老年公寓可行性报告范文第1篇
社工部、志愿者和高校的联动模式，将“以人为本、助人自助”的理念和方法介入福利院老年人工作。聘请社工专业的老师为督导，开展基地规划、调查研究、实务督导、人员培训等，以提升福利院社工的实务技能，培养本土化的社工督导，为我院提供社会工作专业支持。
社工通过对福利院老人进行需求调查评估，建立了完备的老人需求数据库，通过对数据库的研究分析，为老人量身打造服务方案，采用个案工作、小组工作两种专业方法开展服务，服务主要包括个案咨询、小组活动、日常巡视、主题活动、志愿者服务等。社工们每天早上八点带领老年人开展健身操、手指操锻炼;每周二开展数字油画活动;每周三举行电影欣赏。每周举办一个主题活动，极大地丰富了老年人的精神生活。
与南师大中北学院达成长期共建的协议，大学生定期到福利院为老人进行心理辅导、开展小组工作及户外郊游等活动。在春节、端午节、重阳节、中秋节等传统节日，组织社工、义工和社区志愿者们来到福利院，与老人共度佳节，让老人们真正享受到晚年幸福生活。
老年公寓可行性报告范文第2篇
目
录 ................................................................................................................................................ 1 第1章 项目总论 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1 项目概况 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1.1 项目名称 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.2 项目建设单位 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.3 项目建设地点 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.4 项目建设内容 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.2 编制的依据 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 1.3 编制研究范围 ................................................................................... 错误!未定义书签。 1.4 可行性研究概论 ............................................................................... 错误!未定义书签。
1.4.1 投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.2 资金筹措 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.3 主要技术经济指标 ............................................................... 错误!未定义书签。 1.4.4 可行性研究结论 ................................................................... 错误!未定义书签。
第2章 项目背景及建设的必要性 ............................................................... 错误!未定义书签。
2.1 项目背景 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 2.2 项目建设的必要性 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第3章 市场分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1 中国老龄事业发展分析 ................................................................... 错误!未定义书签。
3.1.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.1.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.1.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2 北京市老龄事业发展分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
3.2.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.2.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3 项目市场调查 ................................................................................... 错误!未定义书签。
3.3.1 居住意愿调查 ....................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.2 目标项目接受度调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.3 项目目标群体界定 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.3.4 社区软硬件需求调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.5 经营模式与价格定位 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.6 调研结果 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.7 项目定位 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第4章 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.1 项目选址原则 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.2 项目建设地点 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.3.1 气候条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.2 地形、地貌 ........................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.3 水文 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.4 自然资源条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.5 社会经济条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.6 交通条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.7 基础设施条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.4 项目建设条件评价 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第5章
