够透明，通过年检结论难以了解社会组织的真实运作状态。总的来说，传统年检制度的弊端日益凸显，难以满足社会组织管理的需要。
二、社会组织年检制度改革趋势研判
（一）政策改革趋势
2016年，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于改革社会组织管理制度促进社会组织健康有序发展的意见》提出“探索建立社会组织年度报告制度”，为年检制度改革打开了突破口。同年颁布实施的《慈善法》针对慈善组织提出相关制度性要求，比如第十三条规定，慈善组织应当每年向其登记的民政部门报送年度工作报告和财务会计报告;第七十二条规定，慈善组织应当每年向社会公开其年度工作报告和财务会计报告;第九十九条第一款第（六）项规定，未依法报送年度工作报告、财务会计报告的，民政部门可以实施相应的行政处罚，上述条款共同构成慈善组织年报制度的基础。由于三类社会组织都可能被认定为慈善组织，因此在制度层面，目前呈现出年检、年报并行的现象：已经认定为慈善组织的实行年报，未认定的仍然实行年检。2017年，民政部出台《社会组织抽查暂行办法》，设定了每年按比例抽查的行政检查要求;2018年的《社会组织信用信息管理办法》，将年报信息（社会组织依法履行年度工作报告义务并向社会公开的信息）纳入基础信息的范围，对于未按照规定时限和要求报送年度工作报告的，
规定由登记管理机关将其列入活动异常名录。这两部规章都为年报制度的建立留出了较好的衔接卡口。
从制度改革趋势看，社会组织年检制度正在逐步向年报制度转变，宏观政策持鼓励态度，新出台的管理制度均为年报预留了空间，但目前适用范围仅限于慈善组织，全面实施还有待法律法规的明确规定。
（二）地方实践情况
近年来，一些省份借鉴商事制度改革的经验，结合社会组织管理实践情况，围绕年检制度改革开展了多轮实践探索。如海南、黑龙江等地早在2014年就探索取消年检制度[4]，但只是取消了出结论的环节，缺乏配套制度和技术支撑。2019年以来，一些地区开始新一轮创新探索。福建省于2019年起在省级试行年检改年报，内容包括年度工作安排、年度财务报告、党建工作报告三方面，登记管理机关不再出具年检结论，年度报告自动在官方渠道公
布，接受社会公众监督，登记管理机关根据需要可将社会组织年报信息向财政、公安、审计、税务等部门和行业管理部门推送。广东省民政厅于2019年印发的《关于社会组织年度工作报告的实施办法（试行）》规定，年报实行网上填报、公开和存档，社会组织发现或受登记管理机关委托的第三方机构指出其填报公开的年度工作报告信息不规范、不完整的，有一次机会撤回更正。为保证年报制度改革效果，该办法规定了相应的配套措施，如在协同管理方面，规定登记管理机关应当形成年度工作分析报告并报送业务主管单位，通过政府公共信用信息管理系统向有关部门提供社会组织信用信息，实现部门信息共享;在年报服务方面，规定登记管理机关可以委托第三方机构为社会组织提供填报咨询和指导服务，第三方机构对社会组织年度工作报告出具监测评价报告，并报送登记管理机关，登记管理机关对监测评价报告内容进行甄别和核对。和早期改革相比，2019年以来的实践探索，形成了更加成熟的年报制度体系，为该制度的全面推行和建立完善提供了较好的地方经验。
三、年检、年报的区别及制度改革的价值
我国相关法律法规尚未就社会组织年报制度作出名词解释。结合国务院《注册资本登记制度改革方案》《企业信息公示暂行条例》有关表述和社会组织登记管理实际，笔者认为社会组织年报制度可以概括为“社会组织依
法每年在规定期限内，通过指定的信息公示系統向登记管理机关报送上年度工作报告和财务报告，并向社会公示，任何单位和个人均可查询的制度”，其内涵主要包括几个层面：一是报送的时间、期限应当由管理部门明确规定;
二是报送方式主要是依托互联网和信息系统进行;三是报告内容主要是上年度工作报告和财务报告，具体内容需要专项制度予以明确;四是年报信息应当依法向社会公示，接受全社会监督。
（一）年检、年报的区别
年检、年报在报送内容上没有本质不同，均包括上年度工作报告、上年度财务报告和按规定需要提交的其他材料，两者主要区别在于以下三个方面。
1.报送方式不同。年检主要是书面报送，即先经业务主管单位初审并盖章，再报登记管
理机关。虽然已有不少地区实行网上年检，但由于部门间的联审信息系统难以建立，实际仍需社会组织将纸质版报业务主管单位审查，再将业务主管单位初审意见上传信息系统;而年报仅需要在线填报材料，省略了多部门盖章环
节，有效减少了社会组织上门办事的次数。