5.1 项目建设方案 ................................................................................... 错误!未定义书签。 总体规划 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.1 建设思想 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.2 建设原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.3 建设项目功能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.2 总平面布置 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
5.2.1 布置原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.2.2 总平面布置 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.3 道路工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.3.1 道路设计原则 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.2 道路设计方案 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.3 路基及路面结构设计 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4 景观与绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。
5.4.1 规划设计原则及目标 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4.2 景观规划设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.4.3 绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5 建筑设计 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.5.1 设计原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.2 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.3 设计方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.6 土建工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.6.1 设计范围及依据 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.2 建筑结构设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.3 新建建(构)筑物一览表 ................................................... 错误!未定义书签。 5.7 给水排水工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.7.1 给水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.7.2 排水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8 电力工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.8.1 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.2 设计范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.3 负荷等级 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.4 供配电设计 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.5 电力及照明设计 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.6 防雷接地 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.7 火灾报警与消防 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.8 电话通讯与计算机网络系统 ............................................... 错误!未定义书签。 5.8.9 闭路电视监控系统 ............................................................... 错误!未定义书签。 5.8.10 有线电视系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.11 紧急呼叫系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.9 燃气系统 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.10 智能化系统 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 5.11 暖通空调工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.11.1 通风方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.2 采暖方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.3 空调方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第6章 环境保护 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
6.1 环境评价依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 6.2 项目现状 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 施工期环境影响分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3.1 施工期噪声影响分析及防治措施 ....................................... 错误!未定义书签。 6.3.2 施工期大气环境影响分析及防治措施 ............................... 错误!未定义书签。 6.3.3 施工期固体废弃物环境影响分析与防治措施 ................... 错误!未定义书签。 6.3.4 施工期水环境影响分析 ....................................................... 错误!未定义书签。 6.4 建成后的生态环境保护 ................................................................... 错误!未定义书签。