2.判断方式不同。年检制度下，登记管理机关必须出具年检结论并在社会组织年检报告书和法人登记证书上加盖印鉴，社会组织直接运用结论办理相关事务;而年报制度与其最直观的区别就是不出结论、不盖印鉴，不同单位和个人可以根据各自需要查阅、对比相关信息并作出综合判断。
3.接受监督方式不同。年检制度下，社会组织的年度工作情况、财务情况一般无需对外公布（基金会除外），只接受业务主管单位、登记管理机关的审查;而年报信息则必须向社会全面公布，各相关职能部门、行业管理部门、新闻媒体、社会公众以及社会组织内部成员均可根据各自需要，有针对性地参与监督。
从表1可以看出，年报的报送方式更加简单，监督半径大大扩展，结果运用更加科学，但基础要求远远高于年检：一是信息化要求高，年报必须通过统一的信息系统填报和发布信息，这就要求管理部门必须投入较高的信息
化建设成本，建立与制度要求相适应的信息平台;二是部门协同要求高，要建立各部门管理信息提取、共享机制，还要建立必要的管理和执法机制，避免出现问题后互相推诿;三是制度配套要求高，由于年检推行多年，不少服务
管理政策制度都和年检结论挂钩，取消年检后，相应的管理制度也需要同步调整，否则会出现社会组织办事难的情况。
（二）年报制度的价值分析
年检、年报不是同类的行政行为，也不是某项制度的简单更新或形式层面的转化，其本质是取消原本性质不清的行政行为，代之以统一规范的社会组织信息披露义务，在此基础上实施更加精准的监督检查，这是一种新的制度设计。从设计理念看，年报制度更加符合社会组织管理制度改革的需要，主要体现为以下几方面。
1.有利于强化主体责任。社会组织由被动接受管理部门监督转变为主动向社会公众披露信息，其透明度、公信力、接受监督和依法运行的能力均通过信息披露这一方式平等展示，公开接受政府部门、内外部各方面人员和社会公众的监督、审视和比较，这能够切实增强社会组织的责任主体意识，倒逼社会组织重视年度报告的及时性、真实性、准确性，对不规范行为、不真实信息承担责任。如果配套出台信用激励政策，还有助于形成比自律、比诚信的正向竞争态势。
2.有利于健全监督体系。传统的监管体系下，大量社会组织主要接受少数政府部门的管理，其他社会主体难以直接参与监督;而年报能够打破既有的一元管理模式，以相对公平、高效的方式形成政府监管、社会组织自律、社会监督共同参与的监督体系。在政府监管层面，有利于建立登记管理机关、业务主管单位、行业管理部门、相关职能部门各司其职的管理格局。这种由“章程自律、法人自治、信息披露、社会监督、部门协同、奖惩激励”组成的多维度体系，能够避免政府“单极行动”和“人盯人战术”的缺陷[5]，解决行政管理“缺位”“越位”甚至失灵的问题，促进行政行为的廉洁、高效。多元主体共同实施监督，共同参与管理和服务，有利于推进政府职能转变和社会协同治理，提高事中、事后监管的透明度。
3.有利于理清管理思路。年报无需作出结论，管理部门可以从“怕背锅”“没依据”的桎梏挣脱出来，转为更加积极的正向管理思路，集中精力解决重点问题。对于一般社会组织按比例进行抽查;对于重点领域社会组织或重点问题，实施专项检查;对于未能按要求履行年报义务的社会组织，与信用管理制度设计相衔接，列入活动异常名录或严重违法失信名单;对于从年报信息和日常管理中发现的违法违规情形，有针对性地实施行政处罚，这样的管理思路更加清晰，还可以有效避免管理部门承担不必要的应诉风险。
四、社会组织年报制度设计思路
（一）基本原则
1.公开原则。一方面，社会组织年报信息应当公开发布，接受社会监督，最大程度减少信息不透明;另一方面，各相关部门的监督结果（比如抽查、处罚）以及社会投诉举报的处理痕迹应当在同一平台公开，形成内容完整的监督体系。
2.集中原则。年报的法定公示渠道应当具有唯一性，比如通过登记管理机关建立的信息系统进行集中公示。各级各类社会组织的报送时间、查询渠道等也应当统一，避免多个系统相互割裂，形成信息孤岛[6]。
3.分类原则。不同类型社会组织的年报要求一致，但具体内容应当科学区分，不宜“一刀切”。一是要区分社会团体、民办非企业单位、基金会的报告内容，设计更具针对性的填报表单;二是要区分慈善组织、非慈善组织的报告内容，慈善组织年报要与《慈善法》各项要求相衔接;三是要区分不同规模社会组织的报送内容，比如对于小型社会组织可以简化财务报告的要求，对于大型社会组织，则需要报送更加详细的财务报告。
4.便利原则。一是年报内容应当尽量简洁，以报送管理部门和社会公众共同关注的重要信息为主，非重点信息可以选填、选报;二是程序设计应当以简便办事为导向，避免出现社会组织多次上门、重复劳动的情况;三是社会公众查询年报信息应当简易便捷，促进信息披露发挥最大效能;四是管理流程应当尽量清晰，和后续抽查、执法、信用信息管理制度的衔接要流畅，避免管理逻辑混乱。