6.4.1 废水处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.2 固体废弃物处理 ................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.3 废气处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.4 噪声处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5 环境管理与监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。
6.5.1 环境管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5.2 环境监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.6 环境保护评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第7章 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1 项目所在地能源供应条件 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.2 项目使用能源品种的选用原则 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.3 合理用能标准和节能设计规范 ....................................................... 错误!未定义书签。
7.3.1 相关法律、法规、规划和产业政策 ................................... 错误!未定义书签。 7.3.2 节能标准及技术规定 ........................................................... 错误!未定义书签。 7.3.3 相关终端用能产品能效标准 ............................................... 错误!未定义书签。 7.4 节能原则 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.5 能源消耗种类、来源及其流向 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.6 能耗计算 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.7 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.7.1 建筑结构专业节能 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.7.2 电气专业节能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.3 给排水专业节能 ................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.4 节能管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第8章 劳动安全、卫生及消防 ................................................................... 错误!未定义书签。
8.1 劳动安全防护 ................................................................................... 错误!未定义书签。
8.1.1 安全与卫生法规 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.1.2 项目运营过程中危害因素分析 ........................................... 错误!未定义书签。 8.1.3 安全与卫生防护 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.2 消防 ................................................................................................... 错误!未定义书签。
8.2.1 消防平面布局 ....................................................................... 错误!未定义书签。 8.2.2 消防灭火系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第9章 企业组织与劳动定员 ....................................................................... 错误!未定义书签。
9.1 组织结构 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 9.2 劳动定员及人员招聘 ....................................................................... 错误!未定义书签。 第10章 项目实施进度安排 ........................................................................... 错误!未定义书签。
10.1 项目建设周期 ................................................................................... 错误!未定义书签。 10.2 招标方案 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
10.2.1 招标范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.2 招标组织方式 ....................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.3 招标方式 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.4 招标基本情况 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第11章 投资估算与资金筹措 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3 投资估算依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 项目总投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 11.2.1 固定资产投资估算 ............................................................... 错误!未定义书签。 11.2.2 流动资金估算 ....................................................................... 错误!未定义书签。 11.3 资金筹措 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第12章 财务分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