（二）年报内容
年报内容应当以管理部门和社会公众所需要掌握的必要信息为主，一般包括年度工作报告和财务审计报告。
年度工作报告是指社会组织上年度开展各项工作的整体情况，主要包含以下内容：一是基本信息;二是内部建设情况，如上年度登记备案事项变更情况，会议及换届情况，内部制度建设，机构设置，党组织建设情况，专职工
作人员情况等;三是财务情况，如资产负债，年度收支，接受捐赠，提供资助，开展募捐情况等;四是业务活动情况，如上年度工作总结和本年度工作计划，上年度举办重大活动，参与国际交流合作，开展评比达标表彰，实施公
益项目，承接政府购买服务情况等;五是接受监督管理情况，如近三年年检，等级评估，受到行政处罚等情况。根据不同类型社会组织的实际情况，具体项目应当视具体情况予以调整。对于社区社会组织，可以简化报送内容，只需填报基本信息和年度工作情况。
财务报告是指社会组织按照《民间非营利组织会计制度》等规定制作的上年度财务会计报表。由于不同领域、不同层级社会组织的资产规模差距较大，有必要予以区别对待。比如对于社区社会组织及上年末净资产、年收入不足10万元的社会组织，无需报送专门的财务报告（在工作报告的财务情况中披露必要数据即可）;对于大规模的社会组织（如上年末净资产或上年度收入达500万元以上）以及具有公开募捐资格的慈善组织，要求提交会计师事务所出具的审计报告;对于其他社会组织，提交的财务报告无需审计[7]。
在设计年报内容时，还要考虑以下几方面问题：一是明确法定代表人对年报信息的真实性、完整性负责，建立承诺制度;二是在必须披露事项的基础上，可以设置选择性披露事项，比如主要负责人以外相关成员的联系方式、公益项目明细、会议具体程序、特殊事项说明等，以满足不同监督主体的需求和社会组织的自我提升要求;三是注意国家秘密、商业秘密、个人隐私的豁免原则;四是对于已提交的信息设置规范的修改途径，限定修改时限和
修改次数，修改的内容应当留痕并披露修改原因，以保证年报内容的准确性;五是对于系统能够提取的管理类信息设置关联显示功能，最大程度减轻社会组织填报工作量。
（三）制度衔接
年报制度必须与其他服务管理制度相衔接，才能发挥最大监管效能。根据当前管理实际，至少要和以下制度建立接口。
1.与信息公开制度对接。配套出台社会组织信息公开办法，将年报作为社会组织信息公开义务的一项内容予以明确，和信息公开其他相关要求统筹安排，彼此呼应。
2.与信用管理制度对接。结合信用信息公示系统建立一体化的展示和查询窗口，并与红黑名单、活动异常名录、严重违法失信名单等要求相关联。取消年检后，管理部门不再出具结论，但可以建立第三方信用评价机制，有关数据可以从年报中提取并进行科学评价[8]。
3.与抽查检查制度对接。年报制度实施后，管理部门应当全面实施抽查制度，以一定比例的随机抽查取代原有的普查，也可以根据实际需要开展专项检查。抽查检查可以通过政府购买服务方式，委托第三方机构对年报重点内容进行核实，对财务情况实施专项审计。
4.与投诉、举报制度对接。依托统一公示平台建立便捷的投诉、举报和反馈渠道，畅通新闻媒体、社会公众共同参与监督的路径，最大化发挥年报制度的多元主体监督效能。
5.与行政处罚制度对接。法律法规在设定法律责任时应当将未履行年报义务明确列为事实依据，针对社会组织在年报中可能存在的弄虚作假、隐瞒实情的行为，应当明确责任追
究机制，督促社会组织强化诚信自律。
6.与购买服务、税收优惠、资格认定、评优评先等政策制度对接。对于以年检合格為前提条件的相关规定要作出相应调整，优化管理服务举措。
7.与其他部门的管理平台对接。年报内容应当有针对性地推送给业务主管单位、行业管理部门，方便各职能部门分门别类进行查询。其他部门的管理信息也应当通过系统推送、定期交换等方式通过信用公示平台集中统一发布。
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[WT4HZ]Research on the Problems and Reform Path of the
Annual Inspection System of Social Organizations
Wang Ye
（Civil Affairs Bureau of Jiangsu Province， Nanjing， Jiangsu 210003，China）
[Key words]social organizations; annual inspection; annual report