12.1 财务预测依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 12.2 营业收入和成本费用估算 ............................................................... 错误!未定义书签。
12.2.1 营业收入和税金及附加估算 ............................................... 错误!未定义书签。 12.2.2 总成本费用估算 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.3 预计损益表 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.4 预计资产负债表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.5 预计现金流量表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.3 不确定性分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。
12.3.1 盈亏平衡分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 12.3.2 敏感性分析 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.4 技术经济评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第13章 风险分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
13.1 政策风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.2 市场风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.3 财务风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.4 运营风险 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第14章 效益分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
14.1 经济效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 14.2 社会效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第15章 可行性研究结论与建议 ................................................................... 错误!未定义书签。
老年公寓可行性报告范文第3篇
第一部分 项目定位
一、项目分析
二、项目定位
三、项目经营分区策略 第二部分 项目招商总策略
一、招商的整体原则和目标
二、租金策略
三、招商政策策略
四、招商执行策略 第三部分 招商执行计划
一、开业时间
二、正式招商时间
三、招商工作安排
四、招商风险分析
五、招商中存在的问题及规避方法 第四部分 招商准备工作
一、招商资料
二、媒体运用
三、相关文件 第五部分 租金标准
一、公寓部分
二、临街门面部分 第一部分 项目定位
一、项目分析
1、项目优势分析 ■ 区位地段优势。
本项目位于长治市大辛庄镇西旺村北，紧临309国道，与长治市新区相邻，交通十分便利。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各项工程和配套设施的陆续完工，将给本区域带有有力的发展潜力。远离闹市区的地理位置，将给健康养生园带来一个舒适、通透的外部环境。
■ 建筑规划优势。
本项目总建筑面积为8683.49平方米，一期的土地面积达到了2000平方米，园内将配有医院、便利店、生态农业园、棋牌室、健身中心、餐饮，这为社会福利事业提升到一个更高的层次，部分商业的经营可以带来相当数量的顾客。
■ 全科医院优势。
园内随着时间推移，将建立具有全科资格的医院，可提供对园内老人及调边消费者进行健康检测、病情诊断、医疗等服务，医院的落户将对整个园内带来一定程度上的增值。从而可以有效的吸引更多的人的入住。
■ 周边社区和临街门面的带动优势。
紧邻的西旺小区可以带来一定的人流量，让在园内的人们不会感到环境上的孤单，临街的门面房将会吸引便利店、餐饮的入住，提高园内对消费的便利程度。
2、项目劣势分析
■ 区域内生活型格局处于初步成型阶段，同时本项目尚未完全形成，投资者对于项目前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。
■ 产品本身与产品的前期定位中存在不合理之处。客
户群体的单
一、经营方式的同质化、配套设施不完善等会给项 目带来较大的风险。
■ 投资者或消费者对本项目的建筑规划形态在未来能否形成，即能否达到投资者或消费者的心理预期，而信心不足。
3、项目机会分析 ■ 项目容量机遇。
根据我们的走访、调查得知，现在长治市在持续经营的只有3家，不论从规模、配套设施，还是外部环境上都已不适应现代人的养老、敬老的居所。
■ 经营方式机遇。
目前的养老院、福利院都是以传统的方式看护老人，老人基本上没有什么活动的方式和地方，所以在经营方式上要迎合现代人的消费理念。
4、项目威胁分析 ■ 政策威胁。
本项目有效证件属社会福利机构，对社会福利机构做为综合性中、高档的休闲场所，在政策上是有冲突的。
■ 商业环境威胁。
对于该项目所处地理位置做为休闲渡假的场所是十分合适的，清新的空气，幽静的环境，着实给人心情带来一些放松。但从商业环境来看，该项目所处地理位置不适合做较大规模的商业。
对策(如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁)： ★ 突出项目的环境位置，以“生命加油站，健康储蓄所”的理念来提升项目在项目中的商业价值;
★ 突出项目的规模环境，以“医院、农业园、健身中心、餐饮”来突出其它养老院和福利院无可媲美的项目经营环境和经营规模;
★ 突出项目的地理优势，项目周围是空旷的农业耕地，空气清新、气候宜人;没有高大的建筑，给人一种在心理上的愉悦和放松;
★ 前期，项目取得了市政府的肯定与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持;
★ 加快工程进度，树立项目开业“倒计时牌”，增强客户对项目的信心;
★ 同步推广临街门面的招商，努力营造商业氛围，以其带动项目内的商业;
★ 合理的业态定位和经营分区;
★ 制订能确保项目兴旺、持续经营的经营措施。
二、项目定位
1、项目经营业态定位及形象定位
前期，我们将项目内商铺定位于“医院、餐饮和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于一体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对项目内的业态定位做一个有益的补充。
☆ 很明显，项目内商业只是我们整个项目的一部分，我们的项目是集渡假、疗养、康体、休闲相结合的综合性场所，而非纯商业，这就明确项目内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。
☆ 看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们项目仅局限于老年人养老，则总面积过多。如何消化过多部分的
面积，我们需要寻找新的业态支撑，其解决之道在于建立具有核心竞争力的行业项目，又要不与整个项目的设计、规划、运作理念有冲突。
☆ 通过项目组对长治所有养老院、福利院的调查、走访，并结合项目整体形象定位，我们最终确定项目内西楼
一、二层主要以经营生活服务配套行业，如便利店、餐饮店、医院之类，三层主要经营健身、娱乐、休闲等行业;南、北楼主要以住宿、病房为主。
2、案名建议
案名必须具备三方面要素：区别商业类别，即体现业态定位;震撼力，提升核心竞争力;易记，朗朗上口。以下为项目部提议的案名，仅供参考。
西部庭院 康缘居 康盛园 得意居 四季康宁 西旺田庄 星耀庄园
为了规避政策上的风险，我们在对外宣传时要配以“健康生态园”的字样，如四季康宁健康生态园。
3、招商对象定位
根据长治市的经济发展水平和我们以往项目招商经验，本项目的招商对象将以长治市区的商家为主，长治市周边市县为辅。
4、项目经营档次定位
为实现项目价值，一般是高、中档的消费人群易于承受较高的租金、近而提升了项目的价值，理想状态下我们都愿意将项目定位为中、高档产品。对于本项目档次定位我们认为：以中、高档的服务为主，为长治高端人群提供娱乐休闲服务。
三、项目经营分区
按照招商目的，原则上我们将项目内西楼划分为招商铺面，接受符合规定的商家进驻;而南、北楼则作为项目的生活配套服务的不参与招商，但在医院入住后住宅部需扩大时可以将北楼的部分房间做为医院的病房。
第二部分 项目招商总策略
一、招商的整体原则及目标
1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定项目于2008年5月20日正式开始接受预定和对商铺招商，保证在8月底的招商面积完成70%，但前提条件是要求委托方在6月份开始内部装修，9月初完工交付入住。
2、招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个项目内商业经营井然有序。
二、租金策略 A、租金确定考虑因素
1、类似物业租金状况：市内同类商业物业租金水平。
2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景。
3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。
4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。
5、功能配套：能否满足消费功能需求(如医疗、渡假等)。
6、经营环境：项目内部的经营环境和项目外部的环境。
7、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。
8、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使项目在激烈的项目竞争环境中立于不败之地。
9、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。
B、类似项目租金项目调查 ......
3、南山田园养老院 位于长治市南山头 ......
三、招商政策策略
任何新兴项目从开业—>兴旺—>达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据项目所处的位置、商业环境、项目规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。
若不给予项目一定的培育期，一步到位的直接以理想租金进行招商，对项目而言无异于“杀鸡取卵”，一方面投资者不愿意进场，容易造成项目空置;另一方面，即使能招到部分投资者进场，但由于项目人气、客源短期内难以形成，项目不温不火，老投资者不愿支撑、新投资者不敢进场，造成恶性循环。
为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对项目进行培育：
第一是：合理的业态规划。有选择性的引进有一定形象及经营能力的商户进驻。
第二是：免租期。签定3年租期，免租6个月。签约时一次性收取全额租金定金 (仅对西楼临街商铺的招商)。
第三是：承诺投资回报。签定3年租期，年回报10%;
签定5年租期，年回报12%;签定10年租期，年回报15%。签约时一次性收取全额租金，在合同约定期间投资者可享有15天的免费入住等条件(仅对南、北楼房间的招商)。
第四是：后期项目的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，项目的后期经营管理也是商户十分关心的问题，项目的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商承诺在项目开业前后期投入一定量的经营推广费用，用于推广项目、宣传商户，以增强投资者进场经营信心。
四、招商执行策略
1、回避含投资性质的信息
为了规避政策风险，对于投资方面的信息决口不提，对投资者的讲解就是预定或包租自用，在客户签定预定或包租协议后，可以委托园内的工作人员进行对外经营，经营利润归投资人所有。
2、投资产品多样化
在投资者咨询投资项目时要给投资人说明各项投资产品计划、条件、回报期及利润。在签定合约时，要统一合同文本并且以“健康生态园”的名义与投资者签定，以增加投资者的信心。
3、“大户”优先招商
设定一定的优惠条件，有针对性选择主要进驻业态中的重点“大户”进行洽谈，优先对“大户”进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。
4、西楼商铺装修
在投资者签定商铺租约并且一次性交付了使用租金，承租人便可以开始内部装修，装修方案必须经出租方审批后方可进行施工。在装修期需要收取部分装修保证金，承租人装修时不得违反园内规定，在违背园内规定和不符合项目整体规划的，承租出租方有权停止装修没收保证金。
5、止装修没收保证金。
5、全科医院的落户
在医院需要入住时，应在西楼的北侧划定医院区域，如需要扩大病房也是在北楼设立病房，这样会给整个项目带来一定人流量，并且与整个园内的规划互不干扰，
第三部分 招商执行计划
一、正式招商时间和开业时间
第二部分已经提到，考虑到工期进度、招商等工作，暂定项目正式开始招商时间为2009年5月20日。通过讨论，建议开发商同意拿出3个月作为的装修期。因此，在对外宣传时我们可打出口号：9月1日正式交付使用!
二、招商工作流程及安排 ......
四、招商风险分析
1、投资者风险分析
◇ 项目招商在不能如期完成内部装修; ◇ 园内公用设施不能达到理想的预期。
◇ 由于招商工作的疏漏，导致项目内经营无序; ◇ 没有统一的物管;
◇ 生意不是很理想或经营惨淡;
2、开发商风险分析
◇ 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微;
◇ 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于项目的品牌树立，对整个项目将产生负面影响;
◇ 项目不能获得稳定的投资回报，投资者闹事。
五、招商中存在的问题及规避方法
问题一：在园内后期建设的工程进度将直接影响投资者的期望，从而会影响后期招商工作难度加大。
规避方法：在大量吸入投资者资金后，开发商应按科学的方法将管理费、经营费、投资回报的比例划分出来，以便兑现向投资的承诺。开发商应当严格按合同的约定向投资者兑现投资回报。
问题二：2009年9月1日前招商任务完不成70%，将影响开业。
规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。
第四部分 招商准备工作
一、招商资料 ......
二、媒体运用
由于项目主体工程已经完工，因资金问题，室内装修还未开始，故有必要在媒体宣传时明确投入使用时间，加大广告媒体的投放量。
1、电视
当前本项目电视广告定于地方电视台，《新闻直通车》
栏目10秒广告片，选择电视台媒体主要是宣传项目形象，侧重于环境和公寓品质方面。
2、宣传片
在招商前应制作时长为10分钟的广告宣传片，并在招商处循环播放，这样会进一会让投资者更清楚的了解项目的特性。
3、报纸
在开始正式招商的前期进行宣传，内容主要以告知的形式进行宣传。
4、短信
在招商开始后中期进行，主要作用是为提醒潜在投资者。
5、户外广告 ★ 招商现场包装。
招商部外的包装，要求表现出浓烈的商业气息，以配合项目当前阶段的推广工作。
★ 项目外包装。
项目大门两侧制作斜视大型广告牌，内容以案名为标语宣传，要求突出、醒目。项目大门按设计方案包装，并标明项目名称。
★ 项目内包装。
项目西楼主要由经营户自行包装，包装围绕以下思路：突出商业定位、强烈的视觉冲击、营造商业氛围。
6、广告推广计划 ......
三、相关文件
1、招商细则
招商对象：老年公寓、便利店、餐饮、健身馆、医院等。 商家条件：商户按经营品种分区进行商铺选择。商户须提供身份证。品牌商户 需能提供营业执照和品牌证明(商标注册证、代理证明或原产地证明书)。
经营管理：商家按规定时间开业、营业;按限定的经营品种经营;服从园内管理;按时交纳各项费用。
租金优惠：西楼部分—>一次性签3年租约可免6个月房租;南北楼—>一次性签3-10租约可享受10—15%的投资回报。
其它费用：物业管理费暂定、电费：每间商铺设独立电表，按表收费。
招商方式：计划于5月20日开始公开招商选房，先到先选。
2、招商流程
签订《租赁意向书》——10日内签订《租赁协议书》。 第五部分 租金标准
一、公寓部分 ......
老年公寓可行性报告范文第4篇
一、 活动主题：弘扬雷锋精神，关爱孤寡老人。
二、 活动时间：2011年3月20日
三、 活动地点：天山区康乐老年公寓
四、 带队老师：
五、 活动人员：党员、预备党员、入党积极分子、学生干部、学生
代表(共计20人)
六、 出行方式：统一乘坐公交车来回
七、 活动的目的及意义：
1、弘扬雷锋精神，推动大学生精神文明建设。
2、为生活在敬老院的老人们带去心灵上的藉，让他们感受到青少年的朝气和社会的温暖。
3、增强同学们的社会责任感，让大家了解社会，关注这群庞大而特殊的群体，从中学会关爱，学会感恩。
4、唤起社会的老龄意识，保护老年人的合法权益，强化对老人尊敬关爱意识。
八、活动前期准备：
1、资助中心与敬老院有关负责人取得联系，与其洽谈具体的时间和相关事宜。
2、准备好系旗、照相摄影器材，做好记录宣传工作。
3、所有参加活动的人，并交代注意事项。
4、定好要表演的节目，并排练好所要表演的节目。
5、慰问品，包括自制小礼品和一些水果。
九、活动流程：
1、20日上午北京时间9整在校门口集合，集体乘坐公交车前往老年公寓。(根据实际情况的需要，可以分成2到3个小组分别乘车以确保人员安全)。
2、与老人们聊天，交流彼此对生活中的一些问题的看法，重点应该放在对老人们的倾听上。
3、在聊天的过程中，为老人们(尤其是行动不便的老人)做一些小事，如帮老人按摩、梳头、剪指甲等，在点滴细节上关怀老人，给老人们带去温暖。
4、帮助敬老院的工作人员打扫敬老院的卫生，比如擦玻璃、打扫房间、真理被褥等。
5、表演自己准备的文艺小节目。
6、与老人们合影留念。
十、注意事项：
1、上午11点整在校门口集合，统一乘坐公交车。出返程中保持队形，不得出现打闹杂乱现象。
2、着装整洁。
3、进入老年公寓，见到老人一定要微笑打招呼，这是对老人的一种尊重与认可。
4、与老人交谈时要尽量的去倾听他们，要引导老人多讲述他们的往事。
5、老年人多患有心脑血管疾病，活动时应注意不可有太大响声，不可长时间吵闹起哄，尽量避免老人较大的活动及情绪波动，以避免老人出现身体不适。老年人在敬老院多存在孤独寂寞感，交流时语言须亲切。由于代沟严重，老年人的许多生活习惯及言谈话题与大学生当下习惯有较大不同，务必时刻保持“有兴趣”。
6、清扫房间时一定要将物品放回原处，不要改变它们的原来布局。 十
一、活动经费预算：
来回车费50元
慰问品等150元
老年公寓可行性报告范文第5篇
摘 要：本文通过分析老年公寓室外景观设计的现状及问题，给出了适合现代老年公寓景观设计的方法，以便于将这些设计方法更好地运用于实践中。
关键词：老年公寓；景观设计
0 引言
到2020年，预计我国全面进入老龄社会，老龄化水平将达到17.17%。随着人口老龄化程度增加，老年人居住环境的状况也越来越受到社会关注。老年公寓作为家庭养老模式的补充已经成为新的养老模式之一。老年公寓是指专供老年人集中居住，符合老年人體能心态特征的公寓式老年住宅。[1]它给予老年人的不只是简单的住养条件，更重要的是为老年人提供一个舒适休闲、环境优美、有趣味性的场所。在满足了物质生活需要的基础上，老年人更表现出对精神生活品质的向往。所以相比室内设计而言，老年公寓的室外景观设计更能提升老年人的居住品质。因此完善研究室外景观设计成为了当今老年公寓设计的当务之急。
1 老年公寓景观设计存在的不足
目前我国的老年公寓设计中，多重视公寓建筑内部空间的设计，强调内部空间的无障碍设计、功能性、安全性，却忽视了老年公寓的外部空间的景观设计。如庭院景观设计、休憩与交流空间设计等等。现有的一些老年公寓室外景观设计也存在很多不足。
1.1 绿化面积小，植物种类单一
目前国内城市的老年公寓规模都比较小，使得绿化面积也小，室外景观设计上缺乏创新感，植物种类单一，植物配置层次单调，大都种植一些高大乔木，绿篱等，观花观叶植物应用较少，没有季节变化。
1.2 多样性差，结构功能相对简单
现在很多老年公寓室外功能分区相对简单，休息区与锻炼区往往连在一起。整个室外环境中就一个相对开阔的公共空间。老人们下棋、健身、会友、聊天都在一个空间里，缺乏多样性的空间来满足不同的交往需求。同时，设计缺少趣味性，景观元素单一。比如，步行路线过于笔直，没有水景设置，没有儿童游乐设施等。
2 老年公寓的室外景观设计
2.1 景观空间设计
老年公寓的室外景观设计中，需要设计多样性的空間来满足老年人不同活动的需求。老年人的基本生活活动圈，即老年人日常生活活动频率最高的范围，活动半径约为180～220m，符合老人5分钟的行走距离。[2]在半径250m的范围内，针对不同活动能力、不同年龄段，不同爱好需求的老人设计不同的景观活动空间，强调景观空间的多样性和参与性，将有助提高老年人的居住品质。比如，每逢周末，许多老人的子女和孙子、孙女会前来看望。在公寓里就需要这样的空间，小孩子们可以做游戏、玩拼图，子女则可以陪老人散步、谈心。使老年公寓的室外空间成为锻炼、欣赏、医疗等多种功能的混合环境空间。有相对私密的小空间，也有相对开敞的社交活动空间，为老人们留有多种选择的自由性和选择的多层次性。营造优良的老年公寓室外空间，提高景观品质，既可以促进老人进行有益的锻炼活动，更能促进老人的人际交流。
2.2 景观设施设计
由于生理机能的变化、生活环境的变迁和社会角色的改变，老年人内心比较脆弱，易产生孤独感、失落感、自卑感等心理问题。简单的空间设计已不能满足老年人的心理需求，基于精神层面和情感体验的需求已成为共同关注点。这种体验更多需要景观设施来实现。比如，老年人在辨别黄、橙和红时，比辨别紫、蓝和绿要容易得多。所以，暖色调的景观灯不仅易于老年人感知，而且还能给老年人带来温馨感和归属感。还可以设置一些音乐漫步廊。根据老人的行走速度，播放不同旋律和频率的轻音乐。可设计些需要两人或多人相互配合才能完成室外活动的景观设施。让老人被动地接受设施所发出的诱导参与信息，并通过协作使用设施，在共同参与室外活动的过程中，实现信息交换和情感交流，营造良好的交往氛围。老年人普遍“恋旧”，还可尝试把一些“怀旧”元素导入景观设施设计中，让老人在使用设施时产生愉悦的体验。
2.3 道路规划及地面铺装设计
创造安全、可识别、可到达的景观环境。比如铺装材料忌积水反光，铺装图案忌复杂。地面防滑处理，选择透水性较高的地面铺装。针对老年人视力衰退，记忆力减弱的特点，色彩作为最直接的视觉刺激可起到区分功能、划分空间、引导交通流线，标识等作用。简单明了，易于识别和记忆。适合用饱和度较低，灰度高的中性颜色，或是接近自然如泥土、树木、植物的颜色，并可考虑用亮色作为装饰、点缀和标识。从人体工程学的角度来说，道路规划要符合人、车及周边交通设施的尺度，老年公寓院落道路以步行道为主要交通要道，恰当设计车行道。既要保证交通空间的安全便利，又要考虑到老年人休闲散步时对道路趣味性和观赏性的需求。人行道一定要平整无障碍，可采用曲径通幽的效果，道路旁设置休息设施。有地面高差的地段，要用坡道来进行连接。
2.4 水系设计
在室外景观设计中，水体的运用可以使户外环境的美感提升一个高度。老年公寓景观设计里，水景同样有无法替代的作用。比如，适宜设计溪流、池塘，这种让老年人产生宁静、自然、舒适的情感，相对而言，瀑布、喷泉这一类的水景会让老年人心理产生胸闷、不安的反应。水景深度最好不要超过300mm，溪流边上采取防护措施，水岸边可设置休闲座椅，供老年人欣赏娱乐。在条件允许的背景下，老年公寓需增设湖面等垂钓场所，并在水面种植荷花等优美且富有意境的植物，可起到一个观赏与趣味相结合的作用。在垂钓场所设计时，应将垂钓区域周围用植物围成半封闭清幽环境，给人以绿枝佛面之感。垂钓场所的设置还应注意加设保护栏杆、避雨设施等，必备不时之需。
2.5 植物设计
植物可以调节气温、湿度、净化空气、减小噪音，有利于提高老年公寓室外环境质量，是老年公寓景观设计中的重点。老人在夏季室外活动时能够享受遮阴，避免阳光直射。第一，老年公寓植物景观设计时最好选用大量乡土植物，因为乡土植物成活率更高，便于管理，绿化效果更佳，符合当地生态效应，还可展现地区地域特色，设计出有归属感的老年公寓景观； 第二，需选择对老年人群无伤害的植物。有毒性的、飞絮的、有刺激性的植物应杜绝栽培； 第三，栽种蔬菜瓜果（如金银木、枇杷、柚子等）。室外景观植物设计上，可改变以往传统的草坪种植，在公寓的庭院内，将部分绿化用地改为农产品种植。一方面，可以提供给老人绿色无公害的食品，另一方面，也能让老年人参与其中，既锻炼了身体又找到生活的乐趣。像屋顶农场，菜园等。第四，栽种有保健效果的植物。保健效果是，植物本身具有的某种功能，尤其对老年人而言，他们的身体机能减退，导致的生理系统各方面的失调，从而引起失眠、嗅觉减退、听力下降等。对于这种现状保健植物就会产生积极的影响，部分植物可散发出有益于人体健康的气味或负离子，刺激老年人群嗅觉系统，对呼吸道疾病的治疗有辅助功效，比如油松、丁香、玫瑰。保健植物还可以消除疲惫，利于老年人的身心休养。
3 结语
老吾老以及人之老，在老龄化社会背景下，老年人应得到更多的人文关怀。老年公寓室外景观设计对于提升老年公寓的居住品质，具有十分重要的地位。它不仅是完善建筑功能不可或缺的一部分，更是决定了老年人对一栋住宅是否有入住意愿，进而变得喜欢的重要因素。良好的景观设计，能在老人与环境之间建立起一种良性的互动关系，有助于提高老年人的生活品质，增进老年人的情感交流，推动和谐社会的发展。
参考文献：
[1] JGJ122-1999老年人建筑设计规范[S].
[2] 克莱尔·库拍·马库斯（美），卡罗琳·弗朗西斯.人性场所——公共空间设计导则（第二版）[M]. 俞孔坚，等，译.中国建筑工业出版社，2001